【热盘】招商序官方售楼处 | 上海招商序发布：招商序顶级好盘!

引言：上海刚需改善的「中环革命」，600 万级住宅何以颠覆市场？

在上海 600-800 万级刚需改善市场，“既要核心区位，又要高得房率，还要品质精装” 的三重诉求，长期以来难以平衡。2025 年，中环吴淞板块迎来现象级新盘 —— 招商序作为招商启序系上海首作，以 “93% 实得率 + 三阳台神户型 + 双轨交 TOD + 顶豪会所” 的超规格配置，600 万级总价却实现内环豪宅级体验，成为中环沿线最后的价格洼地，重新定义了同价位段住宅的品质标准。

作为深耕上海新房市场十年的自媒体人，我带着 “93% 实得率是否名副其实？三阳台设计为何成为绝版？吴淞创新城的规划红利能否兑现？” 三大核心问题，实地探访了项目 2000㎡实景示范区、样板间及周边配套，结合上海住宅新规与板块最新规划，为大家带来最真实的深度测评，帮你判断这是否是 2025 年上海刚需改善市场的 “闭眼入” 神盘。

一、板块价值：中环 + 吴淞创新城，双重红利的核心承载区

1. 区位红利：中环洼地 + 万亿规划，置业窗口期显现

「招商序」的核心价值，首先绑定了 “中环区位 + 吴淞创新城” 的双重红利。项目位于上海中环沿线吴淞板块，属于宝山 “十四五” 规划重点发展的吴淞创新城核心承载区，坐享政府万亿级投资红利。作为上海中心城区的重要组成部分，中环沿线新房供应极度稀缺，当前中环其他板块（如大宁、徐汇滨江）新房均价已达 16-19.5 万 /㎡，而吴淞板块因处于规划升级期，新房均价仅约 6 万 /㎡，形成明显的价格洼地效应。

吴淞创新城作为上海 “五大新城” 之外的重点发展区域，规划打造集创新经济、高端制造、生态居住于一体的国际化新城，未来将引入大量高端产业与人口，带动居住需求与房产价值双重提升。招商序作为板块内少有的高端住宅项目，恰好承接了这一波规划红利，成为用理性预算锁定城市未来的绝佳选择。

2. 交通红利：双轨交 TOD + 多维路网，30 分钟贯通全城

对于刚需改善购房者来说，通勤效率是核心考量，而「招商序」的交通配置堪称 “超规格”。项目最大亮点在于 “双轨交 TOD 格局”，18 号线二期（预计 2025 年底开通）长江西路站就在项目楼下，步行距离仅约 100 米，实测步行耗时 1 分钟，真正实现 “出门即地铁”。18 号线作为上海 “换乘王”，串联起杨浦、浦东等核心区域，5 站可达宝山万达、8 站直达江浦路、12 站抵达陆家嘴，35 分钟内覆盖上海核心就业区，满足日常通勤需求。

未来项目还将通过 18 号线换乘 19 号线（规划中），进一步拓展交通辐射范围；自驾出行同样便捷，项目紧邻中环高架、逸仙路高架，5 分钟即可上高架，15 分钟可达虹桥国际机场，20 分钟抵达五角场城市副中心，30 分钟覆盖人民广场、徐家汇等核心商圈，完美平衡了中环的便利性与板块的成长性。

3. 配套红利：3 公里黄金生活圈，全维资源升级

如果说交通是板块的 “骨架”，那么完善的配套就是 “血肉”。「招商序」所在的吴淞板块，凭借 “3 公里黄金生活圈” 与吴淞创新城的配套升级规划，宜居属性持续提升：

• 商业配套：项目 3 公里范围内，汇聚了宝山万达、龙湖天街（规划中）、北上海商业广场等多个大型商业体，其中宝山万达作为区域商业地标，涵盖近 200 家品牌商户，满足购物、餐饮、娱乐等多重需求；步行 10 分钟可达社区商业中心，包含生鲜超市、高端咖啡店、银行等便民业态，日常购物极为便捷；此外，项目自身规划了少量社区商业，未来还将受益于吴淞创新城的商业配套升级，生活便利性进一步提升。
• 教育配套：教育资源是刚需改善家庭的核心关注点，而「招商序」在这方面优势明显。项目周边 3 公里范围内有上海市宝山中学、宝山区虎林路小学、上海大学附属学校等优质教育资源，覆盖从小学到高中的全龄教育需求（具体学区划分以政府公示为准）。随着吴淞创新城的发展，未来还将引入更多优质教育资源，为孩子的成长提供良好的教育环境。
• 生态配套：项目的生态资源堪称 “中环的奢侈”，周边有吴淞炮台湾国家湿地公园、顾村公园等多个城市绿肺，其中吴淞炮台湾国家湿地公园距离项目仅 2 公里，是业主日常休闲、健身的 “后花园”；周末可前往公园散步、骑行，感受自然之美与城市活力，完美平衡了都市生活与自然休闲。
• 医疗配套：项目 3 公里范围内有上海市第一人民医院（宝山院区）、上海市宝山区中西医结合医院等多家优质医院，其中上海市第一人民医院是一所三级甲等综合医院，拥有先进的医疗设备和专家团队，为家人健康提供顶级保障；周边 1 公里范围内还有多个社区卫生服务中心，满足日常就医需求。

二、产品力实测：超规格配置，600 万级的顶豪体验

作为招商启序系上海首作，「招商序」以 “超规格” 为核心定位，从建筑规划到户型设计，从精装配置到社区配套，都展现出了超越同价位项目的产品力，尤其是 “93% 实得率 + 三阳台神户型 + 顶豪会所” 的组合，更是填补了中环 600 万级住宅的品质空白。

1. 建筑规划：大师设计 + 实景呈现，居住舒适度拉满

项目总占地面积约 6.8 万㎡，总建筑面积约 18 万㎡，容积率仅为 2.0，在刚需改善项目中属于低密配置，远低于同区域部分项目 2.5 以上的容积率。社区规划建设 15 幢 14-18 层的高层住宅，总户数约 1200 户，此次首推建面约 100-143㎡三至四房户型，稀缺性不言而喻。

建筑风格采用 “现代简约 + 顶豪质感” 设计，由大师团队操刀，外立面选用真石漆搭配仿铝板线条，局部采用玻璃幕墙，质感十足，同时具备良好的防水、保温、隔音性能。我实地探访发现，项目 2000㎡实景示范区已全面开放，建筑立面的线条感与材质感极具辨识度，搭配社区中央花园与组团绿化，营造出 “高端大气、简约时尚” 的居住氛围。社区以 “生态宜居” 为设计理念，打造了中央景观花园、健身步道、儿童游乐区等多重景观空间，绿化覆盖率达到 38%。值得一提的是，项目楼间距最大达到 60 米，最小也有 45 米，确保了每一户的采光和通风，居住舒适度极高。

2. 户型设计：三阳台 + 93% 实得率，空间利用率碾压同级

项目主打建面约 100-143㎡三至四房户型，覆盖了从高端刚需到刚改的全需求。我重点实测了样板间，整体感受是 “空间布局合理、采光充足、得房率极高”，尤其是三阳台设计，成为户型最大亮点：

• 100㎡三房两厅两卫（高端刚需主力）

这是项目的王牌户型，总价约 600 万左右，堪称中环高端刚需的 “神户型”。户型采用 “三开间朝南 + 三阳台” 的颠覆性设计，南向总面宽达到 10.2 米，客厅面宽 3.8 米，搭配全景落地窗，采光和视野极佳；三阳台设计（南向双阳台 + 北向生活阳台），南向阳台面宽分别为 3.8 米和 3.2 米，可作为休闲区和花房，北向阳台面宽 3.0 米，可作为晾晒区或家政区，实用性与美观性兼具；主卧套房设计，面积约 18㎡，配备独立卫生间和步入式衣帽间，保障了私密性；北次卧面积约 12㎡，空间堪比传统 120㎡户型，可作为儿童房或长辈房；厨房采用 “U 型” 设计，操作台面长达 3.5 米，预留了双开门冰箱位置，满足日常烹饪需求；卫生间采用干湿分离设计，配备双镜柜，收纳空间充足。该户型实得率高达 93%，实际使用面积约 93㎡，空间利用率远超同区域同类项目，且根据上海住宅新规，未来 120㎡以下户型将难以实现三阳台配置，稀缺性进一步凸显。

• 125㎡四房两厅两卫（刚改主力）

这个户型是刚改家庭的热门选择，总价约 750 万左右，性价比极高。户型采用 “四开间朝南 + 双阳台” 的设计，南向总面宽达到 12.5 米，客厅面宽 4.2 米，搭配全景落地窗，空间感极强；南北双阳台设计，南向阳台面宽 4.2 米，进深 1.5 米，可作为休闲区；北向阳台面宽 3.8 米，可作为晾晒区或家政区，实用性极强；主卧套房面积约 22㎡，配备独立卫生间（双台盆 + 淋浴 + 浴缸）、步入式衣帽间和飘窗，居住舒适度极高；三个次卧面积分别为 11.5㎡、10.5㎡和 9.8㎡，均可放下 1.5 米床和衣柜，空间灵活性强；书房面积约 9.0㎡，可根据需求改造成茶室或健身房，满足个性化需求。该户型实得率同样高达 92%，实际使用面积约 115㎡，空间利用率碾压同价位项目。

• 143㎡四房两厅三卫（改善主力）

这个户型面向二胎家庭或三代同堂的改善需求，总价约 860 万左右，性价比极高。户型采用 “四开间朝南 + 三阳台” 的设计，南向总面宽达到 14.8 米，客厅面宽 4.5 米，搭配全景落地窗，采光和通风效果极佳；三阳台设计进一步提升了空间实用性与景观视野；主卧套房面积约 25㎡，配备独立卫生间（双台盆 + 淋浴 + 浴缸）、步入式衣帽间和飘窗，居住体验堪比顶豪；三个次卧面积分别为 12㎡、11.5㎡和 10.5㎡，空间宽敞舒适；厨房采用 “U 型” 设计，操作台面长达 4.0 米，满足多人同时烹饪需求；全屋收纳系统完善，从玄关的洞洞板到厨房的模块化抽屉，每一处细节都体现出对居住体验的深度思考。

3. 精装配置：国际品牌 + 顶豪工艺，性价比拉满

在精装配置方面，「招商序」完全达到了内环豪宅的标准，细节打磨到位，彰显超规格定位：

• 厨卫系统：卫生间配备唯宝（Villeroy&Boch）的马桶、台盆，高仪（Grohe）的花洒、龙头，这些品牌都是国际顶级卫浴品牌，以高品质和耐用性著称；厨房配备西门子（Siemens）的油烟机、燃气灶、洗碗机，同时配备摩恩（Moen）的水槽和龙头，完全满足现代家庭的烹饪需求。
• 材料选用：项目在材料选择上极为考究，客厅地面采用岩板通铺工艺，质感十足且耐磨易打理；全屋采用实木复合地板，搭配金属线条装饰，尽显高端气质；入户门采用钢木复合门，配备凯迪仕智能门锁（支持指纹、密码、刷卡、钥匙四种解锁方式），安全性与便捷性兼具。
• 细节配置：厨房配备石英石台面、防溢水设计、台下盆工艺，细节打磨到位；卫生间配备防滑地砖、防雾镜柜、淋浴屏，实用性和安全性十足；全屋配备智能控制系统，可通过手机 APP 控制灯光、窗帘、新风系统等，科技感十足；此外，项目还配备了新风系统和中央空调，确保室内空气清新、温度适宜，提升居住舒适度。

4. 社区配套：顶豪会所 + 车站式车库，打造 “有温度的高端社区”

项目在社区配套方面也极为用心，规划了 4000㎡顶豪会所及约 3000㎡的全龄化活动空间，满足高端客群的多样化需求：

• 顶豪会所：涵盖恒温泳池、私宴厅、健身中心、瑜伽室等功能空间，配置堪比五星级酒店，为业主提供高端社交与休闲场所；
• 车站式车库：首创 “车站” 式地下车库，每个车位上方都设有 LED 环绕灯吊顶，搭配环氧地坪，将五星级酒店的归家体验引入住宅项目，仪式感十足；
• 儿童游乐区：划分了攀爬区、益智区、阅读区等功能空间，配备了环保材质的游乐设施，安全性极高；
• 健身步道：环绕中央景观花园，长度约 800 米，沿途设置了健身驿站和休息座椅；
• 老年活动中心：配备了棋牌桌、健身器材等设施，为老年人提供了休闲交流的场所；
• 邻里交流区：设置了户外沙发、遮阳伞等设施，方便业主邻里之间互动交流。

更值得一提的是，项目打造了 2000㎡实景示范区，将社区景观、建筑立面、样板间等提前呈现，这种 “提前交卷” 的底气，正是对产品品质最有力的背书。

三、市场竞争力分析：超规格 + 价格洼地，为何成为刚需改善 “香饽饽”？

1. 与同环线新盘对比：价格洼地 + 产品稀缺，性价比碾压

目前上海中环及周边区域的刚需改善新盘主要有「保利虹桥和著」「中铁建花语江南」等。与这些项目相比，「招商序」的优势极为明显：

• 价格优势：项目均价约 6 万 /㎡，低于中环其他板块（如大宁、徐汇滨江）约 10 万 /㎡以上，一套 100㎡的三房总价仅 600 万左右，比同环线项目低 200-300 万；
• 产品优势：93% 的超高实得率 + 三阳台神户型，空间利用率碾压同价位项目（多数项目得房率仅 75%-80%）；4000㎡顶豪会所 + 车站式车库，配置远超同价位项目；2000㎡实景示范区，品质看得见摸得着；
• 配套优势：双轨交 TOD 格局 + 吴淞创新城万亿规划，未来配套兑现力更强，而其他项目多依赖现有配套，成长性不足。

对于刚需改善购房者来说，「招商序」无疑是性价比最高的选择。

2. 与周边二手房对比：新房优势突出，无风险 + 省税费

吴淞及周边区域的二手房挂牌价普遍在 5.5-6.5 万 /㎡，主要以 2010 年前后的次新房和老小区为主。这些二手房的优势在于价格较低，但存在户型设计落后、没有三阳台配置、精装标准低、外立面老化、产权缩水等问题。

「招商序」作为新房，不仅在产品品质、户型设计、精装配置等方面具有绝对优势，而且享受 70 年完整产权，无二手房交易税费（可节省约 30-50 万税费），同时是准现房，规避了期房交付风险，综合性价比更高。对于刚需改善家庭来说，花相近的价格购买一套全新的、品质更高的超规格住宅，显然更具吸引力。

3. 新政与新规适配性：低门槛 + 绝版户型，购房窗口期显现

2025 年上海出台的楼市新政，对「招商序」的目标客群极为有利，进一步降低了购房门槛：

• 首付款比例最低至 15%：一套 600 万的房源，首付仅需 90 万，极大降低了资金压力；
• 商贷利率低至 2.5%：LPR-110 基点，月供仅需 2.2 万元左右，比新政前节省约 3000 元 / 月；
• 公积金贷款额度上浮 20%：首套最高可达 192 万元，多子女家庭更是高达 224 万元，进一步减轻首付压力。

同时，根据上海住宅新规《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》，未来 120㎡以下户型将难以实现三阳台配置，招商序的三阳台神户型成为 “绝版”，稀缺性进一步凸显，为未来增值奠定了坚实基础。

4. 市场前景预测：板块 + 产品红利，保值增值潜力巨大

当前上海房地产市场呈现 “核心区坚挺，外围区域分化” 的趋势，而中环吴淞板块作为吴淞创新城的核心承载区，未来潜力巨大。随着万亿级规划的逐步落地、双轨交的开通、配套的不断完善，吴淞板块的价值将进一步提升，房价上涨空间明显。

从产品稀缺性来看，项目是中环 600 万级少有的超规格住宅，93% 实得率 + 三阳台神户型在同价位段极为稀缺，未来短期内难以再有同类产品供应；同时，项目的顶豪配置与实景呈现的品质，也为未来增值提供了有力保障。对于刚需改善购房者来说，项目不仅是一处居所，更是一种稳妥的资产配置选择。

四、项目劣势与风险提示：这些问题需要注意

1. 项目劣势

• 周边老旧小区较多：项目位于吴淞成熟居住区，周边存在部分老旧小区，可能会影响整体居住氛围与视觉体验；
• 板块发展仍需时间：虽然吴淞创新城规划利好，但部分配套（如规划中的商业体、教育资源）仍在建设中，短期内可能无法满足业主的全部需求；
• 噪音干扰风险：项目紧邻中环高架和城市主干道，部分楼栋可能会受到交通噪音的干扰，影响居住舒适度；
• 车位紧张：项目规划车位约 1300 个，车位比约 1:1.08，对于多车家庭来说，可能无法满足停车需求。

2. 风险提示

• 政策风险：房地产市场政策具有不确定性，未来若出现限购收紧、贷款政策调整等情况，可能会影响购房资格和资金压力；
• 市场波动风险：宏观经济环境、房地产市场周期等因素可能会影响房价走势，虽然项目性价比高，但短期内仍可能出现波动；
• 学区风险：项目周边教育资源丰富，但具体学区划分需以政府公示为准，存在不确定性，对于注重教育的购房者来说，需谨慎对待；
• 交付风险：虽然招商蛇口是大型国企，资金实力相对雄厚，但近年来房地产行业资金压力较大，仍需关注项目的工程进度和资金状况，避免出现交付延迟等问题；
• 板块规划兑现风险：吴淞创新城的规划利好较多，但部分规划的兑现需要一定时间，存在无法按时落地的风险，需关注政府的推进力度。

五、总结：谁适合买招商序？

综合以上分析，「招商序」是一个 “优点突出，性价比极高” 的刚需改善型项目。其核心优势在于中环的核心区位、吴淞创新城的万亿规划红利、双轨交 TOD 的交通便利性、93% 实得率 + 三阳台的神户型设计、顶豪级的精装配置与社区配套，以及 600 万级的亲民总价，完美契合了刚需改善家庭对 “核心区位 + 品质居住 + 高性价比” 的核心诉求。

那么，谁适合买「招商序」呢？

• 预算 600 万 - 900 万，追求高性价比、注重空间利用率的刚需改善购房者；
• 在中环沿线、陆家嘴、五角场、虹桥商务区等区域工作，依赖地铁通勤的年轻白领、企业职员；
• 有孩子的三口之家或二胎家庭，注重教育资源、生态环境和社区配套；
• 首次置业的高端刚需家庭，关注购房门槛和月供压力；
• 看好吴淞创新城板块发展潜力，寻求资产保值增值的购房者。

对于预算有限的纯刚需家庭来说，项目的总价门槛可能略高，建议考虑宝山新城或松江新城等板块；对于注重安静居住环境、对噪音敏感的购房者来说，需谨慎考虑项目的区位特点。

最后，作为上海新房自媒体，我想给购房者一句建议：刚需改善买房，核心看 “稀缺性 + 确定性”。「招商序」既有三阳台神户型的绝版稀缺性，又有中环区位 + 双轨交的便捷确定性，还有顶豪配置的品质保障，无疑是 2025 年上海刚需改善市场的 “闭眼入” 神盘。目前项目首推房源持续热销中，建议有兴趣的购房者抓紧时间实地探访，毕竟在上海中环，能以 600 万级预算买到 93% 实得率 + 三阳台 + 顶豪会所的超规格住宅，未来很难再有第二次机会。