楼面价“腰斩”，南通昔日“地王”被套牢

近日，开发区一宗住宅地块以约4701元/㎡的楼面价成交，创下该板块近六年最低楼面价。

地块编号R25024，位于瑞兴路北、东方大道西，土地面积约73611㎡，容积率1.01-1.6，限高60米，建筑面积不超过117700㎡。

根据规划，地块内住宅建筑层次为3层及以上，其中临东方大道住宅建筑为高层。

▲红色标注为已出让未入市地块

据「新知南通研究院」土拍数据显示，2020年至今，开发区累计出让了12宗涉宅地块。

目前，仅1宗售罄，2宗在售，剩余9宗尚未入市，合计待入市土地面积约53万㎡，建筑面积约85万㎡。

从下图可以看到，最新成交的R25024地块，无论地价还是楼面价，均已降至近六年最低水平（不含商住混合用地）。

目前开发区主力在售新房项目，除上图中的星湖玥和炜赋龙腾华府之外，还有一个远创宸樾。

据「新知南通研究院」新房数据显示，今年1-11月，板块累计仅备案172套，月均去化仅约16套。

然而，截至11月末，板块狭义库存却仍近1200套，广义库存更近3000套，去化压力显著。

这之中，远创宸樾严重“拉后腿”——今年1-11月累计仅备案8套，库存却超980套，整体销售几近停滞。

值得注意的是，上述9宗待入市地块中，有2宗拿地至今已超两年，另有3宗即将于本月期满两年，其中包括备受关注的板块“地王”——R23008地块。

该地块由本土民企南通苏润置业于2023年8月摘牌，成交总价35800万元，地价约13532元/㎡，楼面价高达约11293元/㎡。

地块位于星湖大道北、林翠路东，紧邻能达生态通廊，容积率上限仅1.2，为近六年开发区出让地块中最低。

事实上，早在去年12月，南通市自规局就曾发布该地块工程规划方案批前公示，拟建14栋联排别墅＋9栋5-6层洋房，总计142套，主要面向深度改善客群。

当时还有小道消息称，项目案名或为“苏润府”，有望2025年开盘。

然而，公示之后便一直沉寂。直至今年9月，南通市住建局公示其已更名为“润茂居”，入市时间仍然未知。

苏润地块楼面价高达11293元/㎡，而新地块楼面价仅4701元/㎡。尽管两宗地块在具体位置、配套、容积率方面存在差异，但如此大幅的价格回调仍清晰映射出板块土地市场的理性回归和定价体系重构。

如何在高地价成本与有限市场承载力之间取得平衡，已成为存量高价地块面临的现实挑战。开发区这些地块、尤其昔日“地王”的入市时机与策略，值得我们持续关注。