发现一个定律：热销盘，都有极致性价比丨市场观察

岁末将至，也就是周六的时候，表弟发现今年北京楼市的一个规律：

凡热销，必「‌倒挂」。

什么是叫「‌倒挂」？

我们往往把具有极致性价比的楼盘，称作「‌倒挂」楼盘。

而「‌倒挂」又分为显性倒挂和隐性倒挂。比如下面三类「‌倒挂」热销盘：

• 第一类倒挂——房价和地价倒挂。比如海淀隔着两个路口，你的地价是我的房价；

• 第二类倒挂——新房和二手房倒挂。比如西城区某盘；

• 第三类倒挂——新房竞品盘品质倒挂。

要强调的是，倒挂定律不仅适用于豪宅，还包括首次置业的刚需和改善，只是后者比较有隐蔽性。

我们今天就通过案例举证，来看看刚需和改善盘的「‌倒挂」底盘逻辑。

01.

先来看一组网签数据，在限竞房时代之后，北京的新房市场的总价变化：

• 北京楼市成交套均总价，从550w涨到750w；

• 北京主城区套均总价，更是突破千万。

给到北京的首置客群选择机会，仿佛一夜之间不存在了。

刚需供应断档，这是非常恐怖的一件事。

果真如此吗？

事实上，表弟盘点数据结构之后发现一个意外现象：

只是由于首置供应总价的锐减，首置客户选择余地越来越少。

请看下面这张网签统计图表。

可能会有小伙伴问：

这是为什么呢？

这其中原因很多，最主要的当然是面粉和面包的关系变化：

地价上涨→单价上涨→超出首置客群支付力→产品全面改善化→总价大幅上涨……

尤其是主城区——几乎完全豪宅化了。

所以问题来了：

• 首置客群还有没有新房选择？

• 首置客群还有没有「‌上车」的机会？

• 如果有，机会在哪？

机会就在我们文章开头的「倒挂理论」里。

经过100小时连轴转的研究，表弟找到一套发现「‌倒挂房」的方法论。

排查筛选「‌倒挂房」，分为四步走：

1、找到「‌倒挂」的锚点；

2、找到「‌倒挂」的传递方式；

3、找到「‌倒挂」的倒挂量；

4、找到「‌倒挂」的倒挂心法。

好了，我们正式进入秘藏寻宝之旅。

02.

先来看第一步，「‌倒挂」的锚点怎么找？

先说答案，与主城区的交界处价值洼地。

为什么这么说？

这可以类比物理热力学定律来解释（上图中有）。

城市、区域、产业、人口，到我们关心的房价，同样也是一种「热力温差」。

热力温差往往会出现在主城区交界处，也就产生了冷热不均的「温差」。

在达到新的价格平衡前，温并传递就会一直存在——

也就是价值从低向高攀升的过程。

这样的例子在北京发展过程中有很多。

比如以国贸为锚点的热度传递：

由国际贸易（国贸）的聚集，溢出国际友人的新聚集地（三里屯），再进一步外溢扩张到朝青板块。

再比如中关村→上地→回龙观的热度传递：

类似案例，在北京的发展过程中有很多；大家也见过很多了，我们不做过多展开。

随着北京主城六区整体发展趋近完善，并且主城区的新房供应豪宅化；

首置客群的「‌倒挂」机会，

大概率

为什么说大概率？因为这里出现两个问题：

1.为什么不能是近郊卫星城？

2.主城区的交界线周长超150km，范围是不是有点广？

这正是我们的第二步要解决的问题。

03.

对于上面的两个问题，答案是：

交通链接方式更直接，才更有价值。

什么意思？

借助热力学语言比喻：热传递有三种方式（传导、对流和辐射），其中固体传导最直接，所以速度最快。

近郊卫星城获取主城区的价值外溢，属于「辐射」模式，传递链条并不直接；

因此我们也看到，大部分卫星城发展缓慢。

那么150km+的主城区交界线周长，如何进一步锁定机会？

要想富，先修路。

路分为铁路（地铁）和公路。

先说地铁，因为这对于首置客群是最重要的因素，甚至没有之一。

因此，我们把地铁线路图和主城区范围图叠加之后，就可以看到几个「种子」价值外溢区。

其中，

• 新国展-后沙峪如今是1500w+别墅区；

• 经开区已经「主城化」，主力供应单价已7w+；

• 旧宫及稻田的区域发展相对缓慢，且并无供应。

因此剩下四个主城价值外溢的地区：

这四个区域怎么选？

由于分布与东西南北，因此各自有各自的通勤便利产业商圈。

如果我们以北京1h通勤时间来衡量，发现四个区域的通勤价值近似。

所以按照常规逻辑来看，选择离工作地更近的地方就好。

这个逻辑当然没错！

但表弟想问大家几个问题：

• 如今工作3年一换单位都算稳定；而买的这套房子你会住多久？

• 时间是10年，还是15年？

• 那么谁又能保证5次跳槽都在同一区域？

因此工作地的就近外溢，只是时间换价格的妥协；

资源的导入速度，才是「倒挂价值浓度」。

04.

怎么找到「‌倒挂价值浓度」中，浓度最高的外溢区域？

还是路——

刚才还没说的公路。

没错，所谓的「要想富，先修路」，路是指公路。

公路网才是资源导入的途径；而地铁只是通勤工具。

哪个道路最具有资源导入属性？毫无疑问——

长安街

没错，首置的「‌倒挂」机会，就在长安街沿线的四道桥——

长安华曦府·金安

这个机会，正伴随着资源的导入，变得越来越稀缺。

今年1月，政府已经核准央视超高清示范园工程项目。

央视的迁入意味着什么？

了解北京发展的朋友都知道，当年是先有央视新楼，后有的国贸新区。

而央视连续五年在首钢园的跨年演出，意味着这一切正处在快车道。

最难得的是，长安华曦府·金安的周边配套并非刚刚起步。

不论是1km的溜达圈、3km的生活圈、还是5km的Chill圈，都有完善的生活配套。

更不用提临近的永定河生态公园，以及一步之遥的西山所带来的自然加持。

所以这个机会有多难得？

• 如果一切尚未起步，只能叫开荒；

• 如果一切都成熟了，只能叫追高；

而如今规划正在确定而快速地落位，才有潜力、才会保值、才是「‌倒挂」。

05.

如果说，板块价值的「‌倒挂」已经足够令人惊喜。

那么电建地产通过产品越级的加持，给到了首置客户更多的诚意。

比如在长安华曦府·金安，有北京唯一的400w以下三居产品；

71㎡的套内面积，是以往89㎡产品才有的尺度越级。

LDSK一体化的「院落化客厅」，这是场景体验的越级。

再比如96㎡产品，同功能同得房面积下的性价比越级。

再比如118㎡产品，这是全方位的越级——产品力对标京西千万级产品。

对于长安华曦府·金安产品力的跃升力分析，我们接下来会有专篇展开，敬请期待。

06.

让我们回顾一下，为什么说长安华曦府·金安是首置客群的黄金机会。

1.与主城交界，这是「‌倒挂」价值的锚点；

2.交通更直接，这是「‌倒挂」价值的传递方式；

3.资源导入中，这是「‌倒挂价值浓度」；

4.产品力跃级，这是「‌倒挂」价值的终极产品心法。

如今首置外溢的选择不常有；「‌倒挂」机会更是稀缺；

这样稀缺的长安华曦府·金安下周开盘，全盘仅421户。嗯，估计这就是一次开盘就能售罄的套数而已。

表弟只是以长安华曦府·金安为例，主要是想说倒挂理论这件事，以及用实践来验证理论，用理论来指导实践这件事。

到挂理论的本质，是缝差和缝差量。

机会只偏爱小思考和行动坚决的人。

聪明的小伙伴，可能不仅听明白了，还会先下手为强。销冠100

.最近更新.