高线级城市强势突围，杉杉奥莱有了新的解题思路

集团赋能+内驱生长，突围竞争红海

撰文 | 米娅

主编 | 付庆荣

图源 | 企业官方渠道

奥莱逆周期狂飙。据赢商大数据，2022年至今全国共新开业超90个奥莱项目，增速为过去10年之最。从蓝图到开业，奥莱新秀们遵循“培育期—成长期—成熟期”演进路径，站稳脚跟是关键。

杉杉商业也不例外，且已进行了卓有成效的探索。从沈阳、徐州，再到深圳、南宁，其用多个优秀的成长期奥莱项目反复验证着“内驱生长+集团赋能”双轮策略的有效性。

如今，这套打法在杉杉8个培育期项目上迭代升级。它们大都处在奥莱商业竞争红海之地，却能稳步进入所在城市头部阵营，硬核实力由此可见。

那么，它们是如何以“双轮驱动”的模式，有效缩短培育期，成功突围的呢？

天美杉杉奥特莱斯广场太原店

Vol.1

杉杉奥莱突围竞争红海，

构建“多极”规模壁垒

由于奥莱行业的特殊性，运营商无法在单个城市密集落子。对规模企业来说，多区域、多层级战略卡位布局，是必然命题。目前，杉杉奥莱在营项目覆盖全国17个省，跨越五个城市商业线级，实现了管理半径有效延伸和高效的资源整合。

“多极多强”、品质化与规模化兼具的竞争壁垒背后，杉杉8大培育期项目承担着不可或缺的角色。

01

顺潮而动，

勇闯高线级城市

杉杉在2023~2025年间开出8个奥莱项目，除了今年国庆节前夕开业的武汉杉杉、长沙杉杉，还有天美杉杉太原店、天津杉杉、成都杉杉、大连杉杉、郑州杉杉二七店和合肥杉杉。

这些城市奥莱竞争胶着，奥莱头部运营商集结。赢商大数据显示，长沙、武汉、成都皆有9~10个在营奥莱项目，郑州、合肥、太原也有6~7个。其中，武汉集齐百联、首创、佛罗伦萨、砂之船，长沙坐拥百联、时代、砂之船，以及本土企业友阿；成都不仅本地城市奥莱强势，还吸引了佛罗伦萨、九龙仓、百联落子。

直面竞争，杉杉以“选址即战略”的前瞻性，扼守热门“未来引擎”地块，有效避开同业“竞争丛林”。

• 成都杉杉，位于成都市龙泉驿区，坐享成都“东进”政策红利与规划倾斜，地铁30号线开通后，高效接驳天府国际机场与成都南站，精准覆盖高净值消费人群与新经济产业客群。

成都杉杉

• 大连杉杉，位于梭鱼湾商务区核心，毗邻大连梭鱼湾专业足球场，以“商业+体育+文旅”辐射辽东半岛乃至东北三省。

• 天津杉杉，位于国家级滨海新区门户，有效吸附京津冀“半小时经济圈”庞大客流，形成对环渤海强劲辐射力。

此同时，以超强通达性破解远郊奥莱“低成本选址”与“交通便捷”二选一的矛盾。据赢商网观察与实探，杉杉奥莱培育期项目基本都具备城区、机场、高铁等核心枢纽驾车40分钟达的条件。

大连杉杉、天美杉杉太原店

而大连杉杉、天津杉杉、长沙杉杉、郑州杉杉二七店皆可地铁直达。天美杉杉太原店属规划中的地铁3号线上盖地块，未来亦可地铁直达；长沙杉杉有“高铁+地铁+会展”的三重交通优势。

02

以点带面，

虹吸“城市群”消费力

从城市到区域，杉杉奥莱8个培育期“以点带面”，撬动周边城市奥莱消费，打造了一个个“商业赋能城市乃至区域发展”的样本。

天美杉杉太原店、郑州杉杉二七店、大连杉杉等6个项目体量在10~15万㎡之间，成都杉杉、天津杉杉亦在8~10万㎡之间。以大型体量为基础，可承载200~300家品牌和丰富的品类选择，提供多元的场景体验，形成强大的跨城虹吸势能。

• 天美杉杉太原店，作为2023年省级重点工程、太忻一体化经济区现代服务业首个落地项目，填补太原北部城区域商业空白，提供“商业+文化+旅游”复合场景，开业首日销售额超2500万元。后续经营中，与天美杉杉晋中店形成协同合力，持续扩大对‌山西中部城市群消费力的虹吸。

• 成都杉杉，联动东安湖体育公园、洛带古镇等景点，打造“购物+赛事+古镇游览”的定制化线路，推动“文商旅体”融合。开业仅一年多，异地客群占比已高达25.41%（赢商大数据），覆盖成都市圈、成渝城市群的主要城市。

• 郑州杉杉二七店，充分结合二七新区规划南部城市次中心的功能定位，打造同城“半小时奥莱生活圈”。同时，二七店与中牟店联动呼应，以“一城两店”势能，进一步提升杉杉商业在中原城市群的影响力。赢商大数据显示，郑州杉杉二七店异地客群占比超30%。

郑州杉杉二七店

扎根高能级核心城市，撬动城市群消费力，杉杉奥莱8大培育期项目快速成长，从“商业新秀”蜕变为“区域经济引擎”，且交出了一张张扎实的成绩单。

• 天美杉杉太原店，开业首日销售额突破2500万元，开业期间销售额达2.25亿元 ，客流量122万人次，车流量20万辆，创下国内行业开业纪录。项目一周年店庆期间，销售额达到2.36亿元，销售客流同比再创新高。

• 成都杉杉，开业一年累计客流1000万人次，今年1周年庆活动期间，累计客流20万人次、销售额突破5000万元。

• 郑州杉杉二七店，开业一周年，日均客流1.7万人次，周末达2.5万人次。今年一季度整体客流达140万人次，销售额破2.4亿元。

天美杉杉太原店、成都杉杉、郑州杉杉二七店

阶段性成绩、笃定的未来规划背后，杉杉奥莱8个培育期项目在原本格局已定的红海市场中自建“生态位”，真正打响了杉杉“品质奥莱”这块金字招牌，并深刻改变中国奥莱发展模式——从规模竞赛，转向品质化升级，重构奥莱资产价值模型。

Vol.2

集团赋能与内驱生长

打响“品质奥莱”金字招牌

在消费者心智中，传统奥莱通常是“过季、断码、低价”的代名词，而杉杉“品质奥莱”战略则将行业竞争核心从“价格”转到了“价值”。

而这背后，离不开杉杉商业总部的高阶赋能与项目的内驱生长。集团层面统筹，确保经验与标准普及；项目层面保留自主权，激发团队自主能动性，形成上下协同的合力。

01

顺潮而动，

勇闯高线级城市

高线级城市不缺奥莱项目，缺的是一定要去逛某一家的理由。杉杉8个培育期项目，跳脱“以折扣力度为坐标”的传统框架限制，将城市特性、区位优势、生态绿化元素相结合，进行主题式定位，在心智认知争夺战中形成“降维打击”。

• 成都杉杉：定位“花园奥莱 休旅杉杉”，与成都“巴适”的生活节奏、文旅城市属性契合。紧扣成都“公园化城市”战略，营造“购物即漫步公园”的体验。项目还升级了亲子卫生间与母婴室，温奶器、消毒器、私密哺乳间一应俱全；宠物友好配套也持续加码，除了饮水点、拾便袋，新增的宠物推车，让“毛孩子家长”再也不用为“带宠逛店难”发愁。‌

成都杉杉

• 合肥杉杉：强调“公园商业 品质奥莱”，通过环绕草坪、乔木景观及1000㎡环形跑道，打造“会呼吸的奥特莱斯” ，将商业空间与自然生态结合，形成“近在杉杉、尽在杉杉”的沉浸式体验 。

• 大连杉杉：定位“东北首座全海景纯室内滨海奥莱”，将海景融入商业动线设计，拥有众多海景商铺，充分联动梭鱼湾专业足球场，打造“观海+看球+逛奥莱”的复合体验。

• 郑州杉杉二七店：融合“森系奥莱”“轻享奥莱”理念，14.8万㎡空间以“双首层街区+盒子商业”为特色，25%的绿化率与雾森系统交织，营造“都市绿洲”的惬意。

合肥杉杉、大连杉杉、郑州杉杉二七店

主题式定位的本质，是顺应纯商品消费需求减弱的趋势，通过营造“生活方式”的向往，形成“复合情绪价值闭环”。

02

主打‌"奥莱+"复合业态，

突破传统奥莱“纯购物”局限

杉杉奥莱以“奥莱+”模式突围，守住“零售基因优势”，给予多元业态足够空间，值得业界借鉴。

据赢商大数据统计，杉杉8大培育期项目，零售业态占比维持79%左右，高于全国奥莱平均零售占比（73%），既确保了零售效率，又避免升至85%~90%高占比，以防挤占多元业态布局空间。

如此策略之下，杉杉打破奥莱业界“唯奢侈品论”的单一价值标准，以首店+旗舰店+形象店为“铁三角”核心抓手，构筑进攻性与防御性兼具的品牌矩阵壁垒。

成都杉杉开业引入200+品牌，汇聚了30+家首店、17家为西南奥莱首店，包括Vivienne Westwood 西南奥莱首店、Laurèl西南奥莱首店、adidas全新形象旗舰店、FILA奥莱最新形象店、LI-NING 西南首家超级奥莱、ANTA GUANJUN四川奥莱首店等。

成都杉杉

继天美杉杉晋中店开业6年后，2023年亮相的天美杉杉太原店，进一步深化了与山西奢侈品零售行业的龙头企业天美集团的合作，开业即引进品牌超200家，国际品牌占比20%以上，集聚各级首店25家，包括VETEMENTS山西奥莱首店，ThomBrowne山西奥莱首店，Beauty Choice山西奥莱首店，GANT太原奥莱首店、BLOCCO 5山西奥莱首店、SWAROVSKI山西奥莱首店、Givenchy山西奥莱首店、Calvin Klein太原奥莱首店等；37家各级形象旗舰店和奥莱旗舰店，如NIKE、KARLLAGERFELD、DUEK33、PLANET33、DANIEL HECHTER、MORRSAN茉彡、曼妮芬、AFIONA妍丽、罗莱超柔床品、华为等。

天美杉杉太原店

郑州杉杉二七店开业即吸纳了200+国内外知名品牌，其中有CNC女装、Ladytoday、GANT等河南首进品牌20+家，以及NIKE、ADIDAS、斐乐等品牌旗舰店，快速成为郑州名品奥莱标杆。

天津杉杉引入39家天津各级首店，包括天津首店雅格狮丹、凯乐石、VAUDE、Mardi等，天津奥莱首店JNBY、CAT等，进一步升级城市消费能级。

天津杉杉

餐饮方面，赢商大数据显示，全国杉杉奥莱餐饮业态占比约9%。其中，位于高线级城市的培育项目，餐饮业态有两大更为突出的特征：一，以城市特性和项目定位为核心，规划主题场景化的美食街区、美食广场，强化地标性、沉浸式就餐体验；二，打破奥莱“速食快饮”刻板印象，发力多元细分品类，提升聚集度和丰富性。

• 大连杉杉：紧扣城市海鲜美食经济，跻身“2025大连美食旅游精品街区”。三层美食街区融汇近40家全国各地的美食，不仅有一品诚记、杭小点、于掌勺、鸣记烤鱼等当地高人气品牌，还特别引进荷塘见喜、一品鱼悦烤鱼等大连首店，且多家餐饮店铺具备独具特色的外摆海景露台。

大连杉杉

• 武汉杉杉：引入30多家餐饮品牌，在临湖一侧落位瑞幸咖啡、东方墨兰、肯德基、必胜客都等连锁餐饮，形成一条滨湖美食小吃街；二楼的开放式湖景平台，结合滨湖主题餐饮，引入绿草地湘菜、爱丽丝牛排、黔夺夺贵州酸汤火锅等，满足多元化的餐食口味需求。

合肥杉杉

• 长沙杉杉：打造33里巷主题街区‌，聚集包括茶颜悦色、吃饭皇帝大等星城本土消费名片，以及霸王茶姬、爷爷不泡茶、瑞幸、东方墨籣等头部茶饮品牌，绿草地、韩宴宫廷烤肉、豪客来牛排、岭南小生全天粤港茶点、白鹿原西安民俗小吃品牌等。‌

• 合肥杉杉：设有特色滨河餐饮街区，营造“公园式就餐体验”， 引入冯校长老火锅、徽大厨等广受本地消费者认可的品牌。

合肥杉杉

03

紧扣“商业+城市特色资源”，

自创流量密码

成都、太原、天津、大连、郑州二七店等培育期项目，营销策略皆敏锐追踪消费热点，踩准城市生活的“精神鼓点”，打造了多个城市级营销IP爆款。

• 首展/首秀经济：天津杉杉于今年引入火遍全球、拥有超3亿播放量的萌系IP“Rollin' Wild”，举办“Rollin' Wild 膨胀动物园”天津官方首展，为年中大促带来高人气。成都杉杉举办杉杉奥莱首届戏剧节，有效联动跨年狂欢派对，拉动销售转化。

Rollin' Wild 膨胀动物园天津官方首展、成都杉杉首届戏剧节

• 体育经济：大连杉杉依托毗邻梭鱼湾专业足球场的滨海区位优势，积极融合体育与经济，成为大连“商圈变身体育赛事新主场”的重要载体。2025年以来，持续打造体育热点场景，全年30场中超赛事第二观赛现场、青少年星火篮球赛、大连市首届乒乓球巡回赛、全国青少年街舞大赛、中小学生健美操比赛等，成功将项目打造为城市体育IP。

大连杉杉成为城市体育IP

• 粉丝经济：武汉杉杉开业期间，引入周杰伦官方二次元形象“周同学”IP巨型雕塑，与周杰伦“嘉年华”演唱会武汉站联动，有效带动项目人气与销售转化。天津杉杉打造王俊凯生日“痛楼”应援，引发粉丝聚焦，项目客流量显著提升。

• 非遗经济：响应2025首个“世界非遗版”春节的号召，多个杉杉奥莱项目纷纷发力非遗主题活动。春节期间，郑州杉杉奥莱二七店举办“中华社火、老家非遗”展演，强化项目地域文化标签。‌7月，成都杉杉融合非遗泼水节元素，打造“文商旅体”综合消费场景。11月，大连杉杉举办了为期两天的“海上非遗秀”，进一步与城市文商旅战略融合。

郑州杉杉二七店、大连杉杉非遗主题活动

“双轮驱动”合力之下，杉杉奥莱项目在培育期即具备“造血”功能，而非依赖外部输血，有了顺利跨越生命周期的系统性引领和支撑，成功开辟了奥莱业态的“第二增长曲线”。

顺势而为，随着项目品牌组合成熟、‌区域影响力形成、运营效率提升等，杉杉8大培育期项目将以最快速度迈向成长期，为后续转入成熟期的稳定、长效盈利奠定基础。

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