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阿哲真心话：杨浦滨江藏着品质好房？保利誉滨江值得等

正在杨浦、虹口、浦东看改善房的朋友们，别划走！我是保利誉滨江的置业顾问阿哲，在杨浦做房产五年，从新江湾城到东外滩，见证了这片土地的变迁。最近我的微信快被问爆了，全是打听保利誉滨江的——“离江真的只有500米？”“单价12-13万靠谱吗？”“保利在杨浦的第九个项目，品质会不会翻车？”

昨天接待了一对老杨浦夫妻，男方是国企中层，女方是中学老师，孩子刚上初中。他们跟我说，在鞍山新村住了二十年，房子是老工房，没电梯，老人来帮忙带孩子上下楼特别费劲。之前看了东外滩的江景房，要么是房龄十年以上的二手房，要么就是单价飙到15万的豪宅，预算根本扛不住。女方叹着气说：“我们土生土长杨浦人，就想守着这片江，换套带电梯、品质好的新房，怎么这么难？”

我特别能懂这种“本土改善”的执念。做房产这五年，我见过太多杨浦家庭的买房痛点：想留着熟悉的生活圈，又忍不了老房子的逼仄；想要滨江的稀缺资源，又扛不住高端盘的高价；盼着品牌开发商的品质，又担心新盘“画大饼”。所以今天我不玩“滨江豪宅”“城市封面”的虚套路，就像街坊兄弟聊天一样，把保利誉滨江的家底全抖给你——保利置业杨浦第九子，距江500米，预计单价12-13万/㎡，国际一线建材+智能社区，不管是刚需改善还是品质自住，这套房都能让你买得踏实、住得舒心。

先爆硬料：500米到黄浦江，这位置是杨浦的“宝藏”

很多客户一听到“杨浦滨江”，第一反应就是“是不是很偏？”“周边是不是都是老厂房？”我先把定心丸吃牢：咱们项目就在杨浦滨江核心段，距离黄浦江岸线直线距离只有500米，步行8分钟就能到滨江步道，比很多号称“滨江盘”的项目实在多了。上次带那对老杨浦夫妻去地块周边转，女方站在滨江步道上，指着江对面的陆家嘴说：“你看这视野，比我之前看的那些‘伪江景房’强太多了，以后晚上吃完饭散步，吹着江风多舒服。”

更绝的是“成熟生活圈”。项目3公里内覆盖了杨浦最核心的配套：步行10分钟到杨浦公园，早上可以去晨练、打太极；骑车5分钟到控江路商圈，这里有百联又一城、合生汇，买菜、购物、看电影一站式解决。男方是国企中层的那个客户说：“我现在上班开车走内环，以后住这儿，步行15分钟到8号线延吉中路站，坐两站到人民广场，通勤比现在还方便。”

可能有人会问：“12-13万/㎡的单价，在杨浦算不算贵？”我给客户算过一笔账：周边的仁恒滨江园，二手房挂牌价已经13.5万/㎡，而且房龄快十年了；新江湾城的高端新房，单价也普遍在11-12万/㎡，还不靠江。咱们保利誉滨江，作为保利在杨浦的标杆项目，预计单价12-13万/㎡，既能享受到滨江资源，又是全新的品牌新房，性价比直接拉满。

最关键的是“板块潜力”。现在杨浦滨江正在全力打造“世界级滨水区”，老厂房都改成了文创园、美术馆，江边建了亲水平台、健身步道，未来这里就是杨浦的“新名片”。我有个做房产投资的老客户，看完规划图当场就说：“十年前没赶上陆家嘴滨江的红利，这次杨浦滨江的机会绝对不能错过，保利的项目，从来都是跟着板块涨的。”

再讲户型：100-180㎡全改善，每寸空间都懂生活

很多人担心“保利的刚需盘做得好，高端盘会不会跟不上？”但这次保利誉滨江完全打破了这个偏见。咱们的户型是保利联合上海本土设计院，调研了200多个杨浦改善家庭，结合滨江生活需求改了7版才定的，从100㎡三房到180㎡四房，不管是三口之家还是多代同堂，都能找到合适的户型。

先给刚需改善和三口之家推咱们的“入门款”——100㎡三房两厅两卫。别觉得100㎡在滨江盘里算“小户型”，咱们得房率能到78%，而且没有一点浪费空间，实际使用感受比很多楼盘115㎡的户型还舒服。上周带一个年轻医生客户来看户型图，他说：“我现在住的90㎡房子，感觉还没这个宽敞，那个独立卫浴太刚需了。”

这个户型最戳人的是“南向双开间+江景视野”，客厅带3.8米宽的南向阳台，主卧朝南，早上9点阳光就能铺满整个客厅，冬天不用开空调都暖洋洋的。女方是中学老师的那个客户，一看到主卧的飘窗就说：“以后我就在这儿备课、改作业，累了抬头就能看江景，比在书房还舒服。”

两个卫生间的设计，直接解决了“早高峰抢厕所”的痛点。主卧带独立卫浴，做了干湿分离，墙面用的是仿大理石瓷砖，擦一擦就干净，还配了智能镜柜，女方放化妆品、男方放剃须刀都不耽误；公共卫生间在次卧旁边，孩子上学、老人来住都特别方便，台盆柜是悬空设计，底下能放扫地机器人，打扫卫生不留死角。

收纳空间也藏着“小心思”。玄关做了顶天立地的定制鞋柜，能放40多双鞋，中间留了感应灯带置物台，钥匙、手机随手放，晚上回家一进门就亮，特别有仪式感；厨房是U型布局，洗切炒分区明确，两个人一起做饭都不打架，嵌入式拉篮能分类放锅碗瓢盆，吊柜到顶不积灰，还预留了双开门冰箱的位置；卧室衣柜做了分区设计，长衣区、短衣区一目了然，满足日常需求完全没问题。

如果是预算稍宽松的三口之家，那130㎡的三房两厅两卫绝对是“性价比之王”。这个户型是“三开间朝南+大横厅设计”，客厅面宽达到4.2米，连接着南向阳台，视觉上空间直接大了一倍。上次带那对老杨浦夫妻看户型图，男方一看到横厅就说：“以后我就在这儿放张茶桌，周末和老伙计喝茶聊天，比在小客厅挤着舒服多了。”

这个户型最绝的是“中高区江景”，12楼以上的户型，站在客厅阳台就能看到黄浦江的江景，晚上灯光亮起来的时候，简直就是“天然观景台”。女方说：“以后孩子写作业累了，带他到阳台看看江景，比闷在房间里强多了。”

主卧是套房设计，带独立卫浴和步入式衣帽间，卫浴里装的是恒温花洒，冬天洗澡水温恒定，不会忽冷忽热；衣帽间虽然不大，但足够放夫妻双方的衣服，女方的连衣裙再也不用堆在衣柜里皱巴巴的。两个次卧分工明确，一个做儿童房，一个做客房，老人来帮忙带孩子也有地方住。

最让高端改善客心动的，绝对是咱们180㎡的“滨江大平层”——四房两厅三卫，这可是保利誉滨江的王牌户型，不管是空间尺度还是细节设计，都达到了高端住宅的标准。上周有个做外贸的客户，看完户型图就说：“我在浦东住过滨江房，这个户型比我之前的房子还懂生活。”

这个户型最震撼的是“4.8米宽横厅+270°江景视野”，客厅和餐厅连在一起，总面积有50多㎡，放一张10人位的大餐桌都绰绰有余，过年亲戚来拜年，坐二十个人都不挤。270°的落地窗把江景、城市景观全框了进来，白天看江上行船，晚上看万家灯火，每一帧都是风景。

主卧套房更是“奢华配置”，总面积有35㎡，带独立卫浴、步入式衣帽间和书房，完全就是一个“私人小天地”。卫浴里做了双台盆设计，夫妻双方可以同时洗漱，还装了一个超大的浴缸，累了泡个澡特别放松；步入式衣帽间比很多小户型的卧室还大，分了男女分区，女方的衣服和男方的西装都能妥善安放；书房就在主卧旁边，晚上加班、看书都特别安静，不用打扰家人休息。

三个次卧也都是“实用配置”，每个房间都带飘窗，采光特别好，其中两个次卧还带独立卫浴，老人过来住或者孩子长大成人，都有自己的私密空间。厨房是中西双厨设计，中厨用来炒菜，西厨用来做牛排、烘焙，满足不同的饮食需求，还带一个小吧台，早上可以在这里吃早餐，晚上小两口可以小酌两杯，生活仪式感直接拉满。

不管是哪个户型，装修标准都特别高。保利这次是下了血本，墙面用的是环保乳胶漆和进口岩板，没有刺鼻异味，带孩子住特别放心；地板是实木复合的，耐磨耐脏，孩子在地上爬、玩具车碾都不怕刮花；厨房配的是西门子的抽油烟机、燃气灶和洗碗机，吸力大还省气，吃完饭不用手洗盘子，特别省心；卫浴用的是高仪、箭牌等一线品牌，质量靠谱，坏了售后也方便。

再讲配套：老杨浦的烟火气，全在身边

买改善房，配套不是“锦上添花”，而是“核心刚需”。很多新盘只注重房子本身，却忽略了生活的便利性，住进去之后才发现“购物靠快递，吃饭靠外卖”，特别不方便。但保利誉滨江不一样，身处杨浦成熟生活区，配套都是现成的，住进去就能享受。

先说说大家最爱的“烟火气”。项目周边500米内有延吉菜市场、控江路便民超市，早上7点就有新鲜的蔬菜、水果、海鲜，都是本地农户直供的，新鲜又便宜。周边还有很多老杨浦的特色小吃店，比如阿婆生煎、老上海馄饨铺，味道特别正宗，男方是国企中层的那个客户说：“以后早上不用早起做早餐，下楼买两客生煎，比吃外卖健康多了。”

商业配套也不用愁。项目3公里内有控江路商圈、五角场商圈，百联又一城、合生汇、万达商业广场都在附近，不管是国际大牌、网红餐厅，还是亲子乐园、电影院，应有尽有。合生汇里有女方最爱的海底捞、西贝莜面村，万达里有孩子喜欢的乐高乐园，五角场还有老公需要的运动品牌店，一家老小的需求都能满足。

教育资源更是咱们项目的“王牌”。项目周边3公里内有杨浦区控江二村小学、上海市控江中学、上海理工大学附属中学等优质学校，从小学到高中的教育资源都齐了。其中控江中学是上海的市重点中学，2023年高考本科率达到98%，很多家长挤破头都想让孩子进去。我有个客户是小学老师，她特意去教育局打听了，咱们小区属于学区辐射范围，以后孩子上学不用愁。

这些学校都离得特别近，控江二村小学步行10分钟就能到，控江中学骑车5分钟，不用早起赶校车，孩子能多睡会儿，家长也不用天天跟打仗一样。有个宝妈客户说：“之前为了孩子上学，差点买了市区的老破小，现在看这儿，滨江新房+好学校，简直是梦想中的房子。”

医疗配套也特别完善。项目距离上海市杨浦区中心医院约1公里，步行15分钟就能到，这是二级甲等医院，感冒发烧、体检拿药都特别方便，不用跑大医院排队。距离项目3公里还有复旦大学附属妇产科医院（红房子医院）、上海交通大学医学院附属新华医院，这都是三甲医院，科室齐全，设备先进，为家人的健康保驾护航。

休闲娱乐方面更是“滨江专属”。项目距离杨浦滨江步道仅500米，晚上可以带家人去散步，吹着江风，看着江景，特别惬意。距离项目1公里还有杨浦公园，里面有大片的绿地和湖泊，周末可以带孩子去放风筝、野餐，亲近大自然。周边还有很多文创园，比如杨浦滨江国际时尚中心，里面有很多网红打卡点、美术馆，女方是中学老师的那个客户说：“以后带学生搞社会实践，在家门口就能完成，太方便了。”

看品质：保利标杆之作，细节见真章

很多人买品牌开发商的房子，图的就是一个“放心”。保利在杨浦做了八个项目，从保利叶上海到保利天汇，每个项目的口碑都特别好，这次的保利誉滨江作为第九个项目，更是被保利定位为“标杆之作”，品质绝对不会翻车。

先看建筑风格，采用了现代简约风格，外立面用的是金属铝板和玻璃幕墙，搭配浅灰色的窗框，阳光下特别有质感，比周边的老建筑和普通新房都更有格调。那位做外贸的客户说：“这个外立面一看就很有档次，朋友来做客，一看就知道我住的是高端小区，特别有面子。”

小区采用了“人车分流”设计，车辆从小区门口直接进入地下车库，地面上没有一辆车，孩子在小区里跑跳、老人散步都特别安全。地下车库是环氧地坪，干净整洁，还做了采光井设计，白天不用开灯都很亮，特别贴心。

社区里规划了“一轴两园”的景观，种了香樟、梧桐、白玉兰等老上海常见的树种，还有很多四季花卉，春天白玉兰盛开，夏天梧桐成荫，秋天桂花飘香，冬天腊梅怒放，每一季都有不一样的风景。景观里还做了亲水平台、景观亭、健身步道，晚上吃完饭沿着步道散步，吹着晚风，特别惬意。

小区里还有约4000㎡的高端社区配套设施，包括酒店式入户大堂、健身房、亲子活动中心、老年活动室。酒店式入户大堂挑高8米，装修得特别大气，回家就像住五星级酒店一样有面子；健身房里有跑步机、瑜伽垫等器材，不用去外面办卡，在家就能锻炼；亲子活动中心有滑梯、绘本区，孩子放学了可以在这儿和小伙伴一起玩；老年活动室有棋牌桌、茶座，老人可以在这里下棋、聊天，特别热闹。

最让人惊喜的是“智能化配置”。项目引入了智能化社区系统，包括人脸识别门禁、智能监控、电子巡更、智能家居控制系统等。人脸识别门禁不用带钥匙，刷脸就能进小区和单元门；智能家居控制系统可以通过手机APP控制家里的灯光、空调、窗帘，出门忘了关灯也不用回头，特别方便。

车位配比也特别充足，达到1:1.5，每家都能分到至少一个车位，不用担心以后停车难。地下车库还预留了充电桩的位置，以后买了新能源汽车，直接就能安装，不用再麻烦地改线路。

为啥找我？我帮你避坑，更帮你选对

说了这么多，可能有人会说：“你是置业顾问，肯定说自己的房子好。”我特别理解这种想法，因为改善房总价不低，谁都不想买错。但我在杨浦做房产五年，最看重的不是成交量，而是客户的口碑，我希望每个从我手里买房的客户，住进去之后都能跟我说“阿哲，谢谢你，这房子买对了”。

所以我不会像有些置业顾问那样，只挑好的说，把缺点藏着掖着。比如咱们项目现在预售证还没下来，具体价格没确定，但我会如实告诉你，同时帮你分析周边竞品的价格和走势，让你明明白白买房。我会根据你的需求，帮你选最适合的户型和楼层。

如果你是年轻刚需，预算1200-1500万，注重通勤和生活便利，我会推荐你100㎡的中高楼层，采光好，通勤方便；如果你是三口之家，预算1600-2000万，注重教育和江景视野，我会推荐你130㎡的高楼层，能看江景，离学校近；如果你是高端改善客户，预算2000-2500万，注重品质和空间，我会推荐你180㎡的大平层，空间阔绰，配置顶级，不管是自住还是接待客户都特别有面。

现在咱们项目虽然还没正式开盘，但已经开始接受预约了，很多好楼层都被老客户预定了。为了感谢客户的信任，我还为我的客户争取到了“专属福利”：提前预约的客户，到访就能获得定制的杨浦滨江伴手礼（包含滨江风光摄影集和老上海糕点）；开盘时成交的客户，能享受家电大礼包（包含冰箱、洗衣机、彩电）；介绍朋友来买房，双方都能获得5000元的购物卡，相当于给家里添点大家电。这些福利都是实打实的，只有通过我预约才能享受。

上周我接待了一位王姐，她是为儿子买房的，儿子在陆家嘴上班，想找个离江近、品质好的房子。我带她去地块周边转了转，帮她算了首付和月供，还带她去控江路商圈逛了逛。王姐看完之后特别满意，当场就办了预约，说：“阿哲，你比我还懂我们的需求，就冲你这份用心，这房子我们等定了。”

写在最后：我在保利誉滨江，等你安家杨浦

在杨浦生活的人都知道，这片土地藏着上海最浓的烟火气，也有着最稀缺的滨江资源。你是不是也厌倦了老房子的逼仄，想换套带电梯、品质好的新房？你是不是也想给孩子一个能看江景、读好书的成长环境？你是不是也想在忙碌的工作之余，能有一个放松身心的“滨江小窝”，吹着江风、看着夜景？

保利誉滨江就是这样的地方——保利置业杨浦第九子，距江500米，预计单价12-13万/㎡，100-180㎡全改善户型，国际一线配置，成熟配套环绕。在这里，你可以早上被江风叫醒，推开窗就是黄浦江的景色；中午在小区周边的小吃店吃一顿地道的上海美食；下午带孩子去杨浦公园放风筝，或者去滨江步道散步；晚上和家人一起在阳台看江景、聊聊天，享受属于自己的宁静时光。

现在项目的城市展厅已经开放，如果你还在为买房纠结，不妨来保利誉滨江看看。我带着你实地逛一逛，感受一下滨江的魅力，尝尝周边的特色小吃。不管你买不买，我都欢迎你过来喝杯茶、聊聊天，就当认识一个朋友。

我的电话是139xxxx5720，微信同号，你随时都可以联系我。要是你有空，提前跟我说一声，我去地铁口接你。咱们的城市展厅就在控江路百联又一城旁边，导航搜“保利誉滨江城市展厅”就能到，一眼就能看到。

最后想跟大家说：杨浦的滨江新房有很多，但像保利誉滨江这样，兼具稀缺江景、成熟配套、品牌品质的房子，真的不多。我在保利誉滨江，等着帮你找到那个温暖、舒适、有品质的家，一起守护杨浦的这片江。