继承人众多的农村房，千万别在没析产前买！｜北京房产律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

张伟系北京市通州区某村集体经济组织成员，农业户口。

2023年10月15日，张伟与王强、王军、王芳、王磊、王雪等五人签订《房屋买卖合同》，约定以100万元购买位于通州区某村的一号院落（含北房5间）。该房屋原登记在已故村民刘淑芬名下，为其与丈夫王建国的夫妻共同财产。

此前，法院在A号判决中已确认：王强继承该房屋3/5份额，其余2/5份额尚未完成继承分割，由其他法定继承人（包括部分未参与签约者）共同共有。

签约后，张伟支付全部房款，房屋亦完成交付。但因部分继承人（如王强之侄、弟媳等）未签字同意出售，无法办理权属变更登记。张伟遂起诉请求确认买卖合同有效。

王强、王军、王芳当庭表示同意原告诉求；王磊、王雪经合法传唤未到庭，亦未答辩。

二、裁判结果

法院判决：
确认张伟与五被告于2023年10月15日签订的《房屋买卖合同》有效。

注：法院同时指出，因出卖人对部分份额无处分权，房屋无法完成过户登记，张伟可另行主张违约责任或解除合同。

三、法院说理

合同效力 ≠ 物权变动
根据《民法典》第597条，无权处分不影响买卖合同效力。只要合同系双方真实意思表示，且无欺诈、胁迫、违法等情形，即应认定有效。

买受人为本村集体成员，交易主体适格
张伟系同村农业户口，具备购买本村宅基地上房屋的资格，不违反土地管理强制性规定，合同不存在无效事由。

部分共有人擅自出售，构成无权处分
涉案房屋中2/5份额尚未分割，属于全体继承人共同共有。五被告未经其他共有人同意出售全部房屋，对他人份额构成无权处分。

合同有效但履行不能，买受人可索赔
虽然合同有效，但因物权无法转移（无法过户），张伟可依据《民法典》第563条、第577条，请求解除合同并要求出卖人返还房款、赔偿损失。

四、律师提示

“合同有效”不等于“能拿到房本”
本案典型体现了“债权有效、物权受限”的法律逻辑。签了合同、付了钱、住了房，仍可能无法确权——尤其在共有产权未析产时。

买农村房，务必查清“谁真正有权卖”

要求查看继承公证书或法院确权判决；

所有继承人必须亲自签字（配偶也要签）；

遇到“代签”“口头同意”，风险极高。

本村人买本村房，合同通常有效
与非集体成员购买不同，同村农业户口之间的宅基地房屋买卖，一般不因身份问题被认定无效，这是重要利好。

遇到“部分人不签字”，怎么办？
可先起诉确认合同有效（如本案），再另案起诉要求其他共有人配合过户，或直接主张违约赔偿。

付款前务必做“产权尽调”
建议委托律师调取：

宅基地登记信息；

被继承人死亡证明及亲属关系；

是否存在继承诉讼或析产判决。
本文由北京房产律师靳双权团队整理。提醒：农村房屋交易看似简单，实则暗藏“共有权陷阱”。合同有效只是第一步，能否真正“落袋为安”，取决于你是否把产权查清、把人签全。