REITs再扩围有何深意

来源：经济日报

基础设施REITs再度扩围，体现了决策层通过市场化手段实现资源优化配置、推动经济高质量发展的深层次战略意图，是盘活存量资产、服务实体经济的一步妙棋。

临近岁末，我国基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）再迎新一轮扩围，引发市场关注。

近日，国家发展改革委印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，首次将多业态融合的商业综合体项目、四星级及以上酒店项目、优质商业办公设施，以及老旧街区、老旧厂区更新改造项目等城市更新项目纳入REITs项目范围。这被认为是基础设施REITs底层资产类型的一次重大突破，体现了决策层通过市场化手段实现资源优化配置、推动经济高质量发展的深层次战略意图。

REITs是西方房地产市场上一种成熟的投资信托基金。我国自2020年4月引入REITs试点以来，充分借鉴国际市场经验，结合我国发展实际进行了本土化创新，尤其是将REITs发行范围从最初的房地产市场拓展到仓储物流、收费公路、市政设施、产业园区等，此后又拓展至数据中心、保障性租赁住房、消费基础设施等领域。

此次REITs扩围至商业综合体项目、城市更新等领域，既有对单一消费场景的深耕细作，也有对多元业态的协同发力，精准对接了不同群体的消费需求，在业态联动中撬动链式消费，对于扩大消费规模、升级消费结构、激活消费潜力具有重要作用。

比如，首次允许独立的商业办公设施发行REITs，标志着我国REITs在市场结构和资产类型上正逐步与国际市场接轨。这不仅可以显著扩大入池资产规模，也有利于吸引更广泛的投资者参与，进一步畅通商业办公资产与资本市场的连接通道，产生了盘活存量资产、优化产业发展生态的双重利好。

再如，针对城市更新中普遍存在的投资规模大、回收周期长、社会资本参与难等问题，清单将城市更新设施纳入基础设施REITs范围，既支持老旧街区、老旧厂区更新改造项目，也支持清单中涉及的多个行业领域和资产类型城市更新综合设施项目，有利于鼓励支持各地因地制宜发挥自身优势，探索多元可持续的城市更新投融资模式。

截至目前，我国共有77只基础设施REITs上市交易，总市值约2200亿元，覆盖10个行业领域18种资产类型，预计可带动新项目总投资超1万亿元。尽管基础设施REITs整体规模并不是很大，但在传统大规模新增投资空间收窄、有可能加剧债务风险的情况下，通过基础设施REITs将存量资产证券化，可有效盘活沉淀资产，释放资金用于新项目建设，相当于为基础设施建设提供了新的融资渠道。

基础设施REITs扩围无疑是盘活存量资产、服务实体经济的一步妙棋。然而，任何创新金融工具在从试点走向成熟的进程中，都不可避免地会遭遇资产评估、治理结构、信息披露等方面的问题与挑战。比如，监管要求基础资产需具备“成熟稳定、运营良好”等特征，能产生持续稳定的现金流，但在现实中完全符合上述条件的“完美资产”较为有限。再如，不同类型的资产特性和盈利模式不尽相同，若REITs沿用标准“一刀切”，可能会将一些具有长期发展潜力的资产拒之门外。

如何补齐上述短板，是推动基础设施REITs高质量发展的一道必答题。未来，让基础设施REITs从“扩围”走向“提质”，实现健康可持续发展，需要进一步深化制度建设、培育专业能力，以营商环境的优化吸引更多长期资本，实现资产价值的提升。可以肯定的是，随着试点深化和制度完善，REITs市场有望在服务国家战略、促进全国统一大市场建设中扮演更为重要的角色。