顶楼漏水业主追责？物业公司责任边界与应对指南看这篇

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顶楼屋面漏水问题如同一颗不定时炸弹，常常引发业主与物业公司之间的责任纠纷。其实屋顶作为建筑物的基本结构部分，依法属于业主共有部分，业主对屋顶享有共有和共同管理的权利，同时也需履行相应的管理义务。物业公司作为服务提供者，也应对房屋共用部位进行维护、修缮和管理。当屋顶漏水时，物业公司是否需要承担责任呢？面对业主追责该如何应对？

【物业故事】（一）物业公司有责案例一：未尽检修义务，物业公司担责

北京某小区因露台漏水导致业主刘某家中卧室天花板持续漏水，多次联系物业公司要求维修，物业公司却以 “维修露台要从刘某楼上业主家中穿过，以及露台谁使用谁维修” 为由拒绝。最终刘某家中墙面脱落、家具发霉，损失大量金额，遂将物业公司诉至法院。

法院判决：北京市第三中级人民法院（2023）京 03 民终 3433 号民事判决书认定，根据房屋所有权证，案涉露台属于业主共有部分，并非刘某及刘某楼上业主的专属区域。虽露台需从刘某楼上进入，但未改变其共有属性，且刘某楼上业主未对露台装修改造，物业公司应承担维修义务。因物业公司未及时维修导致损失扩大，最终判令物业公司维修露台防水层，并赔偿刘女士财产损失 8.6 万元。

管理建议：根据本案判决，物业公司担责的核心在于其对业主共有部分负有法定的维修养护义务。物业公司不能以“谁使用谁维修”为由免责，即使该露台只能由特定业主进入使用，但只要未被其“实质性装修”或改变使用性质，其共有属性不变，物业的维修养护责任便不发生转移。

一、全面履行共有部分维修义务

建立共有露台定期巡查、养护台账，明确巡查频次（如季度 / 半年一次），重点检查防水层、排水系统等易漏水部位；发现隐患及时维修，留存巡查记录、维修合同、施工照片、验收凭证等，证明损害发生前已尽到合理维修养护义务。

二、漏水后应急处理并积极协调

发生漏水后，物业须第一时间采取应急措施（如协助排水、遮盖防漏），组织责任认定与维修协调，避免损失扩大。若消极推诿或延误维修，即使责任在业主，物业仍可能因未积极履职而承担部分责任。

案例二：未履行警示告知义务，物业公司有过错责任

北京海淀区某小区 304 业主刘某家发现屋顶漏水导致墙面及地面受潮，无法正常居住，因楼上 504 房屋不配合排查漏水原因及协调未果。因此刘某将贝某和物业公司一并起诉，要求连带赔偿。

法院判决：北京市海淀区人民法院（2018）京 0108 民初 63346 号民事判决书指出，504 业主违规改造及日常维护是漏水直接原因，但物业公司未在事发前监督纠正违规改造行为，导致排查时无法确定漏水点及漏水原因，扩大了损失。因后续物业公司积极配合工作及采取措施解决了问题，最终判决 504 业主承担 60% 主要责任，物业公司承担 30% 次要责任。

管理建议：在本案中，物业公司被判定承担30%的次要责任，其核心原因在于未能依法有效履行对业主装饰装修活动的监督、管理和报告法定职责，这种管理失职行为与损害后果的扩大存在直接因果关系。

（二）物业公司无责案例三：已履行物业管理义务，物业公司免责

江西鹰潭某小区业主马先生在装修时，发现家中阳台天花板漏水，多次协商调解均无果后，最终马先生选择起诉，其中要求物业公司承担漏水修复责任。

法院判决：江西省鹰潭市中级人民法院（2023）赣 06 民终 721 号民事判决书认定，物业公司已充分履行初步告知、制止、上报所属社区及城管部门、并多次协调等义务，且漏水亦非物业公司所致，驳回马先生要求物业公司担责的诉求，判决违规搭建的邻居承担责任。

管理建议：物业公司需对业主违规装修履行 “告知 - 劝阻 - 报告” 全流程义务，积极协调邻里漏水纠纷，并举证自身无致损过错，方可免责。免责并非偶然，而是系统化、痕迹化管理的结果。

一、严格落实违规装修管控

业主若出现违规行为，明确告知禁止行为及法律后果，签订装修管理协议。装修期间常态化巡查，发现违规装修第一时间发送《违规装修整改通知书》，该文书需详细描述违规事实、违反的法条或规约，并要求限期整改，留存送达凭证。

二、及时履行报告报备义务

若业主在限期内未予整改，物业公司绝不能止步于口头警告。在法定期限内将情况以书面形式报告社区、城管等主管部门，留存报告记录、回执等证据，确保履职闭环，不遗漏监管责任。

三、积极协调邻里纠纷处置

在业主因漏水等问题发生纠纷时，物业应主动出面组织多方进行沟通协调，记录协调过程（如沟通记录、现场照片等），尽到合理沟通、协助义务，避免损失扩大。

案例四：漏水因房屋质量，物业公司免责

安徽宿州某小区业主因房内屋顶多处漏水起诉物业公司和开发商，称从交房时就漏水，维修的义务是开发商和物业公司，应将物业公司列为被告。

法院判决：安徽省宿州市中级人民法院（2019）皖 13 民终 1136 号民事判决书查明，漏水是因楼面上搭建雨棚及铺设大理石的事实，涉案物业公司虽作为小区公共设施及环境的管理人，对小区共有部分负有监管的义务，但不是涉案雨棚及地面铺设行为人，与物业公司无关。最终驳回追加物业公司为被告的申请。

根据本案判决，物业公司在本案中未被追责的核心原因在于其并非直接侵权行为人。法院明确，责任主体是“擅自占用、处分业主共有部分”的行为人。因此，物业公司要实现免责，必须确保自身定位为履行监督管理职责的“管理者”，而非直接实施侵权或放任不管的“行为人”。

【法律链接】

1. 《民法典》

第九百四十二条：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

2. 《物业管理条例》

第三十五条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第五十二条：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

第五十五条：物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

3. 《住宅室内装饰装修管理办法》

第十二条 装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。

（注：本文内容均基于公开法律法规及官方案例，不构成法律建议。具体案件需咨询专业律师。）