清华五道口闭门研讨会苏州召开，解码不动产转型与金融创新新路径

近日，清华五道口全球不动产金融论坛在苏州召开“2025年3-4季度不动产行业闭门研讨会”，聚焦城市新发展下的不动产行业转型与金融创新路径。会议围绕城市新发展需要重视产业、经济、文化融合以重构资产价值内核，通过险资、基金等多元市场主体和REITs等多层次金融工具，构建不动产行业可持续的资金循环，推动城市高质量发展。

此次会议系清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心首度在京外举办系列闭门会。中国证监会原主席肖钢，中国房地产业协会副会长兼秘书长张其光出席会议。中国保险资产管理业协会原党委书记、执行副会长兼秘书长曹德云，上海交通大学安泰经济与管理学院特聘教授、中国发展研究院执行院长陆铭作主旨分享；正大集团新能源企业中国区资深副总裁张珂，太保资本副总经理、太保不动产总经理高小羊作主题分享。来自苏州国发集团、苏州资管集团、苏州城投集团、苏州工业园区投控、苏州名城保护集团、太平资产、友邦人寿、苏州房协、深圳香蜜湖国金院、益友天元律所、高和资本、瓴寓国际、戴德梁行等多家行业机构的60余位领导专家参会研讨。清华大学五道口金融学院研究员、不动产金融论坛秘书长魏晨阳主持会议并开场发言。

魏晨阳在开场发言中首先向苏州国发集团对本次活动的大力支持致以诚挚感谢，在国发集团领导与论坛理事益友天元律所唐海燕主任的鼎力支持下，本次会议得以成功落地苏州这座充满商业活力的城市。魏晨阳强调，“十五五”规划将我国城市与不动产行业高质量发展列为重要内容，值此商业不动产公募REITs试点启幕之际，聚焦“城市新发展：新主体、新资产、新金融”的主题探讨正当其时，亦与苏州的城市基因及商业活力高度契合。本次会议将深入探讨不动产转型如何把握城市新发展机遇，行业新主体如何匹配优质新资产，以及不动产金融如何进一步创新等前沿议题。清华五道口不动产金融研究中心将持续搭建汇聚专业智慧的交流平台，输出政策内参、课题报告、专著、商学院案例等高水平研究成果，为中国不动产行业转型与金融生态的构建贡献智库力量。

【图为魏晨阳开场发言】

主旨主题分享：新周期下的城市发展与不动产投资趋势

在主旨与主题分享环节，陆铭、曹德云、张珂、高小羊四位资深专家分别围绕不动产与城市发展、险资投资不动产、能源新资产探索等专题进行深入解读。

陆铭以“房地产的盼头”为题发表主旨演讲，指出当前房地产市场的核心问题在于供需层面的“空间错配”。在区域维度，人口向大型都市圈集聚的趋势与土地供应的行政分隔形成矛盾。对此，他提出顺应需求优化土地供给：在人口流入的大城市，允许城市低效工商用地转为住宅用地，并适度放松容积率以增加有效供给；在人口流出地，则需推进建设用地的减量化与集中化。在城市内部维度，职住分离加剧了配套供给错配。陆铭提出，在物理空间上，应依托轨交站点及都市圈交界处综合开发，打造“十五分钟生活圈”；在制度供给上，应通过落实租购同权、扩大保障范围，推动租赁市场规范健康发展。

【图为陆铭主旨分享】

曹德云以“新视角下保险资金不动产投资的新趋势”为题，系统分享了险资配置不动产的目标、策略和方向。他指出，险资配置不动产的核心需求是匹配长期负债、获取稳定现金流以抵御利差损风险。他重点分析了险资投资不动产的潜力、策略与专业能力建设。投资潜力方面，险资在不动产领域配置空间巨大，目前保险行业总资产超40万亿，而投向不动产的资金占比仅约1%，远低于30%的监管比例上限与10%的国际平均水平。投资策略方面，险资投资拓展至养老地产、数据中心、新能源基础设施等新业态和城市更新等领域，由持有实物资产转向轻重结合、股债结合的多元化金融产品组合。专业能力建设方面，险资可以通过设立专业投资机构，注重标的资产质量与全产业链的运营管理能力，使保险成为更有专业能力和水平的综合金融服务平台。

【图为曹德云主旨分享】

张珂分享了在能源时代下对能源“新资产”的探索路径。他提出，需要重塑存量资产价值，推动不动产从单一的“空间价值”向“能源价值”升级。如在清洁电力领域，正大利用旗下工厂及养殖场屋顶资源开发光伏资产，除了自己消纳，还可为更多有需要的企业提供绿电服务，能源的加持，使得传统农业资产获得了新的运营收益；在生物能源领域，尝试挖掘农牧产业链的生物质资源潜力，将农牧业废料转化为生物天然气和生物航煤，布局生物质能源市场，对于农业产业衍出的新资产有了新的开发路径。张珂认为，未来资产的价值将与能源属性深度绑定，不动产行业可以从“资产能源化”进而向“能源资本化”转型，更积极地利用REITs等金融工具，推动能源新资产对接资本市场，构建完整的商业价值闭环。

【图为张珂主题分享】

高小羊以“‘十五五’规划牵引下的不动产配置展望”为题，从宏观经济环境、不动产行业生态建设两方面分析了险资配置与不动产投资的契合度，并结合国家“十五五”规划战略牵引，分享了险资不动产配置方向和配置思路。他提出，当前债券收益率趋势性下行，非标固收资产供给减少，险资需要加大稳健收益类资产配置；核心城市的不动产资产资本化率走高、风险溢价上升，不动产资产迎来了较好的配置时机；而随着公募REITs、机构间REITs等多层次REITs生态日趋成熟，不动产资产的流动性得到提升，险资不动产配置迎来了较好的机遇期。他结合国家“十五五”关键领域规划部署，分享了数据中心、新能源、消费类及工业类基础设施等重点配置方向，并从聚焦高质用户、布局优质区位、提升估值安全垫、夯实可控变量四个维度，探讨了具备稀缺性的不动产与新基建资产的配置思路。

【图为高小羊主题分享】

专题研讨：多元视角下的城市运营与不动产金融新路径

在专题研讨环节，多位业界专家从不同视角出发，结合企业与地方实践分享行业洞见，对城市更新与文脉保护、运营管理主体使命、不动产金融循环等议题进行建言展望。不动产金融研究中心研究总监、高级研究专员郭翔宇主持该环节。

苏州工业园区国有资本投资运营控股有限公司党委书记、董事长钱晓红指出，园区国资已从基础设施建设者转型为优质经营性资产持有者，积累了大量成熟资产，并通过公募REITs及类REITs实现了资本循环。然而面对宏观环境导致的产业园同质化竞争与出租率下行这一实际挑战，她提出公司将加快从空间载体开发向产业投资转型，严控投资导向以确保资产与产业需求精准匹配，并积极探索商业、酒店等新领域的REITs路径。最后她呼吁对资产运营机构进行市场化改革，建立灵活的激励机制，从而应对日益激烈的市场竞争。

苏州名城保护集团有限公司党委委员、副总经理、首席合规官叶剑指出，成功的城市更新应围绕新主体、新资产、新金融三方面展开。新主体方面，核心要推动实施主体从开发商转型为片区统筹与精细管理的城市综合运营商，并吸引多方社会资本与专业机构共同参与。新资产方面，关键应从物理空间更新升维至文化价值重构，通过活化历史建筑、打造特色产业集群来系统性提升片区资产价值。新金融方面，需构建多元化可持续资金生态，综合利用长期银团贷款、债券、中央预算内资金等一揽子金融工具，积极探索商业不动产资产证券化的新路径等，实现“资金-资产-资本-资金”的大资管全周期的可持续循环，为城市更新注入耐心资本，为古城保护探索实践案例，为世界贡献“苏州方案”。

益友天元律师事务所首席合伙人、主任，清华五道口全球不动产金融论坛创始理事唐海燕充分肯定了不动产金融研究中心在政策建言方面的智库作用。她指出，当前不动产金融循环面临两大挑战，一是法律制度供给不足，具体表现在税务配套、民企准入壁垒及土地合规性等问题，亟需出台不动产投资基金条例；二是资产运营机构激励不足，对此她建议C-REITs应当探索内部管理模式，让资产通过REITs进行资产IPO后，能够持续获得运营收益。不动产行业已从开发时代迈向更新与大资管时代，唐海燕呼吁建立包含国企、民企、智库及险资在内的共建生态，共同推动行业金融制度变革。

高和资本执行合伙人、清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任周以升认为，商业不动产REITs试点将成为C-REITs发展的重要里程碑，有望用更市场化和包容性的规则来盘活市场化资产。目前，公募REITs面临的核心挑战尚待解决。一方面是监管尺度和审批效率问题，下行周期的政策需释放更强的弹性，从最近的政策节奏和反响来看，市场相信政策制定者逆周期调节的智慧和勇气，例如香港REITs在疫情期间将杠杆率上限从45%提至50%的政策值得借鉴。另一方面是发行主体的包容性和市场化导向问题。公募REITs还需不断吸纳险资、PERE、开发商等多元主体参与，凝聚主体的并购能力和开放性的资源聚合能力，使其在重塑周期中承担关键角色。上述因素制约资产在一二级市场间顺畅流动，从而使得一二级市场价差明显。为促进不动产资产的价格发现，机构间REITs等桥梁性质的不动产创新，以及更为包容性的制度环境值得期待。

【图为专题研讨（左上至右下为钱晓红、叶剑、唐海燕、周以升、郭翔宇）】

会议最后，肖钢主席作总结发言。他指出，第二次中央城市工作会议确立了城市建设进入存量提质增效新阶段，为未来行业发展提供了根本遵循。他认为，涵盖新空间、新模式、新服务、新资产、新业态的城市发展新模式，有望成为我国经济发展的新动能。目前房地产行业正处在新旧模式转型的关键期，而成功转型的核心挑战在于金融支持体系仍需完善，特别是长期资本与耐心资本仍显不足，且现有政策供给与需求的匹配仍有优化空间。展望未来，肖钢呼吁加快构建与新发展模式相适应的新型生产关系，建议发扬改革创新精神，加大新制度与新政策供给力度，通过优化投融资体制，为城市高质量发展筑牢制度保障。

【图为肖钢主席总结发言】