万物云朱保全：房地产进入存量时代 不动产应进化为“智能体”

中经记者 陈婷 赵毅 上海报道

“车要智驾，楼要智控。”12月12日，万物云（2602.HK）董事长朱保全在万物云睿见大会上对包括《中国经营报》在内的媒体记者表示。他强调，随着房地产进入存量时代，不动产应该像汽车一样拥有“自动驾驶”系统，进化为具备感知与思考能力的智能体。

当前，行业正从增量开发向存量运营转型，这同时向物业管理企业抛出时代考题。对此，万物云宣布旗下核心科技产品“灵石3.0”全面开启商业化，并推出“数字员工”租赁模式，推动不动产管理智慧和低碳升级。会上，万物云联合多家机器人公司、科技企业共同发起成立灵石生态联盟，并与21家企业签署战略合作协议。

“我们首先通过灵石实现了不动产硬件集群的连接，从摄像头集群切入，利用AI算法形成工单调度，完成了从‘人找事’到‘事找人’的转变。这是第一代灵石最初的功能。”朱保全介绍称，“目前，第三代灵石已开始部署蒸馏大模型，并衍生出端侧灵石，植入扫地车、巡逻车等机器人体内。灵石开始构建涵盖软件、机器人、低碳及增值服务的全方位生态。至此，灵石真正让不动产学会思考，拥有了打造生态集群的能力。”

从连接硬件到生态进化

面对存量时代命题，万物云方面回应道：“不动产管理迈向‘智控时代’。”

记者获悉，万物云旗下“灵石”是一个集成视频流、能源流、地理信息流、文本信息流及算力流的实体边缘服务器，通过连接与调度——连接摄像头、空调、门禁等原有硬件，调度对应岗位员工及清洁、巡逻等各类新型机器人。“灵石并非简单的软件系统，它如同给不动产装上了AI大脑，让建筑真正拥有感知与思考能力。”

万物云董事长朱保全

据介绍，第一代“灵石”实现了不动产硬件集群的连接。随着不动产管理过程中对智控与整合的刚需，“灵石”进一步连接能源硬件集群，实现空调、电梯、照明的智控，并搭建储能、光伏与荷载的微电网，实现算法节能。随后接入通行与消防硬件集群，完成了四大硬件集群的AIoT连接。在此基础上，万物云将PMS物业管理、Space UP资产管理等核心软件系统从云端整合至边缘侧部署，实现了物业、资产、节能服务的全面数字化，这是第二代“灵石”。

目前，“灵石”已迭代至第三代，开始构建涵盖软件、机器人、低碳及增值服务的全方位生态。

据了解，“灵石”目前已实现44种场景的商用化，未来还将接入算力服务，为不动产打造ESG标签，为企业提供碳服务等。朱保全表示，“灵石”让不动产“用得更好、耗得更少、算得更清”。他强调，为每个不动产配置“灵石”，助力不动产业主降费提租，是万物云从“服务红海”走向“算力蓝海”的未来战略。

助力不动产提租降费

“依托‘灵石’共享的千万平米级SLAM地图，上海国际传媒港实现了多品牌机器人的互联互通与高效协同，环境事件发现与调度效率提升30%以上。”万物云灵石首席商务官程家森以“灵石”落地项目为例，介绍了不动产管理AI化的未来趋势，用经营结果回应市场期待。

程家森进一步介绍称，成都天荟城项目作为大型商业综合体的“灵石”全域智慧范本，为入驻企业与住户营造了更安心、更稳定的商业与居住环境，巡检人力成本下降20%，节能降耗19.6%。在中山大学深圳校区，“灵石”针对校园面积大、巡检难的问题，助力实现了95%的巡检效率提升，释放5名工程师的人力资源，让校园管理更加从容。在长沙万博汇，通过“灵石”的AI算法赋能，将存量摄像头升级为智能哨兵，构建起电子围栏，使车辆拥堵现象减少70%，安全隐患响应速度大幅提升。

对于“灵石”的商业模式，程家森表示，万物云改变了传统软件动辄百万级的买断制，推出租赁模式，相当于以低至月薪1.8万元的成本聘用全能的数字员工。“这位员工不仅7×24小时不睡觉，还能帮业主赚钱。”

构建碳核算方法论

在双碳战略落地过程中，相比于工业领域，城市中分散的住宅、商写等空间的碳排放管理长期面临“说不清、算不细、看不见”的难题。

针对“说不清”的排放权属难题，万物云联合清华大学完成《中国物业行业碳中和战略与路径报告》。该报告基于广泛的业务调研，覆盖7大地理区域、10多种业务模式、50多个关键岗位，构建科学可行的碳核算方法论，明确复杂场景下的排放责任。

针对“算不细”的数据获取难题，万物云发布碳管理平台，实现碳、能源、业务数据的“三流合一”。该平台引入OCR技术批量识别能源账单，采用国际服务因子库核算无形服务排放，并通过AI模型进行三重检验（国际准则、逻辑交叉、AI预测偏离度），解决了数据孤岛与质量问题，以及“看不见”的管理痛点。

万物云方面表示，公司正致力于通过“灵石3.0”构建生态，向机器人共享“灵石”的算法地图数据，让每一栋建筑都能“用得更好、耗得更少、算得更清”，引领不动产管理迈入AI与低碳的新时代。

（编辑：赵毅 审核：童海华 校对：颜京宁）