深圳城市更新计划调出/失效/清退项目大数据及六大原因解析

2016年12月，深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知（38号文），明确定期开展更新计划清理；2019年12月，深圳市规自局印发《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》，明确对城市更新项目开始实施计划有效期管控，一般计划有效期为2年，可申请计划延期1年。近年来，已有多个城市更新项目被计划调出/失效/清退。

今年，深圳市住建局印发《关于规范城市更新实施工作的若干意见》（以下简称“若干意见”）实施以来，新增了多个城市更新项目被计划调出/失效/清退，其中还包含了已批规划的项目。目前还有较多城市更新项目邻近计划到期或处于计划失效期但暂未调出，或面临计划调出/失效/清退的风险，且深圳加快落实国家住宅新规，即住宅限高80米、限容3.1，影响新增和存量未批规划含住宅类项目的审批推进。本文聚焦计划调出/失效/清退大数据、原因分析及已计划到期未调出项目大数据三大方面具体研究，与业界朋友共享。

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计划调出/失效/清退大数据分析

据合一城市更新集团统计分析，截至2025年12月8日，深圳已计划调出/失效/清退城市更新项目共计38个，涉及拆除范围约321万㎡。其中，已立项未批规划项目共计36个，涉及拆除范围约319万㎡；已批规划项目共计2个（下表标黄项目），涉及拆除范围约2万㎡。

历年来深圳拆除重建类城市更新项目计划调出/失效/清退清单

从历年计划调出/失效/清退项目来看，2019年以来，全市城市更新项目计划调出/失效/清退数量及规模整体呈现上升趋势。2025年全市计划调出/失效/清退城市更新项目共计17个，涉及拆除范围约146.1万㎡，数量占比历年45%，规模占比历年46%，位于历史最高位。

2025年深圳拆除重建类城市更新项目计划调出/失效/清退清单

从各区计划调出/失效/清退项目来看，宝安区数量最多，涉及拆除范围约196.5万㎡，其次是龙岗区，涉及7个项目，拆除范围约58.8万㎡。

从计划调出/失效/清退项目类型来看，工改项目占比63%，其中工改M0和工改综合占比最大；其次是村改项目，占比31%。

从计划调出/失效/清退项目主体来看，民企占比45%，其次是股份公司，占比29%。

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计划调出/失效/清退原因分析

计划有效期政策刚性管控

根据2016年12月深圳市人民政府办公厅印发《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知》（38号文），提出定期开展更新计划清理，明确对于具有以下情形之一的项目，可按程序调出计划：自城市更新计划公告之日起1年内，未完成土地信息核查和城市更新单元规划报批的；自城市更新单元规划批准之日起2年内，项目首期未确认实施主体的；自实施主体确认之日起1年内，未办理用地出让手续的。2019年12月深圳市规自局印发《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》，明确对城市更新项目开始实施计划有效期管控，一般情况下城市更新项目计划有效期为2年且可申请计划延期1年。已调出计划的项目，3年内不能再次申请纳入城市更新计划。

据合一城市更新集团统计分析，截至2025年12月8日，全市已计划立项未批规划项目共计302个，涉及拆除范围约2789万㎡；已批规划未实施主体确认项目共计204个，涉及拆除范围约1982万㎡；已实施主体公示未取得施工许可项目共计103个，涉及拆除范围约509万㎡。从已计划调出/失效/清退项目来看，目前基本只是针对已立项未批规划、现状未拆除、不涉及复杂经济关系及企业推进意愿不大的项目为主，政府并未硬性按政策严格执行，更多结合项目实际情况和企业推进意愿而定，能继续向前推的项目，政府还是愿意继续支持。

现货决定期货，非核心区项目投资价值低

经合一城市更新集团统计分析，深圳城市更新已调出/失效/清退38个项目中，位于原特区外地区（除福田、罗湖、南山及盐田以外）的城市更新项目占比约82%。城市更新项目投资价值是区域销售市场的成交量与成交价，是区域租赁市场的空置率和租金水平，终端市场的量价市场表现决定着各类型城市更新项目是否具备投资潜力，比如在拆除重建类城市更新方面，房地产市场就是现货市场，城市更新一级土地开发就是期货市场，房地产市场走势直接决定了城市更新一级土地开发市场的投资趋势，亦即现货决定期货。因此，位于核心区的城市更新项目往往价值更高，且在市场下行中，所在片区市场支撑力更强，而位于非核心区的城市更新项目市场主体投资意向不高，尤其是当下行情之下，更是信心大降。

改工和改商类项目投资信心不足

经合一城市更新集团统计分析，深圳城市更新已调出/失效/清退38个项目中，含改工和改商类项目共计33个，占比约87%。当前城市更新改工和改商类项目均面临供需错配，去化与价格承压的困境。对于改工类项目，在当前产业强监管之下，面临严禁改类住宅、研发办公市场存量大及产业招商困难等；对于改商类项目，市场需求受经济下行、企业收缩办公规模影响持续疲软。今年9月，深圳市规自局印发《关于进一步规范城市更新规划土地管理的若干措施（试行）》（深规划资源规〔2025〕5号），明确提出要解决城市更新“超高、超容、商办超配”问题，并划定商业性办公分区管控，严控新增商办空间。

出险房企债务性危机被迫离场

经合一城市更新集团不完全统计，深圳城市更新已调出/失效/清退38个项目中，涉及出险企业占比约13%。近年来，因房地产市场下行导致较多房企出现债务性危机，资金出现断裂导致项目推进停滞。对于仅计划立项且推进前期的城市更新项目，因企业自身债务性危机影响，更多聚焦其他存量推进较快项目，只能选择被迫离场。涉及村企合作开发类项目，存在合作协议到期、企业无法继续开发、项目长期停滞无实际进展、无新的企业愿意投资及面临计划到期等情形，也只能选择被迫离场，如佳兆业、恒大等。

市场风险传导，企业主动退出

目前，已调出计划的项目中，基本不存在现状建筑已拆除，无需支付高额过渡安置费，不涉及复杂经济关系要清理。大部分是因房地产市场风险传导、项目算不过账或相关业态市场供应饱和等原因，企业投资信心不足，主动寻求退出，选择及时止损。

变更盘活旧改路径

今年已有2个项目由城市更新转土地整备，分别为央企华侨城光明区光明街道圳美牛场改造城市更新项目（现状为空地为主）、央企中交福田区梅林街道东林工业区城市更新项目（目前已通过土地整备完成收储，法图调整为住宅，央企中铁以7.92亿元竞得地块开发权益）。但这类项目盘活路径可适用性有一定要求。

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已计划到期未调出项目大数据分析

据合一城市更新集团不完全统计分析，截至目前，全市城市更新已到期但未清退计划项目共计57个（剔除已计划调出/失效/清退项目、已取得规划批复项目和根据“若干意见”重新约定计划有效期历史项目），涉及拆除范围约582.8万㎡。若项目长期未取得实际进展，或将面临计划调出/失效/清退的风险。

备注：上述数据为不完全统计，具体项目信息以政府公示为准。

历年来深圳拆除重建类城市更新项目已计划到期未调出项目清单

结语

过去市场环境好，在市场化运作机制下，各方主体都在大力推动城市更新项目立项，然而市场下行后，高杠杆、高周转、高增长的规模扩张开发模式逐渐暴露问题，导致多数企业出现债务性危机，以恒大、佳兆业等为代表。项目出现欠付过渡安置费、提前拆除建筑、资金监管不力等情况常见，导致项目实施推进受阻，甚至烂尾。“若干意见”提出对严控新增城市更新项目立项，聚焦存量项目盘活实施，且针对过往未约定计划有效期项目重新设定计划有效期，进一步加强计划管控。未来，控增盘存是深圳城市更新项目实施推进重要趋势之一。

当前，房地产市场震荡下行趋势未变，各方主体推进城市更新项目面临着巨大压力，普遍存在新增项目谨慎批、存量项目不敢拆、已投资金收不回及增量资金不敢投等情形，若长期维持这样的现状，较多存量项目或将面临计划调出/失效/清退的风险。不管是企业、债权方、业主、股份公司还是政府，项目想要盘活，共同降预期是第一步，进而研究项目盘活具体方案，如变更开发主体、增量资金后进先出、调规赋能项目价值提升及重新协商拆赔标准等，这是各方主体针对项目价值重构谈判的艰难过程。

撰稿人：陈建塔、张峻浩

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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

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