亿翰月报丨11月政策强调城市更新，民企拿地更积极（第89期）

来源：亿翰智库

要把城市更新摆在更加突出的位置，多地发布“十五五”规划建议

2025年11月，中央围绕城市更新做出指示，住建部要求把城市更新摆在更加突出的位置；发改委印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，首次将“城市更新设施”作为独立门类纳入公募REITs可发行范围。预计接下来，与城市更新配套的金融、财税、土地等支持政策将加速出台；地方也将加快城市更新工作落地。

地方政策层面，北京、天津、河北、福建等四省市发布了“十五五”规划建议，在房地产领域，均提出要加快构建房地产发展新模式；湖南的岳阳平江县全面推行现房销售，郴州市也印发通知，点明楼盘封顶才可销售，鼓励现房销售。

11月住宅成交量环比微降，多数城市去化周期拉长

2025年11月，从我们监测的40城数据来看，商品住宅销售面积为1041.6万平米，环比回落2.7%。但由于2024年11月的高基数，同比下降39.9%。

一线城市商品住宅成交量198.9万平米，环比上升0.6%，同比下降42.8%。一线城市的同比降幅高于其他能级城市。

四个一线城市同比均下降。环比来看，上海成交量环比增幅最大，超过30%；深圳成交量也实现环比增长；广州、北京环比均回落，其中北京成交28.1万平米，达到年内次低，环比降幅超30%。

核心二线城市商品住宅成交量为402.0万平米，同比下降42.3%，环比上升2.7%。

普通二线城市来看，商品住宅成交量达到222.6万平米，同、环比分别下降34.6%、20.4%。

三四线城市来看，商品住宅成交量达到218.1万平米，同比下降37.3%，环比上升8.3%。

总的来看，11月住宅市场环比微降，同比因2024年同期的高基数降幅较大。预计12月，房企或会为了年终业绩加大推盘力度，单月成交或实现环比增长，但大概率难以达到2024年同期水平。

图表：2025年11月重点城市商品住宅成交量（万平米）

数据来源：亿翰智库

土地供、销环比均增长，12月或将迎来成交高峰

临近年末，不少城市土地供应提速。2025年11月，亿翰智库监测城市住宅用地供应推出建设用地面积20851.5万平米，同比下降14.4%、环比上升377.2%，推出土地3121宗，环比上升371.5%。

成交方面，2025年11月，亿翰智库监测城市宅地成交总建筑面积为3799.0万平米，同比下降63.9%，环比上升38.4%。虽然成交规模环比上涨，但典型如上海、杭州、成都等部分核心城市，溢价成交的比例明显不及上半年，房企参拍的意愿也有所下滑，市场热度转冷。

总的来说，临近年末，土地市场迎来年末的周期性高点，供、销规模均环比回升，但同比处于负增长区间。当前，行业仍处在去库存的周期中，从政策面来看，城市更新被摆在了更加突出的位置。土地端的供、销规模在短期内或难以回到历史高位。预计，12月或将迎来年内的成交高峰，但大概率不及2024年同期水平。

图表：2025年11月各能级城市土地成交规划建筑面积情况（万平米）

数据来源：亿翰智库

图表：2025年11月各能级城市土地成交平均溢价率

数据来源：亿翰智库

民企拿地更积极，32家房企销售金额环比增长

11月，企业的投资活跃度较10月有所增长，单月权益拿地金额TOP100房企共拿地234宗，权益拿地总金额1347.5亿元，环比上升21.6%，同比下降36.0%。1-11月来看，企业权益拿地总金额7683.5亿元，同比上升6.3%，涨幅较1-10月收窄10.9pcts。

企业格局方面，以11月权益拿地金额TOP100房企来看，依旧以央国企为主导。央企、国企、民企占比分别为19.0%、65.2%、15.8%，国企、民企占比较10月分别上升2.8pcts、5.4pcts，央企占比下降7.6pcts。

总的来说，企业投资格局呈现分化：央企的拿地意愿有所降低，国企更多“0溢价”托底拿地，民企展现出了更加积极的投资意愿。

11月，北京、成都溢价最高的地块由民企竞得；上海、杭州成交的溢价地块也均由民企竞得。

图表：2025年1月至11月权益拿地金额TOP100房企企业性质

资料来源：亿翰智库

2025年11月，有32家房企全口径销售金额环比增长，其中21家环比涨幅超15%，包括中海地产、华润置地、电建地产等。18家房企单月销售同比增长，其中保利置业、中建壹品、象屿地产、华宇地产等房企同比涨幅超过15%。

具体销售金额来看，华润置地、中海地产、绿城中国这3家房企全口径销售金额突破200亿元。

其中，华润置地销售金额最高，达到了230亿元。其位于上海和深圳“澐”系产品线的最新项目，均在开盘当天便取得了亮眼的销售成绩。

尤其是11月30日，位于深圳与中海地产合作的深圳湾澐玺项目，首开销售金额130亿元，刷新2025年全国单盘首开销售纪录。该项目周边聚集中国华润大厦、中建科工大厦等企业总部，以及深圳湾人才公园、深圳湾文化广场、深圳湾体育中心等城市配套，地处深圳核心商务区中心地段。首批推出建面约209-1150平米的348套平层项目，单价最高27万元/平米，最终去化238套，去化率约70%。

深圳项目开盘的前一日，位于上海浦东后滩的澐启滨江项目也入市热销。共推出122套房源，均价达到13.67万元/平方米，吸引259组有效认购，认购率225%，达到了上海高端住宅市场年内认购率新高，最终实现“日光清盘”。

11月末，上海又有6个新盘过会，将于12月入市，总计推出房源513套，分布于浦东、长宁、静安、松江和青浦5个区域。其中保利置业位于静安苏河湾的誉静安项目备案均价最高，达到约13万元/平米。

图表：2025年1-11月典型房企销售情况（全口径）

资料来源：亿翰智库

图表：2025年1-11月典型房企权益销售金额

1、时间：2025年1月1日至2025年11月30日；

2、企业：主营业务在中国大陆的房地产开发企业；

3、物业属性：以企业可售型物业为主,一级土地开发及产业、文旅等用地不予计入；

4、数据范围：全口径销售金额指企业全部项目的销售金额，全口径销售面积指企业全部项目的销售面积，不考虑权益；权益销售金额指参股项目权益部分销售金额；且均为网签数据。

境内债方面，2025年11月，房企在境内市场发行信用债41笔，较10月持平，总融资规模为334.2亿元，同比下降11.3%，环比下降0.6%，净融资规模为44.1亿元。发债成本上，2025年11月房企境内债融资平均票面利率为2.4%，较10月持平。

11月，尽管民企未通过信用债融资，但在融资方式上实现了突破。28日，新城控股发布公告披露，“国金资管-吾悦广场持有型不动产资产（ABS）”正式成立。该产品为全国消费类+A股民企“双首单”持有型不动产ABS。

海外债方面，华润置地宣布，成功在境外市场发行了一笔双币种绿色债券，包括43亿元人民币点心债和3亿美元债券，而公司上一次美元中期票据还是6年前。