解读 | 2025年度中国住房租赁产品力测评研究成果发布！

十四五收官之年，在“租购并举”政策指引与住房供需结构深刻变革下，推动中国长租公寓市场在十五五正式迈入高质量发展的新阶段。行业竞争逻辑已从早期的规模扩张与资源抢占，逐步转向以产品力和运营力为核心的新赛道。一场围绕用户全生命周期价值的全面升维正在展开，涵盖产品创新、服务体验与运营效率的多维进阶。

产品供给正呈现多元化与精细化并举的鲜明特征。一方面，地方国企作为保租房供给主力，正通过专业化运营合作，推动产品从实现“安居”基础功能，向构建有品质、有服务的标准化产品体系战略转型。另一方面，市场化机构则以更敏锐的客户洞察，驱动产品持续迭代。我们看到，从满足基础刚需的青春社区，到迎合品质青年的复合型公寓，再到提供尊享体验的高端服务式公寓，多层次、差异化的产品矩阵正在形成，标志着行业产品发展步入系统化成熟期。

为实时把握与解析行业产品的最新趋势和动向，产品力100持续多年开展住房租赁产品力测评研究工作，并不断提升研究的广度及深度。今年，我们首创 “属地化深度测评体系”，完成华北、华南、中西部及华东四大区域的系统性测评，并形成《十佳新建大型租赁社区》、《十佳新建精品租赁项目》、《十佳存量改造租赁项目》、《十佳高端租赁项目》、《十佳国企高质量发展项目》以及《十佳青年公寓产品系》六大榜单及全国百强项目测评成果，对产品力进行全方位测评。

六大榜单发布

01

《十佳新建大型租赁社区》

从租户产品需求出发，目前我国住房租赁大社区主力产品仍以单间/一房产品为主，但随着家庭型需求的持续提升，运营商企业在新开项目的产品规划上，亦会适量两房及以上产品的配置，基于此，在项目入市运营后，仍会考虑两房及以上特定户型拆分出租模式，如将两房两卫户型拆分，使用“双钥匙”打造，客厅及厨房共用，卧室及卫生间单独拆分开，持续提升住户居住便捷度。比如西部乐巢智和苑项目，在常规两房产品之外，还额外搭配可变两房，针对闺蜜、合租需求等。

大型租赁社区在园林景观打造上高度进化。首先，功能从单一走向复合，景观不再是观赏性的绿地，而是精细划分为社交会客、活力运动、静谧休闲、亲子游乐等多功能模块，满足租户全方位的生活需求。其次，体验从被动走向互动，通过引入共享花园、宠物乐园、节庆活动空间及智慧化设施，极大地增强了用户的参与感与归属感。最后，品质从将就走向讲究，在材质、家具、灯光及生态技术上精益求精，营造出媲美高端住宅的质感与美学。如港城领寓（泥城）项目，打造屿沐环廊主题园林。创新引用立体花园理念，充分融合休闲、社交、运动等各类功能。通过架空层、景观连廊的构建，将不同楼栋串联为一体，并以错落有致的景观元素以及丰富的活动空间，营造出诗意而灵动的氛围。

社区自营商业能够直接依据租户画像，量身定制商业内容。无论是开设健康轻食餐厅、精品咖啡工坊、宠物服务中心，都能确保服务与客群的真实生活方式高度契合，形成所见即所需的完美匹配。构建了“租赁+消费”的双重盈利模型。自营商业将原本让渡给第三方的租金收益内部化，开辟了除住宅租金以外的第二增长曲线。更重要的是，优质独家的商业配套能显著提升住宅产品的溢价能力，吸引并留住高价值租户，从而在提升非租金收入的同时，反哺核心租赁业务的竞争力。如香投|泊寓·院儿-大丰甫家社区，项目首层配置商业综合体，餐饮、服装均已入驻，生活需求不出社区全满足，并紧邻两大商业体。

02

《十佳新建精品租赁项目》

在产品匹配层面，部分项目通过详尽的客群调研，推出面向不同职业阶段与家庭结构的产品系列，在收纳系统、厨房配置及工作空间等方面均做出针对性优化。如有巢公寓深圳宝龙店，项目以女性租客的日常场景需求为核心，在功能配置与空间氛围上实现实用性与舒适度的精准平衡，色彩设计则精准贴合女性偏好，以柔和的粉橘色系为主调，替代浓烈色彩的视觉冲击。在空间布局完美适配居住、化妆、学习等多场景切换。

在形象塑造方面，多个新入市项目凭借一个独具匠心的网红书屋、打卡墙、网红地标等空间，成功在社交媒体破圈，成为区域性地标。实现项目知名度的快速高质量传播。如青核INNNG国际人才社区利用公区打造“SUPER GROUND+”社区活力能量场。布置装置艺术，打造网红打卡场地，吸引人流，形成项目广泛传播，建立起品牌形象。并利用公区空间和先锋设计师合作，打造对标北京茑屋书店的青核“SHARE TIME”，设计共享办公，小型会议室、咖啡简餐、文创、书籍等功能。后期运营通过谷子、快闪、动漫艺术展览、收费自习室或区域内多项活动举办，例如海淀青年企业家协会、AI交流互动中心等，打造公益角等多角度提供专项服务。在提供中产精致客群生活氛围感，改善职住平衡的理想生活的同时创造了更多的收入可能。

在公区升级实践中，精品项目更是将品质感贯彻到细节，例如引入星级酒店同款室内泳池、打造会员制茶室与私宴厅，以高端、精致的共享空间重新定义了租赁生活的高度。通过专业资源植入，提升功能深度。如城发泊寓·青宸里·九堡店，项目阅读空间与上城区图书馆合作，植入系统同步书籍信息，打造青宸里社区图书馆，成为品牌的一大功能配套特色。使阅读区不再只是摆放书架，而是与本地图书馆系统打通，实现书籍的通借通还与信息同步，打造名副其实的社区图书馆。

03

《十佳存量改造租赁项目》

当前租赁住房市场从增量发展向存量提质转型的背景下，各地国企与市场化运营机构通过对存量建筑的创造性改造与功能重塑，不仅有效盘活了闲置资产，更以“焕新”为核心推动租赁住房品质与体验的整体跃升。

在改造定位融合性方面，多地项目注重维系原有建筑的文化符号与空间记忆，并据此进行客群与产品的精准定位。如深圳城市家横岗文体中心店，依托横岗文体中心总建筑面积超过八万平方米，产品文化中心、综合竞技中心、体育中心、室外运动场、街道图书馆等配套。打造以“书香门第，现代文体”为设计理念的租赁社区。

在空间创新高效性上，存量改造通过设计巧思化解原有建筑的结构限制，提升空间价值。上海衡汇寓项目，利用原建筑平面布局优势，打造南北通透且全南向布局房源。在多房户型改造上，采用多开间采光设计，双卧室全部南向布局。有效的提升了产品力。

04

《十佳高端租赁项目》

当前高端长租公寓的竞争正从硬件比拼全面转向以“人”为中心的综合体验较量，其进化路径清晰地指向服务体系的“全周期与专业化”、服务内容的“模块化与可定制化”、公区功能的“场景跨界与价值链接”三大核心趋势。

在服务流程专业化的维度，爱住鑫耀等项目构建了贯穿租户全生命周期的标准化服务体系，确保每一个触点都提供专业、可靠的高品质体验；在服务内容定制化的探索上，南京河西南G116社区提供了优秀范本，其将保洁、洗衣等增值服务设计为独立“模块”，租户可像点餐一样自由组合，真正实现个性化生活方案的按需供给；在公区价值延伸的层面，深圳泰格壹棠服务式公寓则展现了突破性的视野，其通过将社区公区与庞大的招商会员体系打通，使租户能便捷享受体系内的商业、文化等稀缺权益，将居住空间无限延展为一个广阔的价值生态圈。

05

《十佳国企高质量发展项目》

当前租赁住房市场深化发展的背景下，地方国企平台正以加速供给与品质升级双轮驱动，成为推动行业高质量发展的重要力量。

在精准定位方面，多地国企项目针对园区科技人才、都市新青年等群体推出定制化户型与共享办公空间，实现“一区一策”的精细化供给。如宁波欣寓云璟里项目，项目主要客群来源于周边各大园区职工。通过前期深入的客户调研，聚焦目标客群烹饪需求及家庭租住需求。一方面在产品配比上，采用一房主导，两房补充的策略；一方面针对热爱烹饪、频繁在家做饭的客群，打造封闭式厨房。

地方国企平台在产品品质上持续进化，在园林打造、建筑用材，配套设施等方面高标准执行“好房子”指引。通过景观的功能化与场景化、空间的融合与渗透设计实现从居住空间到生活场域的升级。如成都天投桐堂南湖店项目依托于超过35%的绿化率，实现了从有绿化到用绿化营造生活的升华。通过打造贯穿园区的景观中轴，项目将不同功能的休闲、健身与社交空间无缝串联，形成一条连续的体验动线；在林下空间嵌入“森林会客厅”，将硬质铺装定义的活力场域与绿意盎然的自然环境融为一体，创造出既开放又围合的亲密交流场所。

国企平台通过接入人才政策、设立社区健康驿站、组织文化邻里活动，构建起“租赁+服务”的综合生活平台，增强了用户黏性与社会认同的同时，实际的为客户提供就业、创业等技能提升的支持，如安巢·月熙公寓打造“青年夜校”，以“赋能青年成长”为宗旨开设艺术课程、文化活动，既搭建技能提升与兴趣社交平台，又通过服务实现多经收入。

06

《十佳青年公寓产品系》

从产品范畴来看，青年公寓不仅涵盖白领公寓，也逐步延伸至人才公寓、蓝领公寓等细分类型，其共同特点在于强调居住的安全性与准入门槛的合理性。在测评过程中，我们重点关注产品的设计理念、品质标准与价格策略：设计需兼顾时尚感、实用性与居住舒适度；品质则涉及建筑结构、室内装修与公共设施的整体完善度；而价格定位既要贴近目标客群的支付能力，也需与当地租赁市场的实际水平保持协调。

如郑州城发美寓，始终致力于构建多层次住房保障体系，其创新的房源筹集与运营的“郑州模式”，有效盘活存量资源，为城市新市民、青年人才提供了多元化、高品质的租住选择，树立了行业典范。产品不断进化，在年初2.0产品落地后，在年中快速迭代美寓3.0产品。在2.0优化空间布局、产品材料，色彩搭配的基础上引入无感交互技术，并植入全屋智能系统。全方位打造集“智能、舒适、安全、活力、关爱”于一体的青年人才安居生态，助力人才与城市共同成长。

再如新黄浦·筑梦城，在上海建设青年发展型城市的进程中，以安居为基，以乐业为径，持续为这座城市注入温暖而坚实的青年引力，真正实现了青年与城市的双向滋养、共同成长。新黄浦·筑梦城的实践表明，青年租住需求的本质不仅是空间供给，更是对生活方式、社会链接与情感认同的综合追求。通过硬件适配、社群运营与温度治理的三重赋能，聚焦居住、社交、情感“三维属性”，重构青年租住体验，助力上海与青年双向奔赴。

结语

Epilog

2025年，中国住房租赁行业迈入“产品精耕”的关键阶段，行业在产品创新与精细化运营方面呈现出显著进步，多项创新实践已贯穿户型设计、公区打造与运营服务全流程。越来越多的企业在“产品精耕”上逐步形成共识，把成本聚焦在真正的居住体验上，挖掘租户的真实需求，让租赁住房从“单一居住载体”，升级为“有社交、有温度的生活共同体”。

展望未来，产品创新将向精准化与情感化纵深发展。产品的价值将伸至生活方式营造与社区归属感的构建，运营服务作为产品力的重要组成部分，将深度依托数字化工具，推动服务从标准化交付向个性化、生态化演进，最终实现从“租住空间”到“赋能生活”的价值升维。

特别鸣谢