善意承租抵押房，拍卖时租赁权可否涤除？

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案情简介

申请执行人某银行与被执行人张某某存在金融借款合同纠纷，生效民事判决确认张某某应向某银行偿还本金及利息共计100余万元。因张某某未按期履行还款义务，某银行向法院申请强制执行。执行过程中，法院依法查封了张某某名下用于抵押借款的商业房产（已办理抵押登记），并拟启动司法拍卖程序。拍卖公告阶段，案外人李某向法院提出执行异议，称其与张某某于2023年5月签订《房屋租赁合同》，约定租赁案涉房产经营便利店，租期5年，已一次性支付前3年租金15万元，签订合同时不知晓房产已设立抵押，并且根据经营需要，对该商业房进行再次装修花费10万余元。李某主张依据“买卖不破租赁”原则，其租赁权应受保护，请求法院停止拍卖或带租拍卖。某银行辩称，案涉房产抵押登记时间为2022年4月，早于租赁合同签订时间，抵押权设立在先，李某的租赁权不能对抗已登记的抵押权，请求法院涤除租赁关系后依法拍卖。

法院审理

法院经审理认为，案涉房产抵押登记手续合法有效，抵押权设立时间（2022年4月）明确早于租赁合同签订时间（2023年5月）；张某某在出租房产时未向李某如实告知抵押事实，李某确系善意承租人，但即便其善意，也难以对抗在先设立的抵押权，且未提供证据证明租赁关系存在不影响抵押权实现的情形。

依据相关法律规定，法院作出如下裁决：一、驳回案外人李某的执行异议，认定其租赁权不得对抗在先设立的抵押权；二、法院依法涤除案涉房产上的租赁关系，恢复该房产无权利负担状态后进行司法拍卖；三、告知案外人李某可就租赁关系终止造成的损失，另行向出租人张某某主张违约责任。

最终，案涉房产通过司法拍卖成交，新买受人依法取得房产所有权并要求李某限期腾退，李某在法定期限内完成搬迁，后另行起诉张某某要求赔偿租金损失及搬迁费用。

法官说法

本案争议的焦点为案涉房产“先抵押后出租”，承租人李某不知情的情况下，房产拍卖成交后，新所有权人能否对抗原租赁关系，李某是否需腾退房屋？依据《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，“抵押不破租赁”仅适用于租赁权设立在先的情形。若抵押权已先设立且完成登记，后续成立的租赁权即便承租人是善意，也不得对抗该抵押权。同时结合《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，房屋出租前已设立抵押权的，抵押权人实现权利时，租赁关系无法对抗执行，善意承租人也需配合房产拍卖及清户腾退。

首先，“买卖不破租赁”原则的适用有法定限制，核心在于权利设立的先后顺序。抵押权设立前，抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受抵押权影响；反之，若抵押权已在先设立且完成登记，租赁关系不得对抗该抵押权，这一规则是物权优先效力的体现。

其次，先抵后租情形下，租赁权是否需要涤除，关键看其是否影响抵押权实现。本案中，李某的租赁期限长达5年且已一次性支付部分租金，会降低房产拍卖吸引力、影响成交价格，实质阻碍债权实现，故需依法涤除。

再次，善意承租人的合法权益仍受保护。虽然租赁权不能对抗抵押权，但出租人未履行如实告知义务导致承租人损失的，承租人可通过另案诉讼主张违约责任，要求返还剩余租金，赔偿搬迁费等合理损失。

最后，提醒市场主体：被执行人不得通过隐瞒抵押事实出租财产规避执行；承租人签订租赁合同前，应主动核查房屋抵押登记信息，避免因权利冲突遭受不必要的损失。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第四百零五条 抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条 拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。

拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条 租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。