开业两月即押50亿元 深圳大悦城“现金流救生圈”

观点网 近日，深圳大悦城一则重大资产抵质押公告的披露，让这座新开业不到半年的购物中心，再次成为市场焦点。

据公告，大悦城及其下属公司因业务经营需要，拟向中国银行申请最高不超过50亿元的固定资产银团贷款，期限180个月，而抵质押的资产为深圳宝安大悦城商业中心物业及该物业经营收入应收账款。

截至2025年9月30日，抵押物业账面价值61.43亿元。以此计算，抵押率高达81%。

那么，深圳宝安大悦城究竟为何能赢得资本的偏爱？

资本底色

资本的青睐从不凭空而来。对大悦城而言，深圳宝安大悦城意义非凡——它既是集团布局“北上广深”的最后一块商业拼图，更是耗时18年打磨的“心血之作”。

市场也用数据印证了这份价值，回溯7月12日开业当天，上午9点半的深圳大悦城门口已聚集大量周边市民，更有不少年轻人不远千里专程打卡。

据官方数据，开业首日客流突破42万人次，不含Apple及汽车品牌的销售额近2000万元，同时近100家品牌斩获全国销售冠军、近50家品牌登顶深圳销冠。

作为“拥抱年轻人”的商场代表，深圳大悦城在招商上也是卯足了劲，不仅开业招商率达到了99%，场内近400家品牌，超50%均为首店/定制店。得益于品牌的独特，宝安政府官网数据显示，开业首月，商场出租率稳定在98%以上，周末客流峰值保持在15万人次左右。

当然，这份热度并非昙花一现。12月初的周六，商业客下午闲逛时，深圳大悦城场内客流依旧可观，尤其是LG层户外星光道，不少身着精致服饰的年轻女性正排队打卡圣诞限定的“雪中宫廷红墙”场景。

事实上，在周边商业体都在抢流量的当下，深圳大悦城仍能维持开业时门庭若市的景象，实属不易，尤其在竞争格局堪比“修罗场”的宝安区。

戴德梁行数据显示，第三季度，深圳新增约28万平方米新供应，季末全市优质购物中心存量进一步上升至775.7万平方米，预测2025年第四季度至2026年末，深圳预计将有53.4万平方米的优质购物中心入市。

而宝安区的商业体量位于深圳首位。据不完全统计，深圳宝安区3万平方米以上的大型商业综合体已达35家，商业体量更是攀升至超360万平方米。

不过，这也反映出了在当下非核心商业项目融资遇冷时，“核心区位+强运营”的资产或正成为房企“现金流救生圈”。

然而，市场的关注点同样放在了这笔50亿巨款的规划用途上，大悦城打算怎么花？

巨款的规划

目前，大悦城在公告中并未详细阐述的资金用途，仅提及用于业务经营。

值得一提的是，就在上个月，大悦城同样以旗下另一座购物中心资产及未来收入作为质押，贷款融资33亿元。

11月13日，大悦城控股公告称，北京西单大悦城以其购物中心、酒店、写字楼等不动产及未来运营收入作为质押，拟向招商银行申请不超过33亿元借款，中粮置业则以所持西单大悦城100%股权提供担保。

截至2025年9月30日，北京西单大悦城成本法账面价值19.28亿元，而中粮置业所持西单大悦城100%股权账面价值13.28亿元，合计价值32.56亿元。

西单大悦城在北京位于第一梯队的中游，上游是国贸商城、SKP等高奢购物中心。据财报，2025年上半年，西单大悦城贡献租金收入近2.85亿元，出租率高达95%，2024年净利润更是达到3.96亿元。

事实上，通过抵押成熟项目获取低成本资金,也能替代部分如信托贷款等高成本融资，进一步降低财务费用。目前，国有大行的商业物业抵押贷款年化利率低至3.0%-3.45%。

对于这两笔“巨款”，市场推测一部分将用于存量项目场景与品牌的焕新、新项目如成都青羊大悦城的前期投入，另一方面或将用于补充公司经营流动资金。

今年11月，大悦城地产从港股退市中的其中一个目的就是为了减少资本消耗，目前母公司大悦城控股正面临阶段性资金回笼压力。

据大悦城控股财报数据，现金流方面，前三季度经营活动净现金流17.38亿元，同比大幅降低47.01%；投资活动现金流净额和筹资活动现金流净额分别为-5.54亿元、-59.97亿元。

同时，2025年前三季度净亏损5.33亿元，2021年以来累计亏损超70亿元，且收入75%依赖波动较大的物业开发业务。

因此，在面对现金流紧张和扩张需求的矛盾之下，大悦城控股早前便已通过多种融资方式解决资金难题。

例如资产证券化，2024年9月发行的成都大悦城商业REIT，已实现现金回流16.6亿元。截至2025年12月12日，该REIT收盘价较发行价涨幅达42%。

此外，在11月13日公告同一天，大悦城控股旗下佑城有限公司同样以自身100%股权作为质押担保，拟向招商银行借款42亿元，而该100%股权截至今年9月底账面值118.88亿元。

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