房产公司新一轮暴雷潮？

周末祥源控股在浙江金融资产交易中心发行的产品无法兑付事件，引起广泛关注。

前几年知名房地产公司密集暴雷以后，市场停歇了一段时间，最近有万科2笔债券计划展期、祥源控股兑付逾期，随着房价继续下跌，新房成交额连续下滑， 房产公司出现新一轮暴雷潮的苗头。

祥源兑付逾期的这几款产品，投资者的收益率在4%-5%之间，这个收益率其实不算高，不过浙金中心平台的收益率也有 4%-5%，那么祥源实际支付的成本就在8%-9%了。

作为一个发行产品的平台，收取如此高的费率，说明募资方对平台的依赖非常强，关系也非同一般。

2024年底，全国清理地方金融交易平台， 浙江金融资产交易中心 被取消了业务资质，2025年1月，国资方将控股权转让给了一家民营企业， 浙金中心更名为浙江浙金资产运营股份有限公司。

后来， 浙金作为一个平台方，对外售卖的项目几乎全是祥源系产品。 投资者调查发现，浙金资产与祥源控股 之间存在多条历史交叉、股权链条、投资结构与人员关系。说明 浙金与祥源在多个层面深度绑定，而平台上的产品大量集中于祥源控股公司，就不是偶然现象了。

其实逾期的原因很简单，就是将资金挪用去填补房地产项目窟窿了，银行抽贷、断贷，地产低迷，资金链断裂，产品逾期。

祥源控股主要有三大业务板块，分别是文旅板块、基建板块和地产板块。

自2008年涉足文旅产业以来，祥源控股投资布局了50余个文旅项目，遍布全国17个省市，覆盖世界遗产6处，国家5A级景区12处、4A级景区20处。

地产板块主要是祥源控股旗下的祥源地产，涵盖地产开发、商业运营、酒店管理、物业服务等领域，开发项目有16个。

目前，祥源控制下的3家上市公司分别是祥源文旅（600576.SH）、海昌海洋公园（02255.HK）和交建股份（603815.SH）。

由于投资者涌进浙金中心，12月5日，浙金中心董事长丁建林与祥源集团执行总裁沈保山均在现场安抚和回答投资者疑问。

沈保山表示，之前的产品也是在东拼西凑地去兑付，“现在我们没有钱了。”

沈保山透露，祥源控股总资产600亿，包括地产、股票等；总负债400多亿，包括银行、施工单位和投资者投的产品。而资产的600亿是变动的，股票和楼市都在跌。

他说的没错，祥源旗下的港股海昌海洋公园股价2天跌去25%，祥源文旅跌去11%，交建股份相对坚挺，跌7%，随着事件的发酵，股权将继续缩水。

沈保山表示：“文旅板块赚得少，地产赚的才是大头。”但是时过境迁，后面文旅要不断救济地产项目。

2024年12月13日，浙江证监局给祥源文旅开出了《行政处罚事先告知书》，原因是祥源文旅未按规定披露实际控制人及其关联方非经营性资金占用，祥源老板俞发祥通过各种方式套用、占用上市公司资金，用于地产项目。

祥源暴雷后的进展是，寄希望于绍兴市政府注资成为公司大股东，也就是转变为国资控股。这意味着上述三家上市公司的控股股东也会随之改变。

当年上市公司三特索道也经历过类似变化。这家公司的控股股东是“当代系”，因为房地产业务暴雷，最终将控股权转让给武汉市国资体系。

有人收集了浙金平台祥源项目（包括逾期的和没到期的）的2000名投资者画像，杭州占比最多，有1095人，第二是绍兴市，349人。性别中女性最多，占72%，符合女性对固收类产品情有独钟的特征。年龄30-50岁的占44.43%，50-60岁的占36.38%。投资金额分布中，投了约100万的有727人，占36.33%，200万的有442人，占22.09%，300万的有269人，占13.44%，投入500万的人也不少，有162人，占8.1%，1000万以上的有31人。

当然这是部分投资者的情况，很多人可能因为产品没到期，还没关注到目前情况，或者还没有被收录进去。

很多人惊叹4%-5%收益率的产品都会暴雷，这其实和收益率没关系，要看背后的募资方是谁，涉及地产公司的，在眼下这种行情中，风险都比较大。

在利率不断下行的现在，信托公司产品的收益率也来到了3开头。最近有朋友咨询我买信托产品的事情，两款产品，一款300万18个月期限年化收益率才3.35%，一款150万2年期年化3.4%，募资方都是国资公司，用于基础建设。想当年房地产牛市，信托产品年化10%那是很常见。