卖地缩水6万亿，公交减班、奖金拖欠？是土地财政“退潮”惹的祸

大家好，今天犀哥这篇财经评论，主要来聊聊土地政策。今年以来，好多人都觉得日子有点紧，身边的小变化也越来越多：有的城市公交发车少了，冬天供暖也没以前热乎，基层上班的朋友说奖金迟迟没着落，商场里的店铺一家接一家关门，为什么会出现这些情况？

这些看着不搭边的事儿，其实都跟一个核心问题有关，土地财政不那么顶用了。

再说说银行和医院这两个地方，现在去那儿能明显感觉到民间的难处，银行里常能看到因为房贷还不上被催收，情绪崩溃的业主；医院里也有患者因为医药费涨了，当场就哭了，能看出来普通家庭的钱袋子是真紧张。

咱们中国人家里70%的钱都在房子上，而房子值不值钱，核心看土地，以前大家都觉得地价会一直涨，房子自然也保值，现在地价不涨了，房子的财富属性就弱了，大家花钱也不敢那么大方了。

招行有个数据挺关键，今年前三季度，个人房贷平均抵押率第一次超过40%，比去年年底涨了3.14个百分点。

这意思就是，有些房子的贷款金额，已经超过房子本身价值的60%了，相当于房子“资不抵债”了，这风险可不小。

再说说就业，跟土地沾边的行业能吸纳多少人啊？直接就有5000万建筑工人、3000万家电家居从业者，还有几百万房产中介，更别说钢铁、水泥这些相关行业了。

2021年卖地收入还8.7万亿元呢，到2025年1-10月就只剩2.5万亿元了，同比少了7.4%，跌得那叫一个狠。

地卖不动了，好多在建的项目都烂尾了，裁员的也就多了，工人没了收入，自然就不敢花钱，消费市场就更冷清了，形成一个恶性循环，民生压力是越来越大。

咱们感受到的这些民生难题，根子其实在土地财政上，这种支撑中国经济几十年的模式，现在正经历大调整，它的起起落落，跟咱们国家的城市化、财税改革都分不开。

早在上世纪90年代，1994年搞了分税制改革，重新划分了中央和地方的税收，改革后中央拿了税收的大头，但地方要搞基建、提供公共服务，花钱的地方特别多。

手里的税收不够用，地方就只能靠卖地赚钱，土地出让金一度占地方财政收入的90%以上，成了实打实的“钱袋子”。

在城市化发展快的时候，这模式确实管用，卖地赚的钱修了公路、建了学校医院，让城市变得越来越好看，城市化率也一路往上走。

但这种“靠地生财”的办法，从一开始就有隐患，它其实是把未来土地涨价能赚的钱，现在就变现了，能不能持续，全看地价涨不涨、房地产市场火不火。

2025年1-10月，地方政府性基金预算本级收入同比降了3.3%，这就是土地财政收缩的直接表现。更麻烦的是，土地财政把地方债务、银行贷款、老百姓的财富都绑在一起了。

地方政府通过城投公司借的几十万亿隐形债务，抵押物都是土地；房地产公司拿地要贷款，咱们买房要按揭，核心也都是土地。

当地价下跌，这些抵押物就不值钱了，银行就不敢随便放贷了，地方债务还不上成了常态，企业想借钱也难，2025年好多企业融资难，根源就在这。

土地财政一不行，地方财政就缺钱了，有些地方就开始想歪招，乱罚款、乱摊派，还有倒查30年社保、搞运动式环保罚款这些操作，本质上都是没钱了急得没办法。

还有重庆那个“让进城的农民自愿有偿退出宅基地”的政策，看着是自愿给钱，其实也是地方财政缺钱了。

农民退出宅基地，复垦成耕地能换“地票”，开发商买了地票才能搞建设，这其实是重庆玩了快10年的办法。

但每亩12万元左右的补偿款，也就够在县城买个房首付，就业、社保这些保障都跟不上，而且退了就不能再申请宅基地了，等于断了农民的后路，长期来看可能会有更多问题。

面对土地财政带来的这些问题，国家并没有想着再回到以前靠卖地拉动经济的老路上，而是转向了“控制风险”和“保障民生”，让房地产行业和经济发展模式慢慢转型。

现在所有稳楼市的政策，核心都不是让房价再涨起来，而是不让风险扩散，比如降存量房贷利息，看着是帮还房贷的人减负，其实是怕银行出问题。

搞城中村改造，主要是为了消化库存房子、收回土地，不是为了抬房价；政府发土地收储专项债，借钱买开发商手里的房子，本质是帮地方化解债务；允许新房降价，是让开发商能回笼资金还债。

这些政策的目标都一样，就是让房地产行业慢慢“软着陆”，别让风险传到金融系统和社会上。

万科这事儿就很能说明问题，2024年深圳地铁还拿几百亿救万科呢，到2025年万科债券要展期了，深圳地铁却不管了。

这就说明，以前觉得“企业太大不能倒”的想法不管用了，政策已经从“帮忙兜底”变成“隔离风险”了。

现在是想通过让债务延期、重组这些方式，把房地产企业违约的风险控制在金融系统内部，别引发社会动荡。

现在国家给房地产的定位变了，以前是拉动经济的“发动机”，现在成了“控制风险的隔离带”和“保障民生的房子”，不再是用来投资的，而是用来住的。

国家也允许房价适当下跌，但坚决不让它跌太快、跌太狠，想慢慢消化泡沫，同时多建保障房、搞以旧换新，保障真正想买房住的人的需求。

国家经济转型、政策调整，最后都会影响到咱们每个人，面对土地财政带来的这些变化，与其焦虑发愁，不如认清形势、调整思路，在这种大转型中找到自己的活法。

如果是刚需想买房，房地产市场上的房子不少，房价也比较平稳，不用着急下手，可以慢慢挑，选性价比高的。

家里有房子的朋友，得改改“房价永远涨”的想法了，现在房地产回归居住本质，房子涨价的空间会越来越小，有些地方可能还会降价。

更重要的是，要树立正确的财富观和消费观，经济转型的时候，手里有现金比啥都重要，别乱借钱，多存点应急的钱，避免陷入财务危机。

土地财政慢慢退潮，是中国经济发展到这个阶段的必然结果，它虽然让咱们短期内感受到了民生压力，但也带来了转型的机会。

对国家来说，这是摆脱老路子、实现高质量发展的必经之路；对咱们普通人来说，这是调整生活方式、改变财富观念的契机。