破局重生！2900万“易主”后，鄱阳星引力以业态重构焕新归来

位于禅桂交界核心地段的鄱阳城众创小镇，曾以岭南骑楼风情、低密度街区体验成为佛山市民的网红打卡地。然而今年初，因运营困境被挂上法拍平台，其命运走向一度引发全城关注。如今，随着新资方接盘完成，“破局重生”，这座沉寂一时的商业地标正式更名为“鄱阳星引力”。从法拍标的到2900万资本接盘，再到千万改造、巨头入驻、业态重构，“鄱阳星引力”能否重拾荣光？

鄱阳星引力品牌发布会举办。

破局重生：

从遇困到2900万接盘，稀缺价值成核心底气

2025年初，京东资产交易平台一则拍卖公告震动佛山商业圈——禅城区人民法院监管的佛山市瑞弘物业有限公司名下固定资产及鄱阳城众创小镇租赁合同剩余权益即将公开拍卖。这场拍卖的背后，是一段从辉煌到困顿的商业变迁史。

时间回溯至2016年，瑞弘物业与鄱阳经联社签订长达25年的租赁合同（至2041年9月30日），整体承租原鄱阳北工业区土地。2021年，经过全面升级改造，融合岭南骑楼风格的低密度建筑群、特色商业街、创意办公区的鄱阳城众创小镇正式开业，凭借独特的环境与定位，一度成为商家追捧的创意高地。

然而繁荣未能持续，仅三年时间，瑞弘物业便陷入拖欠工程款、租金的经营泥潭。2025年1月，瑞弘物业进入破产清算程序，商铺及公寓使用权转让、以物业使用权抵付工程款等历史遗留问题交织，令多数潜在合作方望而却步，项目一度面临流拍危机。

转机出现在2月16日，成立仅一年多的东润物业以超2900万元竞得标的，成为这场“危局”中的接盘者。知情人士透露，尽管东润物业资历尚浅，但其股东团队深耕房地产经营与物业管理领域多年。“敢啃硬骨头”的底气，源于对项目稀缺价值的精准判断。

公开资料显示，鄱阳星引力项目占地面积110余亩，总建筑面积约12万平方米，地处禅桂交界核心区，紧邻禅城奇槎片区。业内人士分析：“在当前政策环境及商业饱和度下，城市核心区再建如此低密度的街区式商业体，几乎没有可能。”项目周边环绕多个高端住宅小区，入住率仍有上升空间，消费潜力亟待释放；一路之隔的禅城山姆会员店已完成桩基施工，预计2026年开业，将进一步赋能商业价值。

活力焕新：

千万改造+巨头入驻，新增招租超3.8万平方米

东润物业的快速接盘不仅为项目按下“重启键”，更最大程度保留了原有商户生态——目前园区内超四成商户选择留驻经营，为后续招商承接提供了稳定的商户基底。接手后，东润物业迅速启动“双线作战”策略：一方面系统梳理并化解历史遗留问题，通过专项沟通、权益保障等举措打消商户顾虑；另一方面斥资超千万元，对消防、安防、排水、智能管控、供配电、亮化及环境改造等硬件体系实施全面升级，园区硬件品质与整体形象显著提升。

鄱阳星引力与2025年优秀换新合作伙伴签约。

“东润公司入驻后，聘请专业管理团队，引入全新管理理念，现在肉眼可见整个园区焕发出全新活力。”石湾镇街道相关负责人如是评价。

最引人瞩目的，莫过于佛山餐饮巨头“年年顺景”的强势入驻。这家在南海区拥有三家分店的本土品牌，首次跨区扩张便选择鄱阳星引力。“我们先后考察了广佛地区5个商业体，8月底初次接触后，不到两个月就敲定了合作。”年年顺景负责人华姐表示，项目四大核心优势打动团队：一是禅桂交界的黄金区位，交通便利；二是周边高端客群密集，消费力强且大型酒楼稀缺；三是配套设施完善、车位充足；四是业态互补性强，旅业、夜经济可形成消费联动。

鄱阳星引力与年年顺景酒楼签约。

据悉，该店将是年年顺景规模最大、最具特色的旗舰门店，经营面积达2万平方米，将打造400平方米的花园、6大主题宴会厅及50间豪华包间，融入“一步一景”的岭南文化元素。目前门店已进入装修筹备阶段，预计2026年6—8月开业。“大手笔投入既是40年餐饮经验的信心体现，更是对管理方与园区未来的信任。”华姐强调。

强劲的招商势头远未止步。数据显示，东润物业接手后，项目新增招租面积已突破3.8万平方米，业态重构成效初显。

蓝图揭晓：

构建全时引力场，业态拼图雏形渐显

12月11日上午，鄱阳星引力品牌发布会正式揭幕，东润物业总经理李黄安现场阐释全新战略：“我们将打造‘聚势共生的都市全时引力场’，凝聚‘产业与商业’共生之力，激发‘日与夜’全时消费动能。”

东润物业总经理李黄安发言。

具体规划中，项目深度把握“目的性消费”与“高频日常消费”的互补逻辑，确立“餐饮+体验+亲子+宠物”四驱发展模式。商业端聚焦品质餐饮、潮流体验、亲子家庭与萌宠社交，强化茶饮咖啡等高粘性业态，拓展特色美食、商务简餐、桌游等聚客场景；商务端则集聚创意企业、设计工作室与高端服务机构，创新引入“星引力青年夜校”。通过精细化运营“日间经济、夜间经济、周末经济”，目标实现“工作日不冷清，周末更热闹”的全时段活力。

依托年年顺景的龙头效应，项目明确“大餐饮（含酒吧规划）+办公教培+社区服务”的三层业态架构：以餐饮为“主引擎”拉动目的性消费，以办公教培为“次引擎”稳定平日客流，以小餐饮、轻零售为“加速器”提升消费频次。在此基础上，园区规划精品咖啡、宠物街区、主理人社区等多元场景，借宠物乐园打造差异化社交空间，以儿童经济锁定家庭客群，向“大社区商业”模式转型，打造专属商业IP。

发布会现场，除已敲定的年年顺景外，遇见小面、佛笑楼、四串浮白、红灶火、奉叔公等特色餐饮品牌，同伴同学、暖树熊教育等教培机构，以及中威泰熠企业总部完成集中签约，多元业态“拼图”已具雏形。

未来展望：

稀缺价值与运营能力双轮驱动

鄱阳星引力的“重生”之路，既依托于核心区位稀缺性、低密度产品独特性等先天优势，更离不开“全时引力场”的创新定位——精准契合城市消费升级与场景多元化趋势。但要真正成为佛山商业新标杆，仍需破解两大课题：如何避免业态简单叠加，实现多板块高效协同；如何在精细化运营中平衡不同客群需求差异。

若能持续以内容运营激活业态共生价值，打磨消费体验，鄱阳星引力有望打破传统商业边界，成为禅桂交界“日与夜联动、商产业共生”的城市新名片。