金三，低于预期？

进入11月，成都楼市的焦点集中在金三。

先是贝壳旗下首个，也是当前唯一一个顶豪项目——贝宸S1于11月14日首开，媒体随后爆出网签仅20余套，去化不及预期；同一天，建发开始举行媒体见面会，宣布其“灯塔项目”建发海耀即将亮相；紧接着，11月20日，央企雅江集团一口气拿下金三三宗连襟地，合计约81.5亩，预计将作为雅江集团的总部基地。

贝宸S1的销量是近来市场的热点话题，这在一定程度上也侧面反映出当前市场的真实状况。11月以来，全国顶豪市场热度普遍下降，观望情绪浓厚，不少开发商已放慢推盘节奏。

贝壳S1销量不佳是诸多因素共同作用的结果，而检验成都最顶级的豪宅片区金三在新市场背景下的表现，或许还要等到年底另一顶豪项目——建发海耀开盘才能有所定论。

首开遇冷，市场热度下滑持币观望浓厚

截止11月29日凌晨，贝宸S1的网签房源数量仍为22套（鉴于成都各大平台的网签数据有较大出入，目前网签套数最多的平台数据为22套，数据或略有滞后），整体销量约在4亿元左右，与贝好家对外官宣的14亿元的数据出入较大。

贝宸S1是贝壳首次，也是目前在全国的唯一一个顶豪产品，从拿地到开盘，一直是市场备受关注的项目。针对网络上这段时间来的热议，贝好家并未给出明确回复。

贝宸S1 实景图

其实，很多人没有注意到，贝好家的另外两个项目销售情况也并不理想。

一个是位于成都成华区的中昕昕悦府。今年3月，贝好家以C2M模式入股中昕昕悦府。10月21日，中昕昕悦府首次取证，推出104套房源，有118㎡、140㎡两个套四户型。截止目前开盘已月余，备案33套，网签率约31.7%。

另外一个项目是位于上海奉贤新城的贝涟C1，项目与成都贝宸S1同为贝好家自主拿地独立操盘的仅有的两个项目。贝涟C1于10月18日正式开启认购，首推144套建面约97-139㎡小高层，总价360万起。据上海本地媒体报道，截至11月17日中午，项目已售的备案数量只有33套。

这与此前贝好家其他项目的销售数据形成了鲜明的对比。截止到10月，贝好家在全国的大多数项目如北京的朝棠揽阅、国誉星城，广州的嘉悦云启，长沙的招商序等项目，都有着相当亮眼的业绩。

朝棠揽阅开盘现场 图源：网络

贝宸S1开盘遇冷，大多数的分析都指向了市场大环境。据界面新闻报道，上海不少豪宅项目在抢滩“金九银十”之后的二批次房源去化率均出现显著下滑，来访量减少，客户观望情绪浓厚。

成都市场与上海相似。当前成都市场在售的千万级起步或千万级产品占据相当比例的豪宅项目约20个左右，顶豪客群不仅项目的选择面广，而且地段甚至城市对比选择的范围也不受限制。这个级别的客群都会对标北上广深等一线城市的产品，这导致其决策周期拉长。

尽管贝宸S1开盘遇冷，但不可否认它仍然是品质上乘的诚意之作。尽管有朝向等因地形等因素不可避免的小小硬伤，但UHPC材质的应用，建筑立面、园林景观的设计，层高、隐私、智能系统等等，使得贝宸S1的产品力仍然相当能打。

C2M错位，数据懂交易却未必懂顶豪人心

说到市场大环境，贝宸S1开盘遇冷还有一个市场节点的问题。

项目从2024年9月拿地至2025年11月开盘，历时14个月之久。外界看到贝好家在不厌其烦地扣产品细节，甚至“快把施工单位拖死了”，以十足的诚意在打造自己的首个豪宅产品，细磨之下，成本也在不断积累，有媒体爆料贝宸S1的建安成本甚至接近于地价，这让贝宸S1与周边竞品在地价上的相对优势也不再明显。

发光石材和石材拼花

时间耗费靡久，市场也在悄然发生变化。贝宸S1入市前，滨江交子缦华、金茂璞逸锦江、麓湖天琴澄音等项目已经分流了大量购买力，而同期还有招商玺、新绿色J57半岛、建发海耀等产品，高净值人群持币观望已成常态。

在一些评论看来，贝宸S1错过了最好的开盘时机。

从贝好家近一年多来项目布局和推进的情况来看，贝宸S1是唯一一个定位顶级豪宅的项目。因此，贝宸S1既不具备在全国项目面前的示范意义，也不能从其他项目借鉴到任何经验。

此外，在今年的中期业绩通报会议上，贝壳高层透露，成都和上海两个自操盘项目退出后，“我们的资本占用峰值限制会递减，这两个项目的投资金额、资金占用总额限制会进一步下降。”

这意味着，贝壳在财务上已经不再支持贝好家再单独下场拿地，贝宸S1在贝好家内部已成为一个“高高在上、空前绝后的孤例”。

贝好家在成都拿地之后公开对外表示，该宗地的主要目的是为了更好地检验C2M 产品解决方案的落地能力。从前期贝好家以C2M模式介入的项目去化情况来看，大部分项目的走量都可圈可点。然而，落到最后的贝宸S1却从另一维度检验了C2M的效果。

C2M的核心是用数据推演需求。贝壳宣称有“20 亿条购房数据”，实际上这些数据多是刚需、改善型的交易数据，而非顶豪人群的消费偏好数据。C2M的反向定制仍不过是基于过往数据的推演，未必是真实购买力。数据懂交易，却未必懂顶豪人心，未必具备生活的洞察力。

因此，这套模式在全国其他非顶豪项目上效果显著，但在贝宸S1这样的顶豪项目上，却有着显著的错位。

贝宸S1项目实景

不只是数据。而贝壳的渠道也基本上指向刚需和改善型客群，贝宸S1开盘遇冷，有媒体认为贝壳还有两个“杀手锏”：一是渠道，一是相对较低的地价。

实际上，高端项目对渠道的依赖度较低。高端客群对房产品质、稀缺性、隐私性等要求极高，而高端项目注重品牌形象和客户信任度，贝壳渠道对高端产品的精准匹配能力有限。在贝宸S1上能否奏效，还是仍待检验的命题。

单就贝宸S1而言，有两点是确定无疑的：1，产品本身有相当的实力，毕竟地段价值摆在那里；2，整个项目只有108套，即便是贝壳内部也可以轻松消化掉，只是时间早晚而已。

不值得怀疑，金三的确定性已经触手可及

说回金三。

贝宸S1开盘遇冷，并不值得过度解读，更不至于怀疑金三低于预期。

对于当前的金三，只需要看两个确证的点。

一是金三确证是成都目前价格最高的板块，不论是地价还是房价。

华润置地在2023年首度拿地金三时，清水限价36000元/㎡，是迄今成都清水限价的天花板；2024年9月，贝好家以27300元/㎡拿地，成功跻身成都的地王；2025年3月，建发房产再次将金三的楼面地价提升至了41200元/㎡，这也是迄今为止成都的最高单价。

截至目前，整个金融城三期仅规划了10宗住宅用地，分南北两区，其中北区的两地块分别为蜀瑞苑和华润置地锦宸府，南区的8宗地块相对集中，共计约317亩，包括已经出让的贝好家地块和建发地块，目前待出让的住宅用地已仅有约250亩左右。

图源：交子金融商圈

金三之所以屡出“地王“，一则因金三土地供应少，二则因金三本就具备成都门面的潜质。据媒体报道，金三的H08-48地块或将于今年年底入市。这无疑又将是一场激烈的争夺战。

目前，金三仅有三个公开发售的商品住宅项目。2024年3月，锦宸府入市，主力产品为240㎡和278㎡的2T2户型，预售均价43999元/㎡，最高单价已经突破50000元/㎡大关。

随着贝宸S1和建发海耀的入市，金三的套均总价都已站上了2000万级，妥妥的成都最高房价板块。

二是金三确证都是全国顶尖的产品，不论是住宅还是产业。

2025年，在全国手持多个“地王”项目的建发，在北京、上海、成都、杭州、厦门等地全面推进“灯塔项目”战略。其中成都的建发海耀也是其灯塔项目之一。

今年6月12日，北京建发海晏正式开盘，网签均价高达13.5万/㎡。据当地媒体报道，单日成交185套、狂揽61.9亿元；9月30日，上海建发海宸首开入市，推322套房源，均价11.07万/㎡，去化近9成，已于11月15日加推二批次。

建发海耀显然是“有备而来”。既在金三，又是地王，有了前面两个顶豪项目的成功打板，年底金三还有好戏可看。

此外，就在11月20日，央企雅江集团在金三拿下三宗连襟地，合计超过80亩，预计将作为雅江集团的成都总部基地。万亿级央企落地，金三的产业成熟度又更进一步。

雅江集团拿地示意图

借用此前的一段评论：放眼全国楼市，如果成都刚不起，那就没其它城市顶得住；放眼成都，如果金三都坚挺不起，全城都会疲软。很显然，在世人眼里，金三已成为成都的门面和最高水平的代表，无论市场怎样变化，金三必须雄起！（注：本文成稿时间为11月29日，故相关数据亦截止当日）