40万现金+80万代付，房却拿不到？北京房产律师解读如何维权

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2012年，村民周建国因宅基地腾退，与当地腾退办公室签订协议，获得一套定向安置房——一号房屋（两居室），但尚未实际交付。

2015年2月，周建国向同村朋友刘志远借款40万元，约定半年内归还。借款到期后，周建国无力偿还，遂提出将一号房屋作价120万元出售给刘志远，以40万元借款抵扣部分房款，剩余80万元由刘志远直接支付给周建国的另一债权人廖某，用于清偿其债务。

2015年7月16日，双方签订《北京市房屋买卖居间合同》，明确：

房屋总价120万元；

刘志远无需再向周建国付款，40万元借款转为房款，80万元由其代付至廖某账户；

周建国须在房屋具备领取条件时，代刘志远向腾退办领取一号房屋，并在可过户时配合办理产权转移。

合同签订当日，刘志远通过银行转账向廖某支付80万元，廖某出具收条确认收到“买房款”。周建国也将拆迁协议原件交予刘志远保管。

然而，2018年一号房屋具备交付条件后，周建国拒不配合领取房屋，经多次催告仍置之不理。因腾退办仅认可原被腾退人或持法院确权文书的买受人领取房屋，刘志远无法自行收房，遂诉至法院，请求确认双方签订的房屋买卖合同有效。

周建国经法院合法传唤，未到庭应诉，亦未提交答辩意见。

二、裁判结果

法院作出判决：

确认刘志远与周建国于2015年7月16日签订的《北京市房屋买卖居间合同》有效。

注：法院同时说明，合同有效不等于必然能履行，后续能否交房、过户，需另案解决。

三、法院说理

合同系双方真实意思表示

双方均为同一集体经济组织成员，具备交易主体资格；合同内容系自愿协商达成，无欺诈、胁迫情形。

以房抵债+代付房款构成完整对价支付

40万元借款转为购房款，有《借款协议》及收据佐证；

80万元代付行为有银行流水、收款人收条及《委托付款协议》印证；

总计120万元房款已全部清偿，符合“有偿转让”要件。

合同内容不违反法律强制性规定

安置房虽暂未取得产权证，但合同仅约定未来过户义务，并未违反禁止性规定。司法实践中，此类“期房买卖”合同通常认定为有效。

被告缺席视为放弃抗辩

周建国无正当理由拒不到庭，视为自动放弃答辩与质证权利，不影响法院依法认定合同效力。

四、律师提示

“以房抵债”需转化为真实买卖关系才受保护

单纯的“还不起钱就用房抵”可能被认定为流押条款而无效。但若重新签订买卖合同、明确价格、完成对价支付，则可被认定为有效房屋买卖。

代付房款必须保留完整证据链

本案中，80万元支付给第三方，但因有委托协议+转账凭证+收款人书面确认，法院认可其为购房款。若仅有转账记录，风险极高。

同一村集体成员间交易安置房，效力更易被认可

农村定向安置房原则上不得对外转让，但在本集体经济组织内部流转，法院通常尊重当事人意思自治。

合同有效 ≠ 能拿到房子

本案仅解决“合同是否有效”问题，能否实际收房、过户，还需另案起诉要求继续履行或解除合同。建议买方同步准备第二步诉讼。

持有拆迁协议原件是重要维权依据

周建国主动交付拆迁文件，增强了交易真实性。买方应尽可能控制原始权属资料，防止卖方“一房二卖”。

本文由北京房产律师靳双权团队整理，旨在帮助购房者识别“以房抵债”交易风险，规范代付行为，确保买卖合同效力获得司法认可。如遇类似安置房买卖纠纷，建议尽早咨询专业律师，构建完整证据体系，避免“钱房两空”。