头部房企年末上海突围 保利发展引入万科产品老将

来源：滚动播报

（来源：中国房地产网）

保利发展上海公司近期迎来一位具有万科职业背景的产品老将。

12月12日，中国房地产报记者从保利发展上海公司相关人士处获悉，曾在万科集团任职超过20年的产品设计核心人物蔡亮，已正式加盟保利发展上海公司。

“外界传言不准确，（蔡亮）目前并非担任保利发展上海公司副总经理一职。”上述知情人士进一步表示，蔡亮才入职，具体职务未定。

即便如此，这位曾参与上海万科多个重要产品的“80后”老将，此次转战保利发展，依然被外界视为后者在上海市场强化产品力、冲刺高端赛道的关键举措。

当前，上海楼市正上演着一场头部房企的“王者之争”。招商蛇口、中海地产、华润置地你追我赶，频繁刷新纪录，而重仓布局的保利发展虽在土地市场频频出手，但其在顶级豪宅市场面临“叫好不叫座”的尴尬。引入深谙上海高端客群需求、拥有成功产品系打造经验的蔡亮，或许是保利发展为破局上海市场高端产品线、重塑市场竞争力而走出的关键一步。

深耕产品设计条线 蔡亮的20年万科路

蔡亮的职业生涯，几乎是一部浓缩的万科产品进化史。

2003年，蔡亮从东南大学建筑学本科毕业，以“万科新动力”的身份加入万科集团，从此开启了长达二十余年的万科职业生涯。他的起点在深圳总部，初出茅庐便参与了万科早期的产品标准化工作，这段经历为他日后深入理解产品奠定了扎实基础。

随后十年，蔡亮辗转天津、成都、深圳、福州等多个城市，始终扎根设计管理一线，经历了从项目实操到片区管理的完整锤炼。在深圳万创设计管理部任职期间，蔡亮深度参与万科城、十七英里等标杆项目的设计打造，这一时期，蔡亮沉浸在万创孜孜不倦的产品追求中。

可以说，蔡亮在万科的前十年，其工作经历主要是在一线项目操盘。职业轨迹的关键转折发生在2012年。

这一年，蔡亮调任上海万科。据他回忆，当时的上海万科“各项指标不太理想，影响力并不高”。然而，随后的五年成为了上海万科乃至他个人职业生涯的“黄金时代”。作为设计总监，他深度参与了翡翠滨江、翡翠公园、徐汇万科中心、七宝万科广场等一系列标志性项目的诞生。此后，上海万科构建起涵盖TOD、城市更新、高端住宅和大型商办的清晰产品体系，产品力成为其业绩腾飞的关键助力。

2016年，蔡亮开始兼任上海区域产品管理部负责人，同年上海区域销售额冲至1200亿元，比2012年翻了近五番。凭借卓越贡献，蔡亮获得了万科当年的“区首特别奖”，职业生涯步入高光时刻。

2020年后，蔡亮调任万科南方区域，担任区域合伙人并分管产品，后负责佛山公司及南方区域高端产品线，其专业视野与管理范畴进一步拓宽。

2024年底，在万科任职21年后，蔡亮选择离开，此后曾短暂加盟越秀，最终被保利发展揽入麾下。

蔡亮在产品理念上深受极简主义建筑大师Kerry Hill的影响，崇尚“喧嚣都市里的一方净土”。他曾表示，上海万科的产品方向正是致力于为都市人打造简洁、纯净、宁静的理想家园。这种对高端生活方式和产品本质的深刻理解，正是当前激烈市场竞争中的稀缺资源。

高端化发展遇难题 保利重仓上海欲突围

蔡亮加盟的背后，显示出保利发展对上海这座“兵家必争之地”的战略押注与急切的产品破局需求。

上海可以说是保利发展的业绩“压舱石”与增长引擎。

数据显示，2025年上半年，仅上海一城就为保利发展贡献了超256亿元的全口径销售额，其重要性不言而喻。

为了扩大在上海的品牌影响力，保利发展近年不惜重金扩储。2024年，其在上海公开市场拿地金额达95.14亿元；2025年继续保持扩张态势，仅上半年其权益拿地金额已高达95.33亿元，稳居市场榜首，溢价拿地屡见不鲜。此外，除了公开市场，保利发展还通过协议拿地的方式，与上海地产集团合作开发新江湾、北外滩优质地块，快速补充优质土地储备。

然而，与投资的强势形成对比的，是其高端产品在市场端的略显乏力。

近几年，央企“四大金刚”——招商蛇口、中海地产、华润置地、保利发展你追我赶，这其中，据克而瑞监测数据显示，2023年，招商蛇口曾以全口径销售额645.57亿元、权益销售额471.67亿元摘得上海楼市销售“双冠王”；中海地产在上海一个顺昌玖里项目就卖出近200亿元，直接刷新上海乃至全国楼市单盘销售纪录，且中海地产当年还创造了上海单城销售额突破700亿元的楼市神话；华润置地2025年以来也在上海持续发力，机构数据显示，截至今年前11月，华润置地已经凭借超400亿元销售额登顶上海楼市“销冠”。相比之下，同样重仓上海的保利发展却至今未打造出足以定义市场、深入人心的顶级产品代表作。

以保利发展在上海打造的旗舰顶级豪宅作品世博天悦为例，作为承载其“重塑上海顶豪天际线”野心的“天字系”代表作，世博天悦自2024年以来的去化之路走得并不轻松。据网上房地产数据显示，2024年至今，世博天悦项目住宅部分共开盘9次，共推832套房源，但截至2025年12月12日，仍有184套可售，整体去化率约为77.9%；更为关键的是，该项目已签约登记比例仅为56.9%，这在一定程度上反映了市场对其顶级定位和价值认可度仍存观望。

高端化投资逻辑是保利发展内部今年达成的共识。其投资团队明确提出“只拿核心段，只做200平方米以上的大平层，利润率不足8%则免谈”的严格标准。但高端市场不仅考验投资眼光，更是一场关于产品力、品牌力与客户洞察力的综合竞赛。

其实从今年年初，保利发展就开始对上海公司进行改革，启动了一轮从组织到人员的深度调整。 其中，保利发展上海公司原总经理傅小君调任保利发展浙江公司董事长；保利发展原集团产研中心总经理吴劲松则被派往担任保利发展上海公司总经理。除了“一把手”换人，保利发展上海公司营销条线相关负责人也发生变化。长期奋战在华南区域营销前线的保利和润副总经理付军被调往保利发展上海公司分管营销。

此番引入产品大将蔡亮，补强核心产品设计板块的意图已经非常明显——在完成战略、土地、营销的布局后，保利发展也深知，最终要打赢上海这场硬仗，必须回归产品本身。

一位房地产行业分析人士认为，蔡亮在万科任职时间超20年，具备打造高端产品线的完整经验，对上海市场和客群有深刻理解，且其在万科后期曾担任区域产品负责人，管理范畴超越单一项目，具有跨体系的产品统筹和研发能力，这或许也是保利发展看中之处。

不过，空降人员融入新体系并发挥作用并非易事，蔡亮的产品理想如何与保利发展的经营逻辑找到最佳平衡点，将是其面临的一大考验。而如今，上海顶级豪宅市场的竞争也进入白热化阶段，客户越来越挑剔，保利发展能否在产品端突围仍是未知数。