闲置18年的商业楼宇“涅槃重生” 西安市莲湖区以法治力量破解900余户业主难题

记者|薛应军

责编|李旭

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“高义大善”“精耕细作解民忧，街道关怀暖人心”。今年1月，陕西省西安市莲湖区北院门街道桥梓口社区党支部书记贺西红收到两面锦旗。这两面锦旗的落款均为“唐人街B座全体业主”。

贺西红因何收到锦旗？唐人街B座全体业主是谁？这要从莲湖区委政法委、区法学会组织法学咨询专家化解的一起“骨头案”说起。

闹市商业街的“闲置楼”

“等了这么多年，终于有盼头了。”2023年11月，西安市西大街唐人街B座业主刘先生等人格外激动。在莲湖区委政法委、区法学会等单位的助力下，他们17年前投资购买的商铺终于要被盘活了。

作为土生土长的西安人，贺西红见证了位于莲湖区西大街桥梓口西南侧的唐人街商业步行街的沧桑巨变。“作为莲湖区重点商业项目及唯一的商业步行街，唐人街项目占地50多亩，由A、B、C、D座组成。”贺西红介绍，该项目2004年动工，2005年A、B、C座建成。

该项目采用围合式布局，通过两条内部步行街、双广场及空中走廊串联起四座主体建筑，融合唐风建筑与现代商业功能，形成了集购物、旅游、餐饮等于一体的立体商业空间。

但唐人街B座因开发企业资金短缺及涉法涉诉问题，无力对已分割出售给900多个小业主的商铺履约运营。同时，因产权高度分散，缺乏招商主体，使B座建成后闲置十余年。2020年以来，又遭遇地铁围挡施工等不利因素，投资方对该项目投资意愿不强，使得招商盘活困难重重。

该项目停滞多年，投资长期无回报，业主十分着急，多次到有关部门信访。“那时，业主常来社区‘诉苦’。一对头发花白的夫妇多次来找我，最后一次来，70多岁的老婆婆拉着我的手泪眼婆娑地说，她老伴离世前多次交代一定要想办法让它‘活过来’。”贺西红说。

产权高度分散，业主各自为政，还存在开发企业违约等潜在法律纠纷，如何啃下这块城市治理和基层稳定的“硬骨头”？经研究，莲湖区委政法委、区法学会决定组织法学咨询专家先进行调研、论证。

法学咨询专家助力破局

“2019年7月左右，我们开始接触唐人街B座遇到的问题。”莲湖区法学会法学咨询专家陈卫民介绍，按照区委政法委、区法学会统一部署，他们深入一线全面摸排该项目的法律状况、业主诉求及风险点。

经过深入调研，陈卫民等法学咨询专家认为，虽然唐人街B座盘活困难多，但其具备十分重要的三个盘活条件：一是产权明晰、五证俱全；二是业主盘活意愿强烈，支持响应；三是项目区位优势显著，商业价值优越。“只要把900多个业主的思想认识统一起来，群策群力，方法得当，就能实现‘小鸡也能下大蛋’。”陈卫民说。

如何把900多个业主的思想认识统一起来？陈卫民等法学咨询专家团队深入浙江、四川等地考察学习后，建议按照“三步走”方案盘活唐人街B座：第一步广泛走访业主，成立“业主自救管理委员会”（以下简称自管会）；第二步成立代表全体业主权益的项目管理公司；第三步开展项目招商运营。

自管会与项目管理公司是什么关系？谁负责项目招商？莲湖区法学会秘书长郑少伟介绍，自管会成员由有格局、有能力的业主组成，经业主推荐贺西红任主任。同时，为方便业主沟通交流和办理委托登记等事项，唐人街B座设立了“业主之家”。

此外，自管会下设确权组、委托组、招商组，并聘请专业律师为其全程提供法律保障。鉴于自管会专业性、法人地位受限等问题，在律师协助下，依法注册成立惠尔邦公司作为全体业主权益的合法代表，并授权该公司代表全体业主统一委托第三方专业机构对外招商。

业主如何依托惠尔邦公司等行使权利、履行义务？陈卫民说：“在深入研究民法典、公司法等现行法律法规、借鉴江浙等地先进经验、充分征求业主意见的基础上，我们提出了‘产权变股权’方案。”

“‘产权变股权’，指以业主购买商铺时支付款项金额为基础，1万元为1股。”贺西红介绍，唐人街B座共有业主986户。其中，30个业主为无产权证的回迁户。“回迁户按照当时开发商和当事人签订的回迁合同折价计算股权份额。”

“将业主原购房投资额，依法合规折算为公司股权。租金收益严格按照股东持股比例进行分配，从而有效解决了唐人街B座产权高度分散、统一管理和收益分配难的问题。”莲湖区委政法委副书记王耀军说，该方案将物理产权转化为可量化、可流转、受法律保护的股权权益，获得了986户业主的广泛认可。

多方合力终迎“涅槃重生”

积土成山，风雨兴焉；积水成渊，蛟龙生焉。2022年底，在代表唐人街B座全体业主权益的惠尔邦公司努力下，某投资公司全面考察后确立投资意向。2023年3月，双方签订《唐人街B座项目框架协议》；4月签订《唐人街B栋租赁合同》；5月保证金到账。

2023年7月，唐人街B座先行招商入驻的“至上UP电竞”“希伦智慧”两家特色酒店进场施工，2024年5月1日正式开业，为莲湖区西大街片区文旅产业壮大和街区经济发展注入了新生力量。

2024年10月15日，唐人街B座租金首次分配仪式启动，986名业主依据股权获得总计300万元的分红收益，权益得到法治化保障。这也标志着一个闲置长达18年的数万平方米的商业楼宇“涅槃重生”。

“这是我们永远铭记的日子！您带领我们成功盘活了闲置长达18年的唐人街B座。这不仅为我们解决了实际困难，更给其他面临类似困境的项目提供了宝贵经验。”2025年3月，唐人街B座全体业主又专门给贺西红送来感谢信，并向有关党委政府部门送去多面锦旗。

而全程参与该项目法律服务工作的陈卫民也收获满满。“该项目服务结束后，我们总结出了服务类似项目‘变产权为股权’化解招商难题的典型经验，为实现群众利益、社会稳定与区域发展贡献法治智慧。”