开发商推责装修公司，法院判其作为实际卖方承担逾期交房责任

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一、案情介绍

2021年5月，刘明远、陈静夫妇向甲房地产公司购买位于北京郊区的一套精装别墅（一号房屋），总价约1500万元。签约当日，二人被要求同时签署两份合同：

一份《商品房预售合同》，约定房价1388万余元，交付时间为2021年8月29日；

一份《装饰装修合同》，由丙装饰公司作为乙方，约定装修款117万余元，工期6个月。

购房款与装修款均按甲公司指示一次性付清。销售人员明确表示：“这是精装交付，签两个合同是公司统一操作。”

然而，房屋迟迟未完成装修。直至2024年7月19日，开发商才通知收房，逾期长达两年四个月。

刘明远、陈静遂起诉甲公司，要求其支付逾期交房违约金，并主张：

甲公司唯一股东乙投资公司承担连带责任；

丙装饰公司及其唯一股东张伟在装修款范围内承担连带责任。

甲公司辩称：

房屋已于2021年8月以“毛坯”状态交付给丙公司代收，不构成逾期；

装修是独立合同，应由丙公司单独负责；

违约金应封顶2.5%，且不应包含装修款。

丙公司亦称：装修受疫情影响，工期应顺延，且与购房无关。

二、裁判结果

法院判决如下：

甲房地产公司支付逾期交房违约金1,158,579.97元；

乙投资公司对上述债务承担连带清偿责任；

丙装饰公司在117万余元范围内承担连带责任；

张伟对丙公司的债务承担连带责任。

法院认定：两份合同实为一套精装修房屋买卖，开发商系实际履约主体，逾期交房责任不可分割。

三、法院说理

“两合同”实为“一交易”，开发商不能切割责任

尽管形式上分别签订购房与装修合同，但：

装修合同在购房时同步签署，未经协商；

装修款直接支付至开发商指定账户；

销售人员证言证实“签两份合同是公司统一安排，为避税”；

装修内容无明细，价格明显高于市场合理水平。

→ 装修款实质是房价组成部分，整体构成精装修房屋买卖关系。

交付时间应为“精装完成之日”

购房合同约定2021年8月29日交房，装修合同约定工期6个月，故合理交付时间应为2022年3月1日前。实际2024年7月才交房，构成严重违约。

违约金计算基数包含装修款，标准合法合理

法院认为：因装修款属房价一部分，违约金应以总付款1505万余元为基数，按日万分之一计算前20个月，之后酌减为日万分之零点五，总额超115万元。

“违约金不超过2.5%”条款无效

该条款属开发商单方拟定的格式条款，不合理限制购房者主要权利、减轻自身责任，依法认定无效。

一人公司股东未举证财产独立，须承担连带责任

乙公司作为甲公司唯一股东、张伟作为丙公司唯一股东，均未提交财务审计报告等证据证明财产独立，依法应对公司债务承担连带清偿责任。

四、律师提示

警惕“购房+装修”拆分签约套路

开发商常以“避税”“灵活选装”为由，要求购房者与关联装修公司签第二份合同。此类操作往往掩盖真实房价、规避监管、转嫁风险。一旦出问题，开发商便推责给“第三方”。

装修款很可能就是房款的一部分

若装修合同无详细清单、价格畸高、签约时间与购房同步、收款账户由开发商控制，则法院极可能认定装修款属于房价组成部分，开发商需对整体交付负责。

逾期交房违约金可突破“2.5%”上限

很多补充协议写明“违约金最高不超过2.5%”，但若该条款为格式条款且显失公平，法院可认定无效，支持按日累计计算。

一人公司股东务必做好财产隔离

《公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于个人财产的，应当对公司债务承担连带责任。实践中，绝大多数股东无法举证，最终“公司债务变个人债务”。

遇到长期逾期，及时起诉锁定权益

本案逾期超两年，若不及时维权，可能面临开发商资金链断裂、执行困难等问题。建议在逾期6个月内咨询律师，通过诉讼确认违约责任并申请财产保全。

本文由北京房产律师靳双权团队整理。提醒广大购房者：面对“精装修”“拎包入住”等宣传，务必看清合同本质。若被要求签两份合同，务必要求开发商书面承诺“整体交付、统一责任”。如已陷入类似纠纷，切勿轻信“疫情免责”“装修独立”等说辞，应尽快通过法律手段追责，必要时可追究股东连带责任，最大限度保障自身权益。