对方的房产证在我手里，借款就能要回吗？该“抵押”有效吗？

“借我点钱，我把房产证押在你这里，到期不还钱你把这房子卖了就行！”许多出借人安心地收下对方房产证，以为自己的债权有了十足保障。然而房产证≠抵押权，仅仅持有房产证并不能设立抵押权。

01 两件典型案例：房产证押在手里也失灵

陈某和田某、龙某是朋友关系。某日，田某和龙某因急需用钱，向陈某借款10万元，并出具了借条。双方约定了借款金额、利息和借期，田某和龙某承诺将自有房屋抵押给陈某，并在借款时将房产证交由陈某保管。

借款到期后，田某和龙某未按约定偿还借款。陈某多次催要无果后，将两人诉至法院，要求偿还借款本息，并主张对抵押房屋享有优先受偿权。

法院的判决却出乎陈某的意料：法院支持了陈某要求偿还欠款的请求，但驳回了其对抵押房屋享有优先受偿权的诉求。

法官指出，尽管双方约定以房屋作为抵押，且房产证已交付给陈某，但因未办理抵押登记手续，根据《中华人民共和国民法典》规定，抵押权并未设立。（案例来源：湖南省保靖县人民法院2025-11-19发布）

在另一起案例中，徐某向陆某借款60万元，并用其房产证作为抵押。借款到期后，徐某未能偿还，陆某同样诉至法院要求对抵押房产优先受偿。

法院审理认为，房屋属于不动产，以不动产抵押的，必须办理抵押登记。双方虽达成用房屋做抵押的合意，徐某也将房产证交于陆某保管，但因未办理抵押登记，抵押权尚未设立，故对陆某的优先受偿请求不予支持。（案例来源：扬中市人民法院2016-11-25发布）

02 抵押合同与抵押权的区别

为什么签订了抵押合同、拿到了房产证，却不能享有优先受偿权？这里需要明确一个重要的法律概念：抵押合同生效与抵押权设立是两个不同的法律事实。

根据《民法典》规定，不动产抵押权以登记为生效要件，自办理抵押登记时方才设立。抵押合同只是设立抵押权的基础，合同生效不代表抵押权当然成立。

《民法典》第四百零二条明确规定：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”

房屋即属于《民法典》中规定的“建筑物和其他土地附着物”，所以以房屋为抵押物的，必须办理抵押登记。

日常生活中，许多人误以为只要押了房产证，抵押权就成立了。这种错误认识可能导致出借人在债务人不还款时，无法实现优先受偿权。

03 风险警示，押房产证存在的多重隐患

仅仅扣押房产证而不办理抵押登记，存在多种风险。房产证仅是证明房屋产权的凭证，本身并不具有价值。

房屋产权人可以以遗失等理由，申请房屋产权监理部门注销原房产证，并重新申领新证。这种情况下，出借人手中的房产证就变成了一纸空文。

现实中曾发生过这样的案例：朱某向王某借款50万元，将其真实房产证交给王某作抵押。随后，朱某到房产部门谎称房产证遗失，注销了原证，重新申领了新证，并将房屋出售给他人。

除上述情况外，还存在抵押人用假房产证进行诈骗的情况。朱某在第一次用真房产证抵押借款得逞后，伪造了已出售房屋的房产证，再次骗得20万元借款。

另一种风险是，抵押物可能已被抵押给多人。当同一财产向两个以上债权人抵押时，如果抵押合同均登记并有效，清偿顺序以登记在先为准；如果一方办理了抵押登记，另一方未办理，则未登记的抵押权不得对抗已登记的抵押权。

04 正确操作，房产抵押的法定程序

正规的房产抵押应该遵循怎样的程序？借贷双方可以在借款合同中附加或单独签订书面抵押合同。

抵押合同需载明抵押财产名称、位置、产权证号，所担保债务的范围，抵押权人及抵押财产所有权人签名等主要信息。

签订书面抵押协议后，双方应及时到不动产登记部门办理抵押登记手续。只有办理了抵押登记，不动产的抵押权才依法设立。

需要特别注意的是，我国法律禁止“流质契约”。即抵押合同中不得约定：债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权直接归债权人所有。

即使有此类约定，也因违反《民法典》规定而无效。债务人不履行到期债务时，抵押权人只能与抵押人协议以抵押财产折价或以拍卖、变卖该财产所得的价款受偿。

简言之，抵押合同只是第一步，更关键的是到不动产登记中心办理抵押登记。登记完成后，抵押权才真正设立，债权人才能享有优先受偿权。

房屋产权人可以挂失并补办新证，使你手中的旧房产证变为一纸空文。即使办理了正规抵押登记，也要意识到抵押物价值可能下跌、执行过程可能遇到障碍等风险。

“捂紧自己的钱袋子”始终是最根本的解决方案。