非同住人可申购安置房屋但需支付对价

法院动迁利益分割案件裁判口径分析——以非同住人安置房屋申购权裁判规则为核心

一、案例概况（当事人均用化名）

系争房屋为上海市虹口区某公房，承租人为王某（化名），房屋来源于王某单位分配置换。2016年，系争房屋被纳入征收范围，王某作为签约代表与征收单位签订补偿协议，选择产权调换方式取得五套安置房屋，需支付相应差价款及房屋对价。征收时，系争房屋在册户籍8人，实际居住人包括王某、其配偶张某（化名）及部分家庭成员。

王某与张某共育有四名子女，分别为赵某（化名）、孙某（化名）、刘某（化名）、周某（化名），原告陈某（化名）系周某之子。王某、张某先后去世后，各方因征收利益分割产生争议，陈某以王某、张某生前签署的《赠与证明》为由，诉请确认其中一套安置房屋归其所有。案件审理中，各方就同住人资格、赠与效力、安置房屋分配等问题存在分歧，法院最终作出判决，明确部分非同住人可取得安置房屋申购权，但需支付相应房屋对价。

二、动迁利益分割案件核心裁判口径

（一）同住人资格认定标准

法院认定同住人需同时满足三个核心条件：一是征收决定作出时在被征收房屋处具有常住户口；二是实际居住生活一年以上（特殊情况除外）；三是本市无其他住房或虽有其他住房但居住困难。

本案中，赵某因户籍迁入后实际居住满一年，且无证据证明其享受过福利分房或征收利益，被认定为同住人；吴某（化名，孙某之女）虽幼年时随母享受过福利分房，但长期在系争房屋居住至征收时，且无其他福利性质住房，亦被认定为同住人；而孙某、刘某因已享受福利分房，周某、陈某因未在户籍末次迁入后长期居住，均被排除同住人资格。

（二）征收利益归属与分配原则

1. 公有房屋征收利益归承租人及共同居住人共有，承租人及长期实际居住的同住人可酌情多分。

2. 搬迁、临时安置等奖励补贴，根据实际居住及搬迁贡献情况，归实际居住人所有。

3. 家庭内部签署的《确认书》仅作为申购安置房屋的人员确认依据，而非最终利益分割方案，法院需结合法律规定及案件实际情况综合认定。

（三）非同住人取得安置房屋申购权的裁判规则

这是本案最核心的裁判要点，法院突破“同住人专属申购权”的常规逻辑，确立“非同住人可申购但需支付对价”的裁判原则，具体分析如下：

1. 适用前提：家庭内部存在合理分配意愿

本案中，家庭成员曾签署《确认书》对五套安置房屋的申购人作出初步安排，虽吴某否认授权签字，但其他家庭成员对分配意向无实质异议。法院尊重家庭内部对房屋申购权的初步约定，未因部分申请人非同住人而直接否定其申购资格。

2. 核心原则：权利与义务对等

非同住人取得申购权的同时，需承担相应的房屋对价支付义务。本案中，周某、刘某作为非同住人，虽被准许申购安置房屋，但需按房屋评估价格向征收单位支付全额对价，且需承担对应房屋的差价款。这一裁判逻辑既尊重了家庭内部的分配意愿，又避免了非同住人无偿获取征收利益，平衡了各方权益。

3. 法律依据：结合物权共有与合同自由原则

法院依据《物权法》第九十五条（共同共有权）、第九十九条（共有物分割），认定征收利益的共有属性，同时结合《合同法》中意思自治原则，认可家庭内部对申购权安排的合理性。非同住人申购权的本质是对共有利益的一种分割方式，支付对价是取得该部分利益的必要条件。

4. 例外情形：赠与关系下的权利转移

本案中，陈某虽非同住人，但因王某、张某生前签署《赠与证明》，明确将其名下有价物品（含征收利益）赠与陈某，法院采信该赠与行为的效力，判决陈某无需支付房屋对价即可申购对应安置房屋。这一例外情形的适用，需以赠与行为合法有效为前提，且需有充分证据证明赠与人的真实意思表示。

三、裁判启示与实践参考

1. 同住人资格认定需严格把握“户籍+居住+无他处住房”三重标准，避免仅凭户籍或居住单一因素作出认定。

2. 家庭内部签署的分配协议、确认书等文件，虽非最终分割依据，但可作为法院认定当事人真实意愿的重要参考，签署此类文件时应明确权利义务内容。

3. 非同住人主张安置房屋申购权时，需具备家庭内部合理分配基础，且应做好支付房屋对价的准备，法院不会支持非同住人无偿获取安置房屋的诉求。

4. 赠与行为在征收利益分割中具有特殊效力，但需符合法定形式要件，赠与人撤回赠与需有充分证据证明意思表示瑕疵，否则难以得到法院支持。

四、结语

公众号“旧改征收律师”团队认为，本案通过明确同住人资格认定标准、征收利益分配原则，特别是确立“非同住人可申购安置房屋但需支付对价”的裁判规则，为类似家庭动迁利益分割案件提供了重要参考。法院在审理此类案件时，既坚守法律规定的核心底线，又充分考量家庭关系的特殊性，平衡了法律公平与家庭和谐，体现了“案结事了”的司法价值追求。