38个项目被除名，宝安最多！深圳这57个旧改面临清退

今年的深圳城市更新圈有点热闹！

不过这种“热闹”，不是新项目开工的礼炮声，而是旧改项目“被退群”的提示音。

自打2025年那份被业内称为“紧箍咒”的《关于规范城市更新实施工作的若干意见》（以下简称“若干意见”）出台后，截至目前，深圳旧改地图上已经悄悄抹掉了38个项目，差不多可以塞下11个深圳湾体育中心。

更让人惊讶的是，光2025年这一年，就有17个项目“光荣退群”，占了六年总量近一半。

这场“旧改大撤退”背后，到底藏着什么故事？

“鸽王”项目集中清退

宝安龙岗成退群主力军

近日，深圳@合一城市更新整理了，近六年来深圳的旧改清退情况。

在这场大型的“升级打怪”游戏中，不断有人“退圈”！

2019年底到2025年12月8日，深圳已有38个城市更新项目被计划调出、失效或清退，涉及拆除范围约321万平米。

若无特殊说明，本文图表来源为深圳合一城市更新

从时间维度来看，如果说前几年还只是零星退场，那2025年简直就是“退群潮”。

2019年以来，除名旧改项目数量及规模整体呈现上升趋势。

单单是今年17个项目打包离场，拆除面积146.1万平米，数量占比历年45%，规模占比历年46%，都冲到历史最高点。

哪个区最受伤？

宝安毫无疑问摘得“退群冠军”，涉及拆除范围约196.5万平米；龙岗区紧随其后，7个项目约58.8万平米说没就没。

这两个区的“退群面积”加起来，占全市总量近八成，堪称本轮清退行动的“重灾区”。

工改项目成退群大户，民企和股份公司最头疼

哪些类型的项目最容易“中枪”？

数据显示，工改项目占比高达63%，其中工改M0（新型产业用地）和工改综合类项目最惨；

其次是村改项目，占比31%。看来产业和村改项目成了这波清退的“重点关照对象”。

从项目主体来看，民营企业占了45%，股份公司占29%。

也就是说，每10个被清退的项目里，就有4个多是民企操盘，3个是村集体股份公司在推进。

市场下行期，这些对资金和周期更敏感的主体，显然承受了更大压力。

六大“除名”理由，看懂旧改“淘汰赛”

为什么这么多项目突然“不玩了”？

合一城市更新，总结了六大“退群理由”：

1.政策设了“Deadline”，到期不候

新规给旧改计划上了紧箍咒——设了有效期。以前有些项目“占着坑不拉屎”，现在不行了，到点没动静就直接清退，没得商量。

2016年12月《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知》（38号文），占以下其中一条，可以清理：

自城市更新计划公告之日起1年内，未完成土地信息核查和城市更新单元规划报批的；自城市更新单元规划批准之日起2年内，项目首期未确认实施主体的；自实施主体确认之日起1年内，未办理用地出让手续的。

2019年12月，《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》，明确对旧改实施计划有效期管控，一般情况下，城市更新项目计划有效期为2年且可申请计划延期1年。已调出计划的项目，3年内不能再次申请纳入城市更新计划。

2.非核心区项目：现货决定期货

市场好的时候，大家画饼都敢往大了画；现在买家精明多了，周边新房卖什么价，直接决定了旧改项目值不值得玩。非核心区项目，算不过账来，只好提前退场。

3.工改商改类：信心比黄金更缺

产业空间和商业项目，在当下市场环境下去化压力大，投资回报周期拉长。开发商一看账本，头也不回地选择“及时止损”。

4.爆雷房企：自己先炸了

恒大、佳兆业等一批高杠杆玩法的房企出险后，旗下旧改项目自然陷入停滞。欠过渡费、拆了没钱建、监管账户空虚……这些项目不退群，谁退群？

5.市场传导：主动撤退保平安

有些开发商虽然还没爆雷，但看着市场风向不对，主动收缩战线，把难啃的、周期长的项目先扔出去，保住现金流再说。

6.换个姿势再来

也有项目不是真“退场”，而是换条路走——比如从城市更新转成土地整备、棚改等其他路径，曲线救国。刚刚出让的梅林东林工改宅地，就是实现了华丽转身！

57个项目面临清退，未来或有更多“退群者”

这波清退潮，本质上宣告了旧改“野蛮生长时代”的结束。

过去市场火热时，开发商敢用高杠杆撬动大量旧改项目，赌的是房价持续上涨、周期快速周转。

一旦市场转向，这种模式的脆弱性暴露无遗，资金链断裂、项目烂尾、业主维权等问题接踵而至。

新政策的态度很明确：严格控制新增项目立项，重点盘活存量项目。简单说就是，“别再画新饼了，先把锅里的煮熟”。未来深圳城市更新的主旋律，将是“控增量、盘存量”。

目前，还有57个项目在“危险区”。

据不完全统计，截至目前，深圳还有57个已到期但未清退的旧改计划（不包括已批规划和已重新约定期限的项目），涉及拆除范围约582.8万平米。

这些项目如果长期没有实质性进展，很可能就是下一批“退群候选人”。

对于买房人来说，这意味着什么？

首先，那些传说中“即将旧改”的老房子，可能要重新评估了，特别是非核心区的工改、商改类项目，变数大增。

其次，深圳新房供应结构可能受到影响，特别是产业类和商业类物业的供应节奏会调整。

最后，开发商的旧改策略会更谨慎，未来新立项的项目，大概率会集中在核心地段、实施难度较小的区域。

对于普通市民而言，这未必是坏事。

少一些“纸上旧改”，多一些实实在在的建设项目；少一些开发商画的“空中楼阁”，多一些能如期交付的安居之所。

毕竟，城市更新的最终目的，不是制造一堆“鸽王项目”，而是真正改善人居环境、提升城市功能。