广州，第一个拼命的城市

从广州年底疯狂土拍的背后，我只看到2个字：

挣扎。

没办法，政府也缺钱花啊。几方面的原因吧，广州的产业大而不强，三级财政贡献大负担重，以及过度依赖卖地收入。

不要轻易指责，这是很多城市的通病。

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24年，广州年底冲刺卖地。

25年，广州年底冲刺卖地。

今年 广州土拍年末冲刺，20宗地，起拍总价超25 4 亿！

其实我是有点愣神的。

年底冲刺卖地的城市不少，但是如此大规模冲刺卖地的城市，不多。所以我有点愣神，因为以前从来没出现在这种事情。

广州为了卖地，这次是拼了命。

以前市场好的时候，全城卖地，甭管南沙还是增城，甭管从化还是番禺，到处都卖，到处都是地王。我非常清楚地记得，招商在增城拿了一个地王，楼面价高达2万1，当时周边甚至还有卖1万7的，当时就感觉不对劲，果不其然，后来这个地王死得老惨了。

现在市场不好了，政府也知道近郊远郊卖不出去，于是只卖主城的土地，一是位置非常好，二是能做出溢价，保利越秀中海城投这些冤大头还是愿意拿地的，无非是左手倒右手，账面好看就行了。

说一个有意思的。

金融城有一块地要卖，不管是板块本身还是地块本身，都非常好，但不好卖，为啥，地块太大了，总价太高了，能拿得起的房企很少，即使能拿得起风险也很大，怎么办呢，政府想了一个办法，将一个大地块分割成几个小地块，一个一个去卖，同时降低了拿地的几个指标，起拍价也压到4.5万，这下开发商没压力了：

拿地门槛从姚明变成了郭敬明。

就在前几天，保利还在海珠拿了一块地，就挨着江泰路地铁口，楼面价3.68万一平，溢价率超过了27%，其实不低。

这个地块我知道，19年广州调研的时候，我就住在这里，非常典型的老城区，界面肯定一般，但毕竟是海珠老城，老钱的购买力还是非常强的，按照3.68万一平的楼面价，以及周边新房4-5万的价格，面积大一点的话，5万问题不大。

政府-开发商-有钱人，良性循环，我也支持。

一个愿打一个愿挨，都不吃亏。

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广州为什么年底冲刺？

没钱。

最高峰，广州卖地收入1700多亿。

24年卖地770多亿。

25年呢，好像才300亿，即使12月这批土地全部卖出去，加起来也就500多亿，比起去年还是少了200多亿，结结实实的200多亿。

同样的差，但25年更差，不到去年的一半。

这样你就能理解为什么广州年底冲刺了，200多亿到手了，多了这200多亿，很多断头路能修了，上一次申报的地铁有了预算，黄埔的拆迁款到位了，跨海大桥和过江隧道有钱了，双向八车道的道路有钱了，公务员的工资有钱了……

有人说广州太依赖土地财政了。

这话没错，相比其他三个一线城市，北京，上海，深圳，广州确实太依赖土地财政了。但是没办法，要么饿死，要么活下去。

相比广州，杭州其实更依赖土地财政，最近几年仅仅是卖地收入高达2.1万亿，馋死广州了，但杭州的基建确实漂亮啊，这一点上，广州做的确实一般。

其实不是批评广州，像广州这样财政压力巨大的城市太多了。

类似广州的城市，不止广州一个。

说一个大点的数据，今年前10个月的卖地收入是2.5万亿，今年差不多3万亿，应该没问题，即使少也比较接近3万亿，毕竟很多像广州的城市都在冲刺，能卖一点是一点。

很多人对3万亿无感，2021年的卖地收入是多少呢，8.7万亿，相比2.5万亿落差6.2万亿，相比3万亿落差5.7万亿，平均落差6万亿左右吧。

6万亿多吗？

3个恒大的债务总量。这样对比大家应该能理解了吧。

3

最近很多朋友都在问：

XX城市的房子要卖吗？

我的回答很统一：因城而异， 因人而异，因房而异。

理论上，市场这么差，26年还会继续阴跌，抓紧卖掉才是真理啊，这有什么纠结啊，卖啊。

不对。

我跟很多会员聊过，真正的实操建议非常复杂，不可能一刀切，让所有人全都卖掉的，不可能，也不现实。

循着这个逻辑，问大家一个问题：

广州和深圳，哪个城市的界面更好？

深圳。这是99.999%的朋友的答案。

对吗？

不对。或者说看你怎么理解。

很多人吐槽，广州的城市界面多差多差，深圳的城市界面多好多好。

深圳界面好吗？ 深南大道，后海，前海，壹方城，春笋，超总，确实非常不错，国内顶级城市该有脸面。但我告诉你，以上就是全部，这只是深圳的面子。

深圳的里子是什么？

大家不像我们调研，我们调研可不是只看好的，去欣赏，去膜拜。

你没看到的是，大部分深圳人是没有自己房子的，深圳的商品房占比是极少的，大量的地方是农民房，大部分新深圳人是租在农民房里的，三和大神这几年少了但绝对还有，我们之前去沙井，去光明，去龙华，大片大片的城中村，有些是已经拆迁的，有些是加盖后没有拆迁的，界面非常差，跟你老家没什么区别。这才是深圳的底子。

广州呢。

广州压力很大，虽是省会，但是跟南京一样，听话的小兄弟不多，人家不一定认你，除了佛山。

东莞惠州抱紧深圳，甚至连中山珠海隔着海都能把深中通道、深珠通道修过去，广州仅仅靠一条18号线是留不住珠海的心的。

广州也有界面好的，也有界面差的，但都能接受，不像深圳一样天上地下，贫富差距非常大。

广州包容度很高，可以容纳各种各样的人，有钱的去珠江新城去老东山去二沙岛去金融城都行，没钱的去远郊都能活下去，城市节奏也没那么快，生活在广州比深圳活得更像一个人，更加立体有血有肉。

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1、未来，很多城市，包括县城，乡镇，都会面临巨大的财政压力，有些老师公务员发不下来工资，或者少发，很正常了。

2、虽然市场很差，但主城新房一点也不便宜，甚至比之前更贵了，核心就是国央企托底。中海在超总拿地，楼面价7.7万，溢价率高达42%，比保利那块地还猛，你能理解为什么超总深圳湾很贵了吧。

3、该出手的房子可以尽快调整。但还是那句话， 因城而异，因人而异，因房而异。不能一刀切。

4、房价在不断磨底、修复。

THE END