公募REITs扩围至商业办公设施、城市更新设施等领域，11月大宗交易市场活跃度提升丨商业地产月报

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报告要点：

1.政策动态

➤国务院常务会议部署增强消费品供需适配性进一步促进消费政策措施，公募REITs扩围至商业办公设施、城市更新设施等领域；地方政策聚焦存量商办用途转换、提振消费等方向

2.市场表现

➤商办用地：2025年1-11月，300城商办用地推出及成交规划建筑面积分别为3.4亿平方米、2.21亿平方米

➤大宗交易：2025年11月，中指数据共监测到大宗交易18宗

3.行业动态

➤融资动态：2025年1-11月，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN、持有型不动产ABS、类REITs等产品约1201亿元，同比增长33%；广百股份正开展消费REITs项目申报工作，吾悦广场持有型ABS成功发行

➤企业动态：龙湖集团、新城控股发布2025年前10个月运营数据，华润万象生活与开云集团开启长期可持续发展战略合作，招商商管发布2026年工作计划，中粮大悦城举行“潮力跃迁，无限IN JOY”年度品牌推介会，越秀商管全新商业产品线『城市•有食集』在武汉首发亮相，复星旅文发布三大度假产品线

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政策动态

中央层面，11月11日，中国人民银行发布《2025年第三季度中国货币政策执行报告》。其中提到，下一阶段将强化金融支持提振和扩大消费作用，扩大消费领域金融供给，研究实施支持个人修复信用的政策措施，挖掘释放消费潜力。

11月14日，李强总理主持召开国务院常务会议，研究深入实施“两重”建设有关工作，部署增强消费品供需适配性进一步促进消费政策措施。会议指出，增强供需适配性是进一步释放消费潜力、畅通经济循环的有效举措。要以消费升级引领产业升级，以优质供给更好满足多元需求，实现供需更高水平动态平衡。要加快新技术新模式创新应用，强化人工智能融合赋能，聚焦重点行业、重点领域开发新产品和增值服务，持续拓展新的消费增量。要积极支持企业扩大特色、高品质消费品供给，加快安全、性能、绿色等标准更新升级，完善认证体系。要围绕细分市场精准匹配不同人群需求，发展一批柔性制造工厂，推动生产高效响应消费者个性化需要。要培育消费新场景新业态，丰富消费金融产品和服务，营造良好消费环境。

11月15日，国家发展改革委办公厅印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，公募REITs扩围至商业办公设施、城市更新设施、体育场馆、商业综合体、酒店等领域。11月28日，证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（征求意见稿），核心条款围绕产品定义、基金注册及运营管理要求、管理人责任和监管责任四个方面，为试点落地划定清晰边界。

11月20日，商务部、财政部公示国际化消费环境建设试点城市拟入选名单，北京、天津、上海、南京、杭州、厦门、青岛、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都、昆明、西安15个城市纳入试点；公示消费新业态新模式新场景试点城市竞争性评审结果，北京、天津、上海、重庆、大连、宁波、厦门、青岛、深圳等50城入选。

11月26日，工业和信息化部等六部门联合发布《关于增强消费品供需适配性进一步促进消费的实施方案》。方案总体要求提出，到2027年，消费品供给结构明显优化，形成3个万亿级消费领域和10个千亿级消费热点。到2030年，供给与消费良性互动、相互促进的高质量发展格局基本形成，消费对经济增长的贡献率稳步提升。在培育消费新场景新业态方面，提出“积极推动消费品首发。支持开设消费品首店、旗舰店、新概念店，举办首秀、首展活动。积极培育首发平台载体，提升核心商圈能级，建设集新品发布、展示交易、传播推介于一体的首发中心。强化数智技术赋能，构建‘线上+线下’产品首发矩阵。发挥国际展会综合效应，推动‘国潮出海’、‘首发出海’”等内容。

地方层面，天津市滨海新区支持探索工商业用地使用权续期的操作路径。杭州发布全国首个临时改变房屋用途实施细则，其中提到用于小型商业服务网点或为周边提供便民服务设施等符合条件的（明确了正面清单），可无需办理手续、无需缴纳土地年收益。广州推进智能建造与工业化建筑产业发展，2026年起全市出让的商业用地、工业用地在技术可行的前提下应用尽用装配式建筑，新出让的商业用地中建筑公共区域应采用装配式装修。佛山严控新增商服用地供应规模和商住用地比例，探索存量合法商办用房按现状临时转换用于保障性住房等公共服务或经营性用途。成都允许存量商办功能兼容转换，方向为“非居改保”。重庆优化存量用地盘活机制，开展工商业用地使用权续期试点，允许有条件的存量商业办公用地功能性质合理转换、置换。

提振消费方面，重庆聚焦汽车消费、住房消费、文体服务消费、外来消费、医疗服务消费、消费环境六大方面，出台18条措施清理消费领域限制性举措。北京落实中央《关于金融支持提振和扩大消费的指导意见》，出台实施方案，从加大重点领域金融支持挖掘消费潜力、完善重点群体配套服务释放消费需求、提升金融机构服务水平扩大消费供给、加强政策协同发力培育消费沃土、加强基础金融服务优化消费环境和强化组织保障等六方面提出18项具体措施。此外，北京、河北发布《“十五五”规划建议》，均提到“大力提振消费”。

市场表现

1、商办用地：2025年1-11月，300城商办用地推出及成交规划建筑面积分别为3.4亿平方米、2.21亿平方米

图：2020年11月-2025年11月300城商办用地推出及成交情况

注：数据统计口径为公开招拍挂市场地块。自2025年起，中指数据扩大了300城土地覆盖范围，目前已涵盖全部地级及以上城市，历史数据为可比口径。

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2025年1-11月，300城商办用地共推出3.4亿平方米，成交2.21亿平方米，同比分别下降16.4%、13.7%。11月，300城商办用地共推出9640万平方米，成交3763万平方米，同比分别下降16.2%、21.9%。

分城市等级来看，2025 年 1-11 月，一线城市商办用地推出及成交面积分别为 327 万平方米、 286 万平方米，同比分别下降 38.8% 、 19.3% ；二线城市推出及成交面积分别为 6548 万平方米、 4098 万平方米，同比分别下降 8.4% 、 16.6% ；三四线城市推出及成交面积分别为 2.71 亿平方米、 1.77 亿平方米，同比分别下降 17.7% 、 12.9% 。

2、大宗交易：2025年11月，中指数据共监测到大宗交易18宗

2025 年 11 月，中指数据共监测到大宗交易 18 宗，交易金额共 176.9 亿元。分物业类型来看，商业地产标的 12 宗（含写字楼、商场、酒店、综合体），工业标的 4 宗，租赁住房、养老设施各 1 宗。

表：2025年11月大宗交易案例（部分）

注：本报告所统计大宗交易，不含交易金额在1亿元以内的交易，资产类型不含纯地块、住宅，不含关联交易等非市场化行为产生的交易。

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行业动态

1、融资动态

➤2025年1-11月，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN、持有型不动产ABS、类REITs等产品约1201亿元，同比增长33%

图：2025年1-11月CMBS/CMBN、持有型不动产ABS、类REITs产品发行量占比（按底层资产细分）

数据来源：CNABS，中指研究院综合整理

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2025年1-11月，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN、持有型不动产ABS、类REITs等产品发行单量共99支，较上年同期增加29支；产品发行金额共计1201亿元，同比增长33%。以商业地产（办公物业、消费基础设施、综合体、酒店）为底层资产的产品发行金额为774亿元，占比64%；以混合类资产、产业园区为底层资产的产品发行金额分别为149亿元、145亿元，均占比12%；其他类型资产产品发行金额共计133亿元，合计占比11%。

➤广百股份：正开展消费REITs项目申报工作

11月17日，广州市广百股份有限公司在互动平台回答投资者提问时表示，公司正在开展消费基础设施公募REITs项目申报工作，如有进展情况将按照相关规定及时履行信息披露义务。

➤新城控股：吾悦广场持有型ABS成功发行

11月28日，国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划在上海证券交易所成功设立，发行规模6.16亿元，是全国首单消费类持有型不动产ABS。底层标的资产为上海青浦吾悦广场购物中心项目，地处上海市青浦城区淀山湖商圈，包含文体娱乐、生鲜超市、服装零售、各式餐饮等多种业态。

2.企业动态

➤业绩发布：龙湖集团、新城控股发布2025年前10个月运营数据

11月7日，龙湖集团发布2025年10月未经审核营运数据。据公告，截至2025年10月末，龙湖集团实现经营性收入约人民币221.6亿元（含税金额约人民币236.2亿元）；其中运营收入约人民币117.4亿元（含税金额约人民币125.7亿元），服务收入约人民币104.2亿元（含税金额约人民币110.5亿元）。

11月12日，新城控股发布2025年10月份经营简报。据公告，10月新城控股实现商业运营总收入约11.86亿元，比上年同期增长7.65%；1-10月累计实现商业运营总收入约116.96亿元，比上年同期增长10.49%。

➤华润万象生活：与开云集团开启长期可持续发展战略合作

11月6日，华润万象生活宣布与开云集团建立可持续发展战略合作关系，启动零碳店铺试点及可持续生活方式倡导与服务。双方将融合中国“双碳”战略与绿色建筑标准，依托华润万象生活规模布局打造中国可持续精品零售门店模板，并引入清华大学提供全程技术支持，助力实现共同及各自的ESG战略目标并带动消费者、合作伙伴共赴可持续生活。

➤招商商管：2026年要加强存量项目精细化运营能力

11月14日，招商商管2025年冲刺会暨2026年工作计划会召开。会议上，招商商管发布2026年工作计划：在增量端务必确保6个新项目精彩开业，并使其为已开业项目赋能；针对存量项目，要加强精细化运营能力，加强外部对标，标杆项目的打造坚决以出表计划为目标，老盘项目要加快组织调整和改造进度，保温箱项目要持续提升出租率、销售额、客流，重点项目要提级管理、以全盘资源协同助力其取得进步。在能力提升方面，要优化招商能力模型、聚焦“四力”打造、攻坚写字楼去化、拓宽投资渠道。

➤中粮大悦城：“潮力跃迁，无限IN JOY”年度品牌推介会成功举行

11月25日，中粮大悦城以“潮力跃迁，无限IN JOY”为主题的品牌推介会圆满举办。当前，“提升商业引领地位”已被写入中粮大悦城“1123”战略体系。面向2026，大悦城将持续强化全国布局，在中粮大悦城“1123”战略与商业“以重带轻、重点深耕”的拓展逻辑下，新项目将陆续布局核心与潜力城市，成为大悦城年轻力计划落地的重要载体。同时，会议明确大悦城未来四大发展方向，即：聚焦核心城市圈层，深耕青年文化内容，拓展共创式生活场景，构建品牌驱动的长期复利逻辑，推出“大悦城年轻力计划”，开启大悦城商业价值提升与品牌破圈的新征程。

➤越秀商管：全新商业产品线『城市•有食集』在武汉首发亮相

11月27日，越秀商管在武汉越秀IFC国金天地B1层正式启幕『城市・有食集』系列首发项目——“精武有食集”。越秀商管以精武路百年里份文化为根基，在“精武有食集”引入十余家本土风味与新锐餐饮品牌，以在地文化唤醒城市烟火。未来，越秀商管还计划在多个城市陆续落地结合当地文化的“有食集”项目，如广州悦汇城计划推出“西关有食集”，深挖广府饮食文化；上海筹划“本帮有食集”，讲述海派生活的烟火故事。

➤复星旅文：发布三大度假产品线——超级度假村、超级度假区以及超级文旅Mall

11月28日，复星旅文发布三大核心产品线——超级度假村、超级度假区以及超级文旅Mall。超级度假村以度假品牌Club Med地中海俱乐部为核心，通过高品质的服务、多元的文化氛围以及丰富的体验内容，为传统景区提供一站式度假转型解决方案。超级度假区面向国内核心旅游城市，立足三亚·亚特兰蒂斯、太仓阿尔卑斯等标杆项目经验，通过国际化IP加持、创新内容打造与多业态深度融合，形成沉浸式的主题度假综合体。超级文旅Mall（HiSphere）瞄准新一轮城市存量更新浪潮，以文旅思维重塑商业空间，集文化、娱乐、演艺、主题乐园、购物、餐饮等多元体验为一体，打造特有的城市度假生活方式。

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