买房后发现地下室被锁，里面堆满杂物｜北京房地产律师支招

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2017年9月，刘志远通过甲公司居间，与赵明签订《北京市存量房屋买卖合同》，购买一号房屋（含附属一号地下室），总价约303.6万元。合同明确约定：房屋及附属地下室一并交付。

2017年11月16日，一号房屋完成产权过户，登记至刘志远名下。交房时因原房主未到场，仅由中介陪同验房，双方未对地下室进行实际交接。刘志远随后欲使用地下室时发现，室内已被陈建国堆放自行车、木料等杂物。

陈建国声称：自己与更早的房主孙强存在10万元借款纠纷，孙强曾于2012年出具《欠条》，承诺“用一号地下室作抵押”。因此，他有权继续占用地下室，除非有人代为偿还10万元。

刘志远多次要求腾退无果，物业、居委会协调均失败，遂起诉请求：

判令陈建国腾退一号地下室；

支付2017年9月至2025年5月的占有使用费9100元（100元/月）。

二、裁判结果

陈建国于判决生效后7日内腾退一号地下室，交还刘志远使用；

陈建国支付刘志远地下室占有使用费7200元（按80元/月，自2017年11月13日起算，共90个月）。

注：法院认定刘志远为合法物权人，陈建国与前房主的债务纠纷不能对抗善意买受人。

三、法院说理

不动产物权以登记为准，买受人依法享有完整物权

一号房屋及附属地下室已于2017年11月16日登记在刘志远名下，其作为合法所有权人，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。

“私人抵押”不产生物权效力，不得对抗善意第三人

陈建国所持《欠条》即便真实，也仅构成普通债权债务关系。地下室未办理任何抵押登记，不具有物权效力，更不能约束后续购房人。

刘志远系善意买受人，依法受法律保护

刘志远购房时不知晓陈建国与孙强之间的纠纷，且已支付合理对价、完成产权登记，符合《民法典》关于善意取得的保护要件。

占有使用费起算时间应从产权过户后合理宽限期起算

法院酌定自过户后第7日（2017年11月13日）起计算占用费，并综合当地同类地下室租金水平，调整为80元/月，共计7200元。

债务纠纷应另案解决，不得侵占他人财产

陈建国与孙强之间的借款问题，可通过诉讼或协商解决，无权以“抵押”为由长期霸占他人不动产。

四、律师提示

“口头抵押”“欠条抵押”均无效，不动产抵押必须登记

根据《民法典》第402条，建筑物及其附属设施的抵押权自登记时设立。仅凭一张欠条，哪怕写明“用地下室抵押”，也不产生法律上的抵押效力。

购房时务必实地查验附属设施，包括地下室、车位等

本案因交房时未实际验收地下室，导致隐患遗留。建议：

签约前查看地下室是否被占用；

交房时与卖方共同清点、签署交接清单；

发现异常立即报警或留存证据。

善意购房人受法律优先保护

即便房屋曾涉及前手债务、家庭纠纷、租赁关系等，只要买受人不知情、已付款、完成过户，即可排除他人非法占有。

长期占用他人地下室，可能面临高额占用费+强制执行

本案占用近8年，法院虽酌减标准，但仍判赔7200元。若拖延更久或地段价值高，费用可能数万元。拒不腾退还可能被强制执行+列入失信名单。

遇到类似情况，及时起诉确权+主张占用费

不要仅靠物业或居委会调解。向法院提起返还原物之诉，是最快、最有效的维权方式。

本文由北京房产律师靳双权团队整理，旨在提醒购房者：房屋附属设施（如地下室、储藏室、车位）同样是重要财产权益。签约前务必查清权属状态，交房时务必现场验收。一旦发现被他人非法占用，应果断通过法律手段维权，切勿因“小事”拖延，导致损失扩大。