低价买房住8年，房主却偷偷抵押？北京房产律师：合同可解除，违约金照赔！

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

2015年9月25日，赵明与刘强通过甲公司签订《房屋买卖居间见证合同》及《补充协议》，约定赵明以100万元购买刘强名下的一号房屋。当时房屋尚未取得产权证，双方约定：刘强在产权证下发后30个工作日内配合过户；若违约，需退还全部房款、支付80万元违约金，并赔偿装修费用。

签约后，赵明向甲公司支付居间费1万元，并陆续向刘强支付购房款85万元（有银行流水为证），刘强交付房屋。赵明随后装修并实际居住。

2018年5月，刘强取得一号房屋产权证（登记为其单独所有，性质为按经适房管理）。但因房价大涨，刘强拒绝过户，并于2018年9月与郭某签订虚假《借款合同》，将房屋抵押给郭某。后郭某起诉并申请强制执行，房屋被法院查封、进入拍卖程序。

赵明遂起诉，请求：

1. 解除合同；

2. 刘强及其前妻李梅（二人2018年11月离婚）连带返还100万元房款；

3. 赔偿居间费1万、装修费15万；

4. 支付违约金80万。

刘强承认违约，同意解除合同，但称仅收到85万元，且房款用于个人购彩，李梅毫不知情。

李梅辩称：房屋系夫妻共同财产，自己从未同意出售，也未收到任何房款，不应承担任何责任。

另查明：

生效判决确认一号房屋为刘强、李梅各占50%份额；

赵明主张的15万元“尾款”仅有刘强2020年出具的收据，但发生在法院查封期间，且双方曾口头约定“过户后付尾款”；

刘强收款账户流水显示，85万元短期内耗尽，未向李梅转账。

裁判结果

法院判决：

一、赵明与刘强于2015年9月25日签订的《房屋买卖居间见证合同》及《补充协议》于2024年12月2日解除；

二、刘强于判决生效后10日内退还赵明购房款85万元；

三、刘强于判决生效后10日内支付赵明违约金70万元；

四、驳回赵明对李梅的全部诉讼请求。

法院说理

1. 合同目的无法实现，应予解除：

一号房屋已被法院查封并进入强制执行程序，客观上无法办理过户，赵明合同目的落空，符合法定解除条件。

2. 购房款金额以有效证据为准：

赵明主张支付100万元，但15万元“尾款”发生在查封期间，且与双方“过户后付尾款”的口头约定矛盾，又无转账凭证佐证，法院不予采信。故仅支持85万元退款。

3. 违约金可依法调整：

虽合同约定80万元违约金，但法院综合考虑赵明实际损失（资金占用、装修折旧等），酌情支持70万元，并不再单独支持居间费、装修费。

4. 配偶不承担连带责任：

房屋虽为夫妻共同财产，但李梅未签署合同，亦无证据证明其知情或追认；

购房款未用于家庭共同生活（刘强用于购彩，账户无向李梅转账记录）；

赵明明知房屋为夫妻共有却未要求共有人签字，难谓“善意第三人”；

故该债务不属于夫妻共同债务，李梅免责。

律师提示

1. 购买未办证回迁房风险极高：

“先交房、后过户”模式下，若卖家反悔或设抵押，买家仅享有债权，无法对抗法院强制执行。务必在合同中设置高额违约金+履约担保。

2. 夫妻共有房必须共签：

即使房产证只写一人名字，只要系婚姻存续期间取得，即属共同财产。未取得配偶同意的买卖，可能被认定无效或无法履行。

3. “尾款”支付需谨慎：

在产权未过户、房屋被查封等高风险阶段，现金或事后补收据方式支付尾款，极难被法院认可。建议通过资金监管账户操作。

4. 违约金并非越高越好：

法院有权根据实际损失调整违约金。合理设定（如总房款20%-30%）更易获全额支持。

5. 配偶免责关键看“用途+知情”：

若能证明房款未用于家庭共同生活，且配偶不知情、未受益，通常不构成夫妻共同债务。保留银行流水、收入证明等至关重要。

北京房产律师特别提醒：购买回迁房、安置房、夫妻共有房等特殊房产时，务必做到“三查三签”——查产权状态、查婚姻状况、查是否存在查封抵押；签买卖合同、签配偶同意书、签资金监管协议。切勿因“价格便宜”或“熟人介绍”放松风控，否则可能“钱房两空”。