佛山一小区外墙“说掉就掉”，开发商一句“过保了”，300万账单甩给业主？

顺德陈村有业主向小强热线报料

称小区外墙的装饰板大面积脱落

碎块砸中阳台玻璃险些伤人

业主心慌之余

还要面临300万维修费？

记者进行了实地调查

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01

惊险！装饰板从天降

多栋楼现 “高空隐患”

“突然听到阳台有声响，楼顶有个大块的‘石头’掉下来，砸到玻璃！” 业主肖女士说。

这里是顺德陈村镇太平洋国际花园小区。小区共有13栋住宅楼，其中10栋已有业主入住。

她口中的 “石头”，其实是小区楼顶安装在天台四周及飘台边缘的长条屋檐状装饰挂板碎块。

更让她不安的是：“还不知道剩下的‘石头’会不会掉下来”，而业主群里不少邻居都反映遇到过类似问题，甚至有碎块从楼顶掉到地面，险些砸到人。

12月3日记者实地探访

通过航拍镜头清晰看到

这种装饰板安装在天台四周及飘台边缘，呈长条屋檐状。

小区内几乎每栋楼的装饰板都存在不同程度的破损和脱落。

有业主反映，该问题存在已久：“2022年就开始有脱落现象了！”

3栋业主姚先生透露，最初只是小范围脱落，可能未引起足够重视，直到近半年台风天气频发，问题陆续变得严重。此前物业曾采取 “野蛮措施”，在顶层用铁钩将松动的装饰板捅下来……

事实上，近年来国内常有小区外墙装饰条脱落事件发生。去年12月，福建漳州有小区交房三年就出现外墙装饰条频繁脱落；今年6月，上海有小区的装饰条碎块掉落砸坏玻璃房。

据了解，引发安全隐患的GRC，中文名为 “玻璃纤维增强混凝土”。这种材料曾因成本低、造型能力强、施工便捷而被广泛使用。

然而，业界后来发现，在长期风吹日晒下，GRC 极易开裂、耐腐蚀性差，存在较高的脱落风险，目前已在市场上基本被淘汰。

装修业内人士李国彬介绍

“GRC是一种玻璃钢，是很多年前建筑用的，现在很少用了，因为它的厚度太薄了，上螺丝是上不了的，只有从后面用石胶粘住，然后用铁线绑在墙上的拉杆。日积月累久了，蓬松脱落几率很高，所以现在为安全性不敢用这种产品。”

02

300万维修费要业主买单？

开发商 “双标” 引不满

早在2023年7月，小区物业中心就曾发布通知，指出 GRC 装饰板陆续开裂脱落，存在重大安全隐患。但因已过两年保修期，开发商不再负责，建议启动房屋专项维修资金，将原有装饰板全部拆除后改做涂料。

此后，物业又分别于今年4月和7月发起过两轮投票，提供了三家公司的维修报价方案供业主选择。然而，仅看总价就遭到了许多业主的反对。

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“每栋楼维修方案30至50万不等，整个小区10栋楼加起来超过 300万！”业主姚先生直言：“我们绝对不能接受，说外墙装饰条超过两年保修，其实这个理由太牵强了。”

根据业主提供的《住宅质量保证书》，第一期收楼的1、2、3、6栋，竣工验收时间为2016年4月，其中 “因施工质量问题造成顶棚装饰层脱落” 的保修期限确为2年。

但与此同时，物业中心发出通知称，开发商已安排施工队，对尚未售出的9、10、12栋的楼顶装饰条进行了拆除处理。

“我们觉得这属于外墙部分，那肯定是质量有问题，如果他们没责任，为什么要把没卖的楼敲掉刷漆呢？”业主肖女士表示质疑。

此外，第三期收楼的13栋业主张先生也提出了异议。他表示，2023年7月物业发布征询通知时，自己刚收楼入住不久，此时被告知需动用维修资金，感到不公平。

张先生是2022年10月交定金，2023年2月收楼、6 月入住，可同年7月就收到物业 “动用维修资金” 的通知。“明明买房前装饰板就已经脱落了，我们不知情，开发商没告诉我们，现在却说过了保修期。”

张先生认为，装饰板脱落是在保修期内就已发现的问题，开发商当时就应负责处理，而非拖到保修期过后，再动用业主的专项维修资金。

目前，开发商已主动处理了未售出的楼栋，却要求已入住的楼栋业主自筹资金维修，这种区别对待被业主们批评为 “双标”。

不过记者核查发现，根据张先生提供的材料，虽然他于2022年底收到收楼通知书，但其《住宅质量保证书》上记载的第三期竣工验收时间为2019年7月。

若依据《建设工程质量管理条例》规定，保修期自竣工验收合格之日起计算，那么张先生购房时，该楼栋顶棚装饰层的两年保修期确已届满。

03

保修期争议难破

律师：“过保” 不代表开发商免责

记者就此事分别联系了陈村镇太平洋国际花园小区的开发商和物业管理方。

多方回应

开发商书面回复：

小区一、二、三期楼栋均已超过建筑外墙装饰工程的两年法定保修期限。对于为何自行拆除未售出的9、10、12栋装饰板，开发商解释称，这是作为该部分楼宇的 “权属人” 在履行排除安全隐患的义务，而并非承认自身负有开发商的保修责任。

小区物业回复：

他们曾多次发起投票，希望动用专项维修资金处理此事，但均因业主反对而未能通过。出于安全考虑，却又无法获得业主支持，物业公司只得向政府部门求助。

陈村镇城建和水务办公室：

今年11月作出复函，明确指出：“如确认已过保修期且符合《佛山市住宅专项维修资金管理办法》规定的，同意按文件要求申请使用住宅专项维修资金进行应急维修。”

然而，对于这样的处理路径，业主们完全无法接受。

• “我们才住了十来年，一次把一栋楼的维修基金全用光，后面几十年怎么办？”

• “我刚住两年就要动维修基金，日后怎么保障？”

面对僵局，记者向陈村镇相关部门进一步了解了情况。目前，镇城建办根据业主的实际诉求，已要求物业公司停止紧急维修流程，重新组织业主就启用维修基金进行投票表决。但截至目前，业主们仍未收到新的详细造价清单。

此外，记者向住建部门查询系统核实，太平洋国际花园第三期楼栋的最近竣工验收备案日期为2020年10月19日。

这意味着，根据《建设工程质量管理条例》，其外墙装饰工程等保修项目，法定的保修期最近截止日期应为2022年10月20日。

针对保修期这一核心争议点，律师进行了深入分析。律师指出，“保修期届满” 并不等同于 “开发商质量担保责任的终结”。如果业主能证明质量问题在保修期内就已出现并向开发商提出过，开发商仍需负责。

律师张鑫莹

“在保修期内，业主已经向开发商提出过问题要求维修，但开发商置之不理，如果确实有证据证明的话，根据建筑法以及最高人民法院的司法解释，开发商是不能免责的。

他们对于保修期内外墙脱落、渗漏、开裂这些造成的质量损失，还是要承担赔偿责任。比如业主之前有向开发商提出书面的问题反馈，包括现场照片、要求维修的期限，要有书面的证据。”

太平洋国际花园的困境，并非个例。随着越来越多商品房进入 “中年维修期”，类似的 “高空隐患” 与责任争议可能会不断涌现。悬在业主头顶的装饰板，砸碎的不仅是阳台玻璃，更是对房屋质量的信任。

对于此事，你有什么建议？

你们小区动用过维修基金吗？

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来源：小强热线记者何满灿、叶亿强（未经允许不得转载）

编辑：吴自强‍‍‍‍

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