物业被解聘后3年不退场，“一直拒绝交接”，退场后起诉业主索要3年物业费再胜诉，法院：物业提供了事实服务

今年8月，红星新闻报道了北京市石景山区一起物业纠纷案件。

涉事物业公司被业委会罢免后拒不退场，双方拉锯三年后才完成物业更替。之后，物业公司起诉小区业主索要三年期间的物业费，首批诉讼物业公司已经胜诉；第二批诉讼9月一审开庭。

近日，记者从该小区业主方代理律师处获悉，第二批诉讼，物业公司再次一审胜诉，法院要求业主支付三年期间的物业费，理由为物业公司提供了事实服务。业主表示，将会提起上诉。

▲通景大厦

被替换三年后才退场

物业公司索要物业费胜诉

通景大厦位于北京石景山区，建成于2013年，此前的物业为北京信和通景物业管理服务有限公司（简称信和通景物业）。因物业服务质量、物业费价格、收益分配等问题存在纠纷，2017年底，业主大会通过公开招标选定了新物业。

此后，信和通景物业一直拒绝交接，其间经历了住建委处罚、物业与住建委的行政诉讼、物业与业委会的民事诉讼等，一直到三年后的2020年11月才完成交接。

2024年，信和通景物业起诉部分业主索要三年期间的物业费，一审、二审均胜诉。2025年，该物业又起诉了另一批业主。近日，记者从部分业主代理律师方面获悉，信和通景物业再次一审胜诉。

北京市承光律师事务所合伙人鲍永刚告诉红星新闻，他代理的三个业主的案子，一个法院判决业主支付物业费，另外两个信和通景物业撤诉。

在石景山区法院要求业主支付物业费的判决书中，法院认为，信和通景物业并非最高院物业司法解释中规定的“未提供物业服务”之情形，业主大会临时决议作出之后至信和通景物业与业委会签订《交接协议书》（2020年11月14日）期间，均为双方协商、诉讼及执行生效判决期间，应视为信和通景物业在此期间为小区提供了事实服务，业主应交纳截至物业公司与业委会实际交接之日止的物业费。

▲法院判决书截图

该案中败诉的业主告诉记者，不能接受这个结果，将会提起上诉。

此前报道中，记者曾联系信和通景物业采访，公司负责人称需要先咨询律师，之后未回复。12月10日，记者再次联系该号码，均未能接通。

最高法最新指导案例：

不支持物业拒不退出期间物业费

12月8日，最高人民法院发布了物业服务合同纠纷典型案例，其中一条提到：物业服务合同终止后原物业服务人拒不退场的，对其请求业主支付物业服务合同终止后物业费的主张不予支持。

最高法在解读中提到，配合进行物业交接是物业服务合同终止后原物业服务人基于诚信原则应当履行的后合同义务。由于新老物业服务人之间的利益冲突等原因，部分原物业服务人无视小区业主共同意愿，继续占用物业用房、拒不交还相关资料，“以服务之名行强占之实”，导致新物业服务人难以顺利开展工作。物业交接不顺，不仅容易引发原物业服务人、新物业服务人、业主大会或者业主委员会之间的纠纷，而且扰乱小区管理秩序，影响物业服务质量，降低业主生活品质。本案判决驳回某物业公司的诉讼请求，有利于引导物业服务人按期退场、依法履行交接义务，对于规范物业服务行为、构建和谐宜居的小区环境具有积极意义。

红星新闻记者搜索发现，四川、广东等省高院也曾发布过类似指导案例，不支持物业索要拒不退场期间的物业费。不过，过往此类案件的判例中，物业胜诉和败诉的情况均有出现。在物业胜诉的案例中，有的是因为没有积极交接和没有新物业入场，双方存在事实性的物业合同关系；还有是法院认为从发出解聘通知到判决生效期间，双方存在争议，业主享受了物业服务，基于公平原则应该支付。

北京海润天睿律师事务所高级合伙人包华律师表示，当业主一方是写字楼，这可能对判决结果有一些影响。和住宅不同，商办场所物业服务一旦终止，将陷入停摆。法院很可能会认为物业在此期间管理保障了业主的租金及商业利益，基于公平原则判决业主向物业支付一部分费用。对于物业向住宅业主索要拒不退场期间物业费成功的案例，包华解释：“一方面，物业公司现场管理维持物业正常运行，是存在合理成本的，虽然服务状态不合理。另一种情况，有些业主作出解聘决定后，并不积极行使权力，去选聘新物业或者积极推进交接，导致拖延较长时间。”

上海数科（深圳）律师事务所律师张泽华则认为，商办还是住宅不应该在这类案件中被区别对待。广州司法实践中，往往都是按照指导案例和民法典规定，不支持物业索要拒不退场期间的物业费。

张泽华表示，有几种情况可能会导致业主败诉：一个是争议发生时间在民法典生效之前，无法依照民法典判决，民法典生效前相关案件的判决经常存在争议；另一个是业主大会解聘老物业的过程是否存在程序违法；还有一个，是否有明确要求老物业退场，有明确时间点，即是否积极行使权力。

红星新闻记者 刘亚洲

（来源：红星新闻）