约3.54亿起！开发商资金断裂后，长沙这个楼盘未开发土地拍卖！

此前，长沙恒大童世界3宗娱乐康体用地的司法拍卖曾引发全城热议。

该地块在首次流拍后，于12月2日被湖南湘江新区悦景投资有限公司以2.83亿元底价竞得，为这个停滞多年的文旅项目落下阶段性帷幕。

无独有偶，长沙河东一处境遇相似的地块近期也登上了拍卖榜单——这便是坐落于滨水新城河东丁字片区的合能湘江公馆项目待建地块。

作为合能集团布局长沙的重点项目，合能湘江公馆原本规划打造集住宅、商业于一体的滨江宜居社区。项目于2020年正式面市，当时凭借临江的优越区位、紧邻雅礼丁江学校的教育优势，再加上仅“5字头”的亲民售价，成功吸引了不少购房者入手。

众所周知，前几年受行业大环境波动影响，不少房企陷入经营危机，旗下楼盘也随之停滞，合能湘江公馆未能幸免。从当前项目现状来看，东侧地块已建成部分楼栋，其中东北侧的几栋住宅楼已完成交付，东南侧仍有三栋住宅楼处于在建状态。

以下为楼盘全景网2025年6月拍摄的航拍画面：

在已交付的住宅楼中，不少业主已完成装修。今年就有业主在问政平台反映退还装修押金的问题，官方对此回应称：因开发商出现资金链断裂等一系列经济困境，公司账户已被冻结，相关事宜暂无法推进……

值得庆幸的是，该项目尚有超过半数的土地未进行开发，仍具备较高的利用价值，而此次挂牌拍卖的正是这部分待建地块。

以下为楼盘全景网2025年6月拍摄的现场航拍画面：

根据拍卖公告显示，该地块总土地使用面积达76205.6平方米，加之地上已建成的一座售楼部，整体评估总价约为5.05亿元（50555.31万元），起拍价定为评估价的七折，折合下来约3.54亿元。

目前，该地块南侧设置有临时施工区域，地面已完成水泥硬化，区域内建有活动板房及民宅；西南侧则矗立着一栋两层高的临时售楼部及配套广场。经现场勘察，售楼部二层内部装修存在局部破损，但整体成色仍保持在九成左右。

从核心指标来看，该地块的开发潜力颇具看点：地块地处湘江大道与双湖路交汇处东侧，与湘江直线距离仅约400米，可享受到一定的江景资源加持。

地块容积率为2.92，总建筑面积约22.25万平方米，结合35388.717万元的起拍价计算，楼面价仅约1589元/平方米，性价比相当突出。

截至目前，该地块的司法拍卖已进入公示阶段，起拍价约3.54亿元，拍卖结果将于月底揭晓。参照前文提及的恒大童世界地块案例，若此次拍卖遭遇流拍，二拍阶段起拍价大概率会进一步下调，届时楼面价将更低。

从市场层面分析，这样的楼面价水平为后续开发预留了充足的利润空间。与此同时，若该地块能成功拍出，或许将为长沙合能湘江公馆楼盘项目历史遗留问题的解决提供重要契机。