楚雄市推进不动产统一登记工作优化服务与管理

楚雄市不动产统一登记工作，严格遵循《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）、《云南省国土资源厅关于印发云南省不动产统一登记工作方案的通知》（云国土资办〔2015〕13号）以及《楚雄市人民政府办公室关于2016年不动产统一登记工作安排意见及任务分解的通知》（楚市政办通〔2016〕54号）等国家、省、州、市各级相关政策与通知要求。

在此基础上，该市切实加强组织领导，大力强化窗口建设与服务水平，并建立健全内部管理制度。通过一系列举措，不动产统一登记各项工作得以积极稳妥地推进。

一、工作推进状况

(一)机构建设及人员落实情况。

一、职能整合与机构建设落实到位
依据中共楚雄市委机构编制委员会《关于整合不动产登记职责设立不动产登记机构的通知》（市编办发〔2015〕5 号）文件精神，于 2016 年 2 月 24 日，相关机构正式挂牌成立，国土（含开发区）、住建、林业、农业（含畜牧）4 各部门实现集中统一办公。

二、人员配备落实到位
中心集中办公初期，入驻工作人员仅 20 人，难以满足正常业务办理需求。局领导对此高度重视，经多方努力，中心人员不断充实。目前，中心现有工作人员 45 人，其中正式人员 20 人，临聘人员 25 人。

三、管理制度与责任落实到位
为规范办事流程，强化服务质量与内部管理，深入研究并制定了《楚雄市不动产统一登记办事指南》《楚雄市不动产登记中心管理制度》《楚雄市不动产登记中心绩效考核办法》《楚雄市不动产登记档案管理办法》等一系列规章、制度。通过这些举措，进一步明确了各岗位工作职责，优化并完善了楚雄市不动产登记管理体制机制。

(二)人员培训和学习情况。

一、着力强化政治理论与相关法律法规学习
中心明确规定，每周五下午 4:30 - 5:30 组织全体职工召开会议。在会议中，深入学习并传达上级有关文件和会议精神，认真听取各科室工作汇报，统一业务办理流程与口径，合理安排部署后续工作。与此同时，将《物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记操作规范（试行）》等法律法规印发给全体工作人员，要求其结合工作实际，利用休息时间开展自学。

二、积极开展专题学习教育活动
在 10 月初，精心组织全体工作人员开展“强素质、树形象，做合格工作人员”专题学习教育活动。活动要求工作人员做好学习笔记，并撰写学习心得体会。通过此次活动的开展，进一步提升了中心窗口服务质量，强化了宗旨意识。

三、切实抓好业务技能培训
中心秉持“工作学习两不误”的原则，集中全体人员，利用晚上时间，分别于 5 月、8 月、9 月开展了三期系统的业务培训。培训过程中，北京超图软件股份有限公司工程师和登记中心业务骨干针对权籍系统、登记系统的操作与运用，对登记人员在使用系统办理业务过程中错误率较高的突出问题进行了纠正，并对登记业务受理中的重点、难点问题进行了详细讲解与全面总结。

(三)窗口建设情况。

楚雄市不动产登记中心现拥有1幢共4层的办公用房，建筑面积达2000平方米。其中，1 - 2层于2016年2月完成装修并投入使用，办公面积为1000平方米。

在一楼，设立了面积约200平方米的办证大厅，设置办事窗口11个。同时，制作了公示栏、指示牌、办事指南、人员岗位设置一览表，并在显著位置张贴“业务办理流程”图，还购置了叫号机、查询机、电子显示大屏等辅助设备。

随着群众办证需求的不断增加，为切实解决新证颁发初期出现的群众排长队、需提前预约才能办证等实际问题，化解办证难、办证慢等群众投诉的热点难点矛盾，按照市人民政府要求，于7月对办公场地进行了二次升级改造。此次改造将二楼会议室改造为第二办证大厅，增设了7个权籍预审窗口、1个档案查询窗口；对三楼和四楼进行装修，新增设了10间办公室和1个会议室。

目前，新增的8个业务受理窗口已正式投入使用，办事窗口总数达19个。

(四)资料移交情况。

为稳步推进不动产统一登记工作，在档案资料移交方面，鉴于现阶段档案资料尚未完成电子化扫描建库的实际情况，由原档案管理单位负责对档案资料进行电子化扫描与整理。市国土资源局对技术要求进行严格把关，相关费用由各单位承担。

土地档案资料的扫描工作计划于 2016 年内完成并移交；对于原已登记的房屋、林权、草原档案，纸质资料的电子化扫描及数据录入工作，最迟应于 2017 年年底将电子成果移交至市不动产登记中心。

(五)数据整合情况。

楚雄市以 2010 年建成并投入使用的第二次土地调查城镇数据库作为母库，将建库时采用的城建坐标系统转换为 80 坐标后，将其作为支撑不动产登记业务中城区房地登记的数据库。

为加速推进房地数据关联工作，楚雄市抽调市国土资源局、市住房城乡建设局有关部门中熟悉土地、房屋登记业务的骨干人员，协同北京超图技术人员，开展数据库整合和房地关联完善工作。截至目前，已完成 13.34 万条房产信息的抽取，实现房地关联 24033 户、2541 幢，入库查封信息 1327 条，抵押信息 34247 条，约完成数据库整合总量的 30%。

(六)流程再造情况。

依据《物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规和规范性文件，以及省、州国土资源部门的相关要求，秉持依法合规、便民高效、连续稳定的原则，目前我市已完成不动产登记业务流程再造。

我市不动产登记业务流程通常包含以下环节：导询、预审、申请受理、初审、复审、审批、登簿、缮证、收费、发证以及归档。

楚雄市于 2016 年 5 月 30 日颁发了全州首本不动产权证书。在新证颁发初期，出现了群众排长队、需提前预约才能办证的情况，办证难、办证慢等问题成为群众投诉的热点难点。为切实解决这些实际问题，化解相关矛盾，楚雄市不动产登记中心采取了一系列措施，包括强化窗口建设、狠抓业务培训、夯实数据基础等，着力提升工作人员的业务技能和服务水平，进而显著提高了办事效率。

目前，该中心已对各类不动产权登记业务的办理时限进行了优化。将国家规定的“30 个工作日内办结各类不动产权登记业务”调整为：抵押权注销登记业务在 5 个工作日内办结，抵押权登记业务在 10 个工作日内办结，其他登记业务在 20 个工作日内办结。

(七)登记系统选定和运用情况。

鉴于楚雄市被列为楚雄州推进不动产登记工作示范县（市），依据省国土资源厅测评及推荐意见，楚雄市选定北京超图软件股份有限公司作为系统供应商，采用北京超图权籍调查管理系统及不动产登记信息系统，作为开展不动产统一登记工作的业务系统平台。

2 月底，机房建设已完成。为满足系统平台业务访问量需求，5 月，楚雄市投资 70 万元对系统平台进行二次提升改造，购置了 2 台服务器、4 台图形工作站、1 组主磁盘阵列柜、8 小时不间断电源（Ups）、万兆光纤交换机及配套软件等软硬件设备。同时，对网络进行改造并重新联网。

目前，楚雄市已建成内部业务网。2 月初，住建部门的专网已接入中心；林业部门现有的登记系统为全省统一平台的互联网系统，其与中心系统平台的数据共享工作尚在探索阶段；涉及国土、住建、林业、农业等行业主管部门的协同共享，以及税务、公安、检察院、法院、民政、工商、组织部等部门的信息融通联网方案，正在建设之中。

(八)权籍调查情况。

依照相关规定，根据《不动产权籍调查技术方案（试行）》的要求，结合数据库建设单位与测绘作业单位提出的意见和建议，秉持“节约、便民、利民、护民”以及充分利用既有成果的原则，拟订了楚雄市权籍调查技术规范与技术要求。

自 2016 年 4 月起，中心委托楚雄勘查院技术员加班加点开展工作。针对形成于 2007 年底的 30 平方公里城镇数据库，以及抽取住建部门自 2005 年 2 月启用的新奇星房屋登记系统的数据，以生成不动产登记所需的不动产单元号、启动不动产系统为初始目标，开展数据库整合前期基础性的房地关联工作。

目前，已初步完成楚雄城区内 136 个住宅小区（建成区约有 200 余个小区）、12 个村民安置小区以及部分自建房的房地数据关联工作。

(九)经费保障情况。

市财政累计拨付不动产统一登记工作经费 473.13 万元。其中，2015 年底拨付 150 万元，用于办公场所装修及办公设备购置；2016 年拨付 323.13 万元，具体包括不动产权证书及证明购置费 10 万元、不动产登记业务经费 260.9 万元、人员经费 52.23 万元。上述经费的及时拨付，有力保障了我市不动产统一登记工作的稳妥有序推进。

(十)业务办理情况。

通过采取切实有效的措施，楚雄市不动产统一登记工作得以顺利推进。自 5 月 30 日颁发全州首本不动产权证书以来，截至目前，累计受理各类不动产权登记业务 15817 件，其中抵押权登记业务 6532 件；办理依法查询业务 9280 件；共办结并发放不动产权证书 6460 本、不动产权登记证明 3277 本。此举切实达成了停止发放旧证、启用发放新证的既定目标。

二、当前面临的困难与问题

（一）数据整合制度不完善，档案信息资料整合难度大

其一，省、州层面的数据整合技术标准、技术规程等一系列具体制度规定亟待尽快出台。
其二，我市林业、住建、农业、草原等领域的不动产登记档案信息资料约达 80 万宗。目前，除土地数据外，其他不动产数据基本以纸质形式储存，查询方式为人工查询，档案数据整合工作量巨大。各职能部门对此积极性不高，完成此项工作需耗费大量的人力与物力，短期内难以完成。
其三，数据整合经费投入巨大，国家、省、州均未拨付专项经费，仅依靠县级及各职能部门，难以承担如此高额的费用，导致数据整合工作推进困难。

（二）地方坐标转换为系统要求坐标后与实际情况不符

第二次土地调查城镇数据库采用的是地方坐标系（2000 城建坐标），而不动产登记系统要求的是 80 坐标。在坐标转换过程中，由于转换参数问题，不同程度地出现了宗地变形、面积变化、位置漂移等情况。

（三）农村宅基地、林权、草原权相关问题

农村宅基地、林权、草原权缺乏任何矢量化图库属性，且存在交叉、重叠登记的现象，数据整合工作异常艰难。

（四）不动产登记信息系统和权籍调查管理系统存在的主要问题

1. 权籍库图层设定问题：权籍库图层设定不足，侧重于宗地和房屋幢面层管理。虽能满足发证需求，但与实际管理要求存在客观差距。权籍调查要求精细，入库后诸多调查要素无法在权籍中直观体现和利用，如围墙结构、绿化、道路等基本要素缺失，数据属性严重不足。
2. 宗地变更流程繁琐：当宗地发生变化时，必须先将宗地变更为无定着物状态进行登记，之后才能进行房地关联，办理流程繁琐。
3. 数据属性提取问题：在数据整合过程中，与原土地登记采用的云金地系统、房屋登记采用的昆明新奇星系统存在属性无法无损提取的问题。特别是房屋权利人身份证号码、电话号码等数字信息经过加密，入库后呈现乱码，给房地数据关联带来诸多不便，需全部手工重新录入。
4. 登记业务受理问题：在登记业务受理过程中，部分数据无法从权籍系统中读取（例如房屋总层数）。此外，有些信息修改后需要重新选择单元，导致重复工作，无端增加了工作量。
5. 功能模块问题：信息查询、商品房预售批量抵押受理及电子档案管理功能模块分设，未集成在权籍和登记系统内，无法满足日常业务工作需要。涉及国土、住建、林业、农业等行业主管部门的协同共享模块以及税务、公安、检察院、法院、民政、工商、组织部等部门的对外查询模块，需在每年 10 万元服务费之外单独付费。据北京超图公司报价，每个模块每年服务费为 5 万元，县级财政难以承担。

三、下步工作计划

（一）强化组织领导，积极争取经费保障

在后续工作中，楚雄市将持续加强人员培训，优化窗口建设，进一步提高便民、利民服务水平。为保障不动产统一登记业务的正常开展，自 2017 年起，将每年 395.4 万元的工作经费纳入财政预算并予以保障（其中，不动产登记人员经费每年 110.4 万元、平台服务费每年 35 万元、权籍调查数据库建设费每年 150 万元、数据整合专项经费 100 万元）。同时，积极向市人民政府申请，为住建、林业、农业部门原登记工作中的纸质档案电子化扫描提供 350 万元经费支持。

（二）争取支持，解决编制与人员问题

积极寻求市委、市人民政府以及编制管理部门的支持，尽快为中心增加 15 个编制及人员，为 15 个乡（镇）不动产登记服务站增加 30 个编制及人员。

（三）推进数据整合与权籍调查工作

进一步扎实推进数据整合和权籍调查工作。针对持续发证过程中遇到的困难和问题，深入研究并制定切实可行的解决方案。

（四）做好不动产登记档案移交工作

在过渡期（2016 年 - 2017 年年底）内，市住房城乡建设局、市农业局、市林业局的不动产登记纸质档案暂由原单位负责保管。待具备移交电子档案条件时，优先移交电子档案，并争取在 2017 年年底前完成电子档案的移交工作。

（五）加强内部管理与规范化建设

进一步强化内部管理，完善各项管理制度和规章，提升工作人员的服务水平和业务能力，增强服务意识，严肃工作纪律，强化责任意识，构建任务清晰、制度健全、奖惩分明的工作机制。打造一支团结协作、纪律严明、运转有序的工作队伍，推动便民服务窗口单位管理工作朝着制度化、规范化方向发展。

过去一年，楚雄市不动产统一登记基础保障工作扎实推进、成效显著，日常业务有序开展。该市圆满完成全州试点建设任务，为全州不动产统一登记工作提供了可资借鉴的宝贵经验，在全省综合排名中位居第二，各项工作在全州乃至全省处于领先地位。

下一步，楚雄市将严格遵循登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”要求，秉持便民、利民、惠民原则，结合工作实际，系统总结成功经验与有效做法，持续优化业务办理流程。该市将凝聚各方力量，集中精力攻克难点问题，认真履行职责，积极稳妥推进全市不动产统一登记各项工作。张学福

文章来源：《彝州经济》研究

作者单位：楚雄市不动产登记中心