逆势进击，招商蛇口在北京打出高端局

2025年，进入最后的倒计时阶段。

这一年房地产企业过得并不容易。光大证券报告显示，百强房企1~11月全口径销售金额、权益销售金额分别为3.02万亿元、2.2万亿元，同比分别下降18.8%、18.9%。

在行业整体销售规模收缩的背景下，能够稳住基本盘的企业是极少数，逆市提升者更是凤毛麟角。招商蛇口北京公司（以下简称“招商北京”）是其中之一。

根据中指研究院数据，招商北京2025年1~11月全口径销售金额178.5亿元，位列北京房地产企业第五位。这一业绩，比2022年同期增加了20余亿元，排名上升了6位。

“黑天鹅之父”塔勒布，在《反脆弱》中表达过一个观点：未来是非线性，演化过程是高度复杂、不确定的，赢得未来不是靠预测和规划，而是自身的稳定性和反脆弱能力。

具体到地产行业，一家房企是否真的优秀，关键是看其在行业调整阶段时的稳定性和持续性。就这一点而言，招商北京无疑是优秀的。

自2016年以来，招商蛇口蛰伏北京，减缓拿地动作，项目入市、销售金额随之减少。而在近两年新管理层上任后，招商蛇口在北京开始苏醒，在一众头部国央企和实力外来者中逆势进击，重返市场头部。

尤其是在2025年这一年里，招商北京在通州上演了“三盘热销神话”，更以大兴、丰台、石景山、通州四区销冠的战绩，将“盘盘热销”从偶然变为常态。它不仅用产品与服务打动购房者，更以对城市发展的精准预判、对运营逻辑的深刻践行，证明了一家头部央企在城市进化中的压舱石作用。

这不仅是招商北京的年度答卷，更是中国房地产进入“运营为王”时代，一家企业以远见与行动给出的城市答案。

“招商现象”

吉姆·柯林斯在管理学名著《基业常青》中曾谈到，判断一个公司是否成功有三个要素：一是清晰的战略；二是坚定的行动；三是一个谦逊且韧性的领导者。

对招商而言，在竞争充分的北京市场，如何稳而快地生长，保持持续领先身位，关键之一在于区域布局的战略眼光。这一点，在通州体现得尤为明显。

在“双限”政策解除前，通州曾被视为北京楼市的“价值洼地”——土地市场低迷，多数地块底价成交，周边项目因长期滞销陷入“降价也难卖”的困局。此时，招商蛇口回归北京市场后拿下的第一块地——通州东小马地块，并未收获太多期待。“周边项目卖了五六年还剩一半库存”“通州客户被限购锁死，谁来接盘?“业界质疑声不绝于耳。

招商通州三盘断层领先

但招商北京看到的却是另一重逻辑。

通州作为城市副中心，其“行政+文化+国际交往”的核心定位从未动摇，双限只是阶段性政策，随着产业升级与配套落地，需求释放只是时间问题。更重要的是，区域内缺乏真正匹配改善客群的高品质产品，这是“冷门“背后的“空白机遇”。

2024年璀璨公元首开，以16亿元销售额打响头炮，此后持续领跑通州网签金额、面积、套数“三冠王”。如今项目仅剩十余套房源，基本已宣告清盘。

璀璨公元实景图

璀璨公元的成功，让招商北京坚定了深耕区域的决心。2024年至2025年，其在通州接连推出云璟揽阅、朝棠揽阅，以“揽阅系”产品矩阵进一步放大区域热度。

云璟揽阅以“小而美”的精准定位，开盘10个月去化近90%，实现“当年开盘即尾盘”的成绩；朝棠揽阅则以“北京绝无仅有的69平方米小三房”击中市场痛点，4个月网签超500套，去化率55%，7、8月单月销售额一度登顶北京楼市榜首。

截至目前，上述三个项目合计网签近1400套，相当于通州上半年新房成交量的总和，若仅计算三盘2025年的网签数，意味着通州每网签3套房，就有1套出自招商蛇口。这一成绩不仅让招商北京在通州市场占有率进一步提升，更彻底激活了区域价值。2025年通州土地拍卖中，多宗地块触顶摇号，楼面价较璀璨公元拿地时上涨20%，印证了招商北京“先于市场半步”的战略眼光。

更难得的是，招商北京的“销冠基因”，绝非局限于通州。

2025年上半年，招商北京在大兴、丰台、石景山连续斩获三区销冠：招商玺稳坐大兴销冠，招商臻园登顶丰台，元玺领跑石景山；此外，璀璨时代剩余160余套，去化率近80%，远超同区域项目。截至目前，招商北京在京在售项目几乎“盘盘热销”，形成一张覆盖主城区的“热销地图”。

这份成绩的背后，是招商北京对北京城市格局的深度理解。从副中心的产城融合，到城南行动计划的产业导入，再到西山-永定河文化带的生态价值，每个区域都有独特的成长逻辑，而招商北京总能精准捕捉“价值兑现前夜“的机遇，以“先一步布局“抢占先机。

三维驱动

在理性冷静又极度分化的北京市场下，形成逢招商必热销的“招商现象”绝非偶然。拆解招商北京的成功逻辑，可归结为三大核心能力——产品力的持续迭代、服务力的细节制胜，以及作为“城市运营商“的战略眼光与运营实力，三者环环相扣，构成了其穿越周期的护城河。

第一重：产品力—不断迭代产品系，用创新定义标准。

在房地产“产品同质化“的当下，招商北京的产品力，首先体现在“敢为天下先”的创新勇气。

璀璨公元是招商蛇口北京首个“璀璨系“落地项目。针对通州改善客群对“社交空间+品质细节“的需求，项目突破传统社区规划，打造“中央会客厅+泛会所“复合空间，引入书吧、亲子互动区、健身空间等场景，让社区不仅是居住容器，更成为“生活共同体”。这种“场景化设计“后来成为北京改善盘的标配，而璀璨公元率先定义了标准。

云璟揽阅、朝棠揽阅则升级为“揽阅系”，聚焦”小而美”的精品路线：云璟揽阅虽体量小，却以“一轴三园“景观体系+全龄段架空层设计，将367套房源的社区打造成“公园里的家”；朝棠揽阅则针对年轻家庭需求，推出“LDK一体化户型”"可变儿童房“等创新设计，精准击中“首改“痛点。

亦庄河西双子招商玺与招商序，则分别以顶级产品“玺”、“序”系落位，产品设计上，招商玺“垂直会所与半藏森林园林”的创新立体景观设计，与招商序四大维度跨代好房对北京好房子标准的全面超越，让市场看到了招商北京以产品力沉淀经营韧性，勾勒出新周期生长路径。

招商序实景示范区实拍图

招商玺会所云雾热带雨林实拍图

第二重：服务力——会所不止于“配套”，更是“生活方式运营商”。

如果说产品力决定了“住得如何”，服务力则决定了“住得是否幸福”。被称为“会所大师”的招商北京将会所视为“社区运营的核心载体”，旗下所有自主操盘项目均配备独立会所，且坚持“未交付，先服务”，让业主未入住先享服务，提前构建业主社群生态。

数据见证服务温度：目前招商北京在运营状态的会所共6个，单年举办活动超2000场，涵盖亲子教育、健康管理、文化沙龙等多元主题；即便是体量仅367套的云璟揽阅，也配备了近1000平方米专属泛会所功能生活馆，与1公里外的璀璨公元会所形成“资源互补”，让小体量社区业主同样享受高端服务；招商玺会所更因“米其林主厨驻场”“艺术展览常态化”等创新，带动北京高端改善市场掀起“会所比拼潮”。

招商北京旗下项目活动运营

服务力的本质，是招商北京将“基础物业服务”升级为“生活方式营造”，通过会所这一物理空间，让业主提前感受到社区归属感，这种“情感资产”的注入，正是其项目溢价率高于周边竞品的关键。

第三重：运营力——城市运营者的战略眼光，穿越周期的“大操盘“智慧。

产品与服务是“术”，运营力才是招商北京的“道”。作为城市运营商，其最核心的能力，是对城市发展脉络的预判，以及在行业调整期“逆周期布局的战略定力。

2023年是招商北京的“转折之年”。此前，招商蛇口在京耕耘26年，但是主操盘项目平均每年不到1个。2023年，招商蛇口将北京城市战略提级，由此在首都开启了复兴之旅。

最明显的动作是，招商蛇口在北京公开市场露面急剧增多。

据统计，仅2023这一年，招商蛇口在北京共计获取了5宗地块，是近几年最多的一次。2024年，在行业下行周期亦获取一宗土地；2025年上半年，更连获两宗地块，合作开发一宗海淀地块。快速补仓后，招商北京2年时间便从2个在售项目增至10个，实现主城区全覆盖。

这种“逆周期布局”的背后，是招商北京对“城市运营“的深刻理解。房地产的本质是“空间服务”，而城市运营的终极目标，是通过优质空间载体助力城市功能升级。例如，在通州，招商北京的三盘不仅提供住宅，更通过社区商业、邻里中心等配套，补充了副中心“职住平衡“的生活场景；在大兴，招商玺结合临空经济区的“国际范“定位，成为“国际社区“样本。

更关键的是，招商北京具备“大操盘”的资源整合能力。作为招商局集团旗下企业，其能联动集团在金融、产业园区、邮轮母港等领域的资源，为项目赋能。比如，在教育领域，引入招商局旗下教育品牌，为项目配建优质幼儿园；在商业领域，与招商商管合作，规划社区底商与区域商业中心联动。

招商全域资源联动

从“拿对地“到“做好盘”，从“卖房子”到“运营城市”，招商北京的运营力，本质是“战略眼光+执行能力+资源整合”的综合体现。这种战略纵深，让招商北京做出了'城市拼图'--每一块地都是拼图的一部分，最终指向的是城市价值的整体提升。

2025年的北京楼市，依然充满不确定性：政策调控仍在深化，客户需求持续细分，行业竞争从“规模比拼“转向“质量较量”。但对招商北京而言，变的是市场环境，不变的是“城市运营者“的初心与“大操盘者”的实力。

从通州三盘的“冷门破局”，到四区销冠的“全域热销”；从产品力的持续迭代，到服务力的细节深耕；从对城市趋势的精准预判，到穿越周期的运营韧性——招商北京用实践证明，真正的强者不仅能抓住当下的机遇，更能定义未来的规则。

站在新的起点，招商北京的故事还在继续。它或许不会追求“规模第一”，但一定会是“价值创造第一”，它或许不会盲目扩张，但一定会是城市最需要的参与者。因为对于这家以“招商血脉”为底色的企业来说，深耕北京、运营城市，从来不是一场“生意”，而是一场”与城市共生长”的长期主义实践。

而这，或许正是房地产行业从“高周转“转向“高质量“时代，最需要的答案。