青岛楼市黑天鹅，开始砸盘了！

青岛楼市黑天鹅出现了，年底直接放大招！

青岛北站旁的越秀天悦海湾，两栋人才公寓转成商品房，含精装不到1.2万/㎡就能拿下，创下市内四区近10年新房最低价！

▲越秀天悦海湾售楼处排队看房

青岛楼市的这个冬天，被一只突如其来的“黑天鹅”搅得热火朝天，甚至有点烫手。

就在这两天，位于李沧区青岛北站旁边的越秀天悦海湾，突然扔出了一颗重磅炸弹：两栋原本滞销的人才公寓，摇身一变改成了商品房公开出售。更要命的是价格——含精装修单价不到1.2万元，总价118万起就能拿下主城区百平海景房。

要知道，这个项目当年的商品房售价可是高达2.4万到2.8万元一平。一夜之间，价格直接腰斩，比同小区的二手房还要便宜4500元一平。

▲越秀天悦海湾售楼处

售楼处瞬间被挤爆，看房不仅要排队，甚至出现了“一下午卖掉20多套”、“报备几百组客户”的疯狂景象。这种久违的抢房场面，让在寒风中的青岛楼市，瞬间感受到了某种诡异的燥热。

1、

这一波降维打击，把谁的脸打肿了？

越秀这一招“人才房转商品房”的棋，下得是真狠，也真绝。

▲越秀天悦海湾实景

这次拿出来卖的是6号楼和7号楼，原本是作为项目配建的人才住房。因为门槛高、户型差、位置偏等原因，这批房子一直没怎么消化掉。现在开发商不想玩了，直接补缴了土地出让金，把性质转成了商品房，来了个“清仓大甩卖”。价格确实香到让人失去理智：

起步价：精装现房，单价1.1万多，不到1.2万。

门槛：100平米的套二，总价只要118万左右；119平米的套三，总价145万左右。

▲越秀天悦海湾实景

这意味着，买这套房的月供，和在附近租一套好点的房子差不了多少。对于那些原本只能去城阳、白沙湾甚至流亭看房的刚需客来说，这简直就是降维打击。

更讽刺的是，当年买了同小区商品房的老业主，当年可是掏了2万多的单价。现在眼看着自家房子旁边这两栋楼，以“膝盖斩”的价格甩卖，心里的阴影面积估计比胶州湾还要大。

▲越秀天悦海湾开盘备案价（资料图片）

不仅如此，这波操作直接把周边的二手房市场给“冻”住了。李沧北、城阳南的刚需盘，面对这个价格，基本是被按在地上摩擦。试问，当主城区、精装修、现房只卖1.15万的时候，谁还会去买那些偏远的大饼盘？

▲越秀天悦海湾售楼处，用展板对比周边二手房

2、

便宜是真便宜，但硬伤也是真要命

买房，最怕的就是光看价格便宜，脑子一热就交了定金，住进去才发现全是坑。这批“人才转商品”的房子，既然能便宜到这个份上，肯定有它不可告人的苦衷。

噪音问题，这是最大的死穴

这两栋楼的位置，堪称“立体环绕声”体验区。

西边：紧邻安顺路、环湾路和铁路线。环湾路那是青岛的大动脉，车流量大，车速快；安顺路上的大型运输车，频次也极高；旁边还有火车道，时不时给你来一首的噪音交响乐。

▲越秀天悦海湾西侧视角

北边：更要命的是，规划中的唐山路高架，未来大概率会连接环湾路，而且就在这两栋楼的北侧。这就意味着，你这房子以后可能是被高架桥和铁路包围的。

实测：房产君去现场感受过，不开窗还好，一开窗那就是车水马龙。对声音敏感的的，这房子可能会让你怀疑人生。

户型设计，穿越回了十年前

因为原本是按照人才公寓标准建的，户型设计上，完全不符合现在的市场主流。

▲越秀天悦海湾鸟瞰图

100平米居然只做了套二： 在现在这个90平米都能做套三的年代，100平米做两房，而且北次卧还特别小，得房率感人。虽然可以改造，但这本身就说明原始户型有硬伤。

119平米的东西厅奇葩： 这个户型的客厅是东西向的，这在青岛这种讲究南北通透的城市，属于典型的被淘汰产品。

公摊与密度： 三梯五户的大高层（26层）设计，居住密度大，等电梯可能得有点耐心。

配套的“尴尬”距离

虽然号称青岛北站旁，也说是地铁房，但实际上距离地铁1号线沧安路站有1.7公里的距离。这个距离就很尴尬：走路吧，得20多分钟，如果没有小电驴，每天通勤最后一公里能让你走到怀疑人生。 至于学校，虽然周边有学校，但别指望什么名校，也就是普普通通的配置。

所以，这房子就是个典型的“偏科生”：价格满分，位置勉强及格，户型不及格，环境（噪音）直接挂科。

3、

人才房“变性”，撕开了楼市遮羞布

越秀天悦海湾的火爆，不仅仅是一个楼盘的热销，它更像是一个风向标，揭示了青岛楼市目前最尴尬的真相。

人才房的“回旋镖”，扎到了自己

前几年，青岛为了抢人才，配建了大量的人才公寓。初衷是好的，但执行层面出了问题：位置偏、户型差、门槛高、质量不如商品房……结果就是，真正的人才看不上，想买的刚需没资格。大量的房子空置，成了开发商手里的烫手山芋。

▲越秀天悦海湾实景，别谈什么品质了

现在政策口子一开，允许补钱转商品房，其实就是承认了之前的供需错配。开发商为了回笼资金，不惜以成本价甚至亏本价甩卖，把原本就脆弱的新房价格体系，砸了个稀巴烂，这让周边的竞品怎么活？

购房者的心态变了，只看价格

以前买房，大家还要看看景观园林、挑挑户型、谈谈未来升值空间。现在呢？什么海景、什么未来规划，统统不如“便宜”两个字好使。一下午卖20多套，看房排长队，说明青岛缺的不是购买力，缺的是让大家觉得“占了便宜”的房子。 这也给所有开发商提了个醒：在现在的行情下，别整那些虚头巴脑的高端概念，降价到位，才是硬道理。

对二手房，是一场毁灭性打击

如果你手里有李沧北、沧口的老破小，或者同区域的次新房，现在估计想哭都哭不出来。新房带装修都干到1.15万了，你的二手房还要税费、还要中介费，凭什么卖得出去？这波操作，直接重塑了该区域的价格锚点。以后这一片的房价天花板，恐怕就要被越秀这两栋楼死死地压住了。

▲越秀天悦海湾，精装修样板间实景

这房子能不能买？

如果你是兜里预算有限的刚需，必须要留在主城区，不想去城阳流亭，且能忍受噪音、不介意户型落伍，那这确实是个千载难逢的上车机会。毕竟，100多万买个带装修的海景现房，还要啥自行车？

▲越秀天悦海湾实景

但是，如果你是对居住品质有要求，受不了车流声，那趁早打消这个念头。这就是个用来“过日子”的刚需过渡房，别给它加太多戏。

▲越秀天悦海湾实景

这世界是公平的，价格便宜的背后，一定有它便宜的道理。开发商不是慈善家，他们只是在断臂求生。作为购房者，要看清楚这只“断臂”上，有没有无论如何也咽不下去的毒刺。如果你能接受每天伴着车流声入睡，那恭喜你，你捡到漏了。