父母在世互换房产，子女还能主张原始出资权吗？北京房产纠纷律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

王振国与张秀兰系夫妻，育有三子女：长子王志强、次子王建国、长女王丽华。张秀兰于2016年去世，王振国于2025年去世。

上世纪90年代，单位分配两套福利房：

一号房屋（原登记在王建国名下）；

二号房屋（原登记在王振国名下）。

2015年12月，王振国、张秀兰与王建国办理房屋产权互换，将一号房屋过户至王振国名下，二号房屋过户至王建国名下。双方均签字确认，性质为“房屋交换”。

2023年4月，王振国在世时，将一号房屋通过《赠与合同》全部赠与长子王志强，并完成过户。

王建国认为：

一号房屋实际由其出资购买，仅因使用父亲工龄优惠才登记在父亲名下；

张秀兰去世后，其对一号房屋享有法定继承权；

王振国未经其他继承人同意擅自处分含母亲遗产份额的房产，赠与应无效。

遂起诉请求：

确认赠与合同无效；

确认其对一号房屋享有55%份额；

主张继承母亲15%的遗产份额。

王志强、王丽华辩称：

房屋系父母单位分配，购房款由父母支付；

产权互换是父母真实意愿；

父亲生前立有新遗嘱，明确排除王建国继承权，并将房产赠与王志强；

赠与合法有效。

二、裁判结果

王振国与王志强于2023年4月7日签订的《赠与合同》部分无效；

一号房屋中属于张秀兰遗产的部分（50%），由王建国继承12.5%份额。

注：法院认定一号房屋为王振国与张秀兰夫妻共同财产，张秀兰去世后，其50%份额由四名继承人（王振国、王志强、王建国、王丽华）各继承12.5%。王振国仅能处分自己名下的62.5%（50%+12.5%），无权处分其他继承人尚未分割的遗产份额。

三、法院说理

房屋权属以登记+出资综合认定，但互换行为构成有效处分

虽双方对原始出资存在争议，但2015年产权互换系王振国、张秀兰在世时共同作出的财产处分行为，具有法律效力。互换后，一号房屋依法成为夫妻共同财产。

夫妻一方去世后，遗产未分割前属全体继承人共同共有

张秀兰2016年去世，其对一号房屋享有的50%份额即转为遗产。在未进行继承分割前，该50%由全体继承人共同共有，任何一人不得单独处分。

赠与合同处分他人共有份额的部分无效

王振国2023年将整套房屋赠与王志强，其中处分自己62.5%份额有效，处分其他继承人共有的37.5%份额无效。故赠与合同“部分无效”。

后立遗嘱优先，且原告未申请笔迹鉴定

王振国2024年所立新遗嘱明确排除王建国继承权。王建国虽质疑真实性，但经法院释明后未申请鉴定，视为认可，遗产按新遗嘱执行——但仅限于王振国自有份额。

四、律师提示

“借名买房”难成立，尤其涉及父母单位福利房

即便实际付款人是子女，只要合同、收据、登记均为父母姓名，且使用了父母工龄、职级等专属优惠，法院通常认定房屋归父母所有。

父母在世时做的产权互换、赠与，一般视为真实意思表示

只要手续完备、无胁迫证据，即使子女长期居住，也不能推翻父母对自有财产的处分权。

配偶去世后，房产不能由在世一方单方处置

夫妻共同房产中，一方去世后，其50%份额立即成为遗产。生存配偶仅能处分自己的50%+自己应继承的部分，其余份额需全体继承人同意才能处分。

继承开始后未分割 = 共同共有，擅自处分可诉请确认无效

如本案，其他继承人可主张：“你送的是大家的财产，没经过我同意，这部分无效。”这是维权的关键法律依据。

质疑遗嘱真实性？必须及时申请鉴定！

若对签名、神志、见证人有异议，务必在举证期内申请笔迹或行为能力鉴定。否则法院将采信对方提交的遗嘱。

本文由北京房产律师靳双权团队整理，旨在提醒家庭成员：房产处置涉及亲情与法律双重维度。父母在世时应尽量通过书面协议明确房屋归属；父母一方去世后，切勿擅自处分含遗产份额的房产，否则即便完成过户，也可能被法院确认部分无效。早确权、早分割，才是避免兄弟反目的根本之道。