最高院：约定以不动产担保未约定办理抵押登记，是保证还是抵押？

作者：周军律师.

如需帮助可关注，私信必复。

在债权担保实践中，当事人常约定 “以某某不动产为债务提供担保”，但未明确约定是否办理抵押登记，也未签订标准抵押合同。

那么，约定以不动产担保未约定办理抵押登记，是保证还是抵押？

最高人民法院案例库入选案例《张某诉唐某琼、郭某林、安顺市某房地产开发有限公司借款合同纠纷案》中明确：

合同当事人约定担保人以一定的不动产对债务承担担保责任，但并未就约定的财产办理相关抵押登记手续的，该约定实际仍为保证。保证人承担保证责任的范围应当以约定的抵押财产范围为限。

本案争议焦点是：被告安顺市某房地产公司应当在哪些资产范围内承担担保责任。

原告向被告安顺市某房地产公司主张担保责任主要依据的是该公司于2017年5月23日向三位款项出借人出具的担保函，故首先要查明和认定该担保函及其相关条款的效力。

该担保函第一条明确约定，安顺市某房地产公司提供担保的资产范围为：仅限于安顺市某房地产公司欣某国际2、3区项目的土地使用权和在建工程，销售款（以7000万元为限），提供担保的资产范围不包括欣某国际1区项目、尚某逸品项目及该公司除欣某国际2、3区项目以外的其他所有资产。

安顺市某房地产公司以上述资产为郭某书与张某、陈某锁、周某根于2017年4月30日签订的人民币7000万元借款合同项下借款人的全部债务提供连带保证责任。

从上述约定可见，安顺市某房地产公司仅是以自己的一定财产对债务承担连带保证责任。因案涉借款及担保行为发生于民法典实施前，应当适用当时的法律法规。

根据担保法第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”

因此，保证合同的保证人是在保证范围内承担保证责任，如果当事人没有特别约定，连带责任保证人应当对全部债务承担保证责任。根据担保法第十五条关于保证合同内容的规定，保证合同包括被保证的主债权种类、数额，债务人履行债务的期限，保证的方式，保证担保的范围，保证的期间和双方认为需要约定的其他事项。

由此可见，按照当事人意思自治原则，法律并不禁止保证合同约定由保证人在一定的财产范围内承担连带保证责任。

本案中，担保函约定由安顺市某房地产公司以其名下的欣某国际2、3区项目的土地使用权和在建工程、销售款（以7000万元为限）用于履行连带保证责任，可以理解为安顺市某房地产公司在上述权利及财产的价值范围内承担连带保证责任，该约定属于担保法第十五条规定的“双方认为需要约定的其他事项”。该约定不违反法律的强制性规定，应当依法确认有效。

周军律师提醒，合同当事人约定担保人以一定的不动产对债务承担担保责任，该约定实际仍为保证而非抵押。保证人承担保证责任的范围应当以约定的抵押财产范围为限。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

普及法律常识，帮您维护权益。

点赞关注分享，让亲友都得到法律保护！