持有人专属增厚收益 公募REITs扩募现创新案例

公募REITs扩募出现创新案例。12月8日至12月12日，华夏基金连续5次发布华夏基金华润有巢REIT的配售提示性公告，反复提示投资者重点关注认购和缴款等内容。

华夏基金华润有巢REIT是首单采用向原持有人配售方式扩募的公募REIT，这一扩募方式要求投资者密切关注权益登记日与配售流程，基金的老持有人要么参与认购，要么卖掉原份额，若既不参与配售，也不卖掉原份额，将直接面临持有基金资产的损失。

确保原持有人利益不被稀释

12月12日，华夏基金华润有巢REIT配售认购结束。根据此前公告符合条件的持有人根据配售权益登记日登记在册的持仓份额及配售比例确认拟认购份额，其他投资者则不具备配售资格。

根据公告，本次发售的配售价格为2.53元/份，配售基数5亿份，可配售4.5亿份，配售比例为0.9，即按照每1份基金份额配售0.9份基金份额的比例向原持有人进行配售，认购期为12月8日至12月12日。本次扩募发售金额不高于11.400亿元且不低于9.915亿元。按认购价格2.53元/份和4.5亿份的可配售份额数量计算，若本次发售获得全部原持有人足额认购，预计募集资金总额为11.385亿元。

对于“躺平”投资者将面临潜在损失的成因，华夏基金作出了详细解释。华夏基金表示，在配售完成后，因配售价格通常低于市价，为公平对待新老投资者，将进行基金份额价格调整，或使基金份额价格相应下降。若原持有人未参与配售或未足额参与，将直接承担因除权带来的损失。因此，投资者需要综合考量本次扩募拟购入的资产质量、自身资金状况及对基金长期价值的判断，做出参与配售或卖出原先持有份额的决策。若不参与配售，为规避除权损失，可以于权益登记日前卖出全部份额。

“决定扩募方式的因素较多，需要沟通各个环节，这也是我们首次尝试这一扩募方式。REITs投资者大部分都是专业的投资者，此前已通过持有人大会向投资者通知，经过了大多数人表决同意。”华夏基金内部人士表示。

据了解，公募REITs扩募主要有三种方式，一是公开扩募，二是向原持有人配售，三是向特定对象发售即定向扩募，或组合使用不同扩募方式，例如优先向原持有人配售、剩余份额公开扩募等。

与其他扩募方式相比，向原持有人配售在制度设计上有着鲜明特色。向原持有人配售的方式类似A股配股，扩募份额仅向原持有人配售时设有除权机制，可保障参与配售的原持有人权益不受稀释，体现对长期持有人的认可与回馈。“主要体现出对现有持有人的优先考虑，通过除权机制保障权益分配的公平性，确保原持有人利益不被稀释，给予了中小投资者参与的机会。”华夏基金表示。

而对于足额参与配售的原持有人而言，这种方式提供了实实在在的增厚收益。华夏基金表示，其他人的弃购率越高，留给足额参与者的收益空间就越大，一方面可以获得潜在账面增益；另一方面，未来能收到的现金分红也将更多。

今年以来扩募提速

2025年以来，公募REITs扩募呈现出提速态势。从实际扩募案例来看，定向扩募是目前主流的扩募方式。整体来看，实施扩募的REITs数量较少，已完成扩募的项目多为园区基础设施REITs。2023年6月，首批4只公募REITs扩募项目上市，包括中金普洛斯REIT、华安张江产业园REIT、博时蛇口产园REIT、红土创新盐田港REIT。此后，公募REITs扩募进程放缓。

今年以来，公募REITs扩募有序进行，已有华夏北京保障房REIT、国泰海通临港创新产业园REIT两只产品的扩募份额上市。整体来看，已完成扩募的6只公募REITs合计扩募发售规模77.34亿元，其中，原始权益人或同一控制下关联方配售份额占比29.74%，其他战略投资者扩募配售份额占比14.7%，定向扩募竞价投资者扩募配售份额占比56.09%。

今年8月底，国家发展改革委办公厅发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化申报推荐工作的通知》，积极支持通过扩募方式新购入项目，一方面简化新购入项目申报流程，鼓励已上市的基础设施REITs通过扩募等方式筹集资金购入优质资产；另一方面拓宽新购入项目资产范围，支持已上市基础设施REITs新购入行业内同类项目以及具有关联性的不同行业领域项目，支持跨区域通过扩募等方式整合存量资产。

政策红利持续释放下，近期多家REITs密集推进扩募工作。近日，中航京能光伏REIT、国泰海通东久新经济REIT纷纷公告扩募进展。12月13日，国泰海通东久新经济REIT发布关于2025年度第一次扩募并新购入基础设施项目交易实施情况报告书。此次发售采取定向扩募方式，扩募基金份额发售总量的20%由东久新宜（开曼）投资第一控股有限公司以战略配售方式认购，50%由其他战略配售投资者认购，其他基金份额向不超过23名符合条件的特定对象发售。中航京能光伏REIT也采取定向扩募的发售方式，拟扩募规模不高于29.2215亿元且不低于25.4100亿元，拟发售份额不高于3.2522亿份。