JLL联合兴业研究、中国建研院发布不动产策略及运营管理白皮书

当前中国不动产行业正处于多重变革交汇点：一方面，“十五五”期间经济潜在增速中枢预计维持在4.5%左右，“三新”经济（新产业、新业态、新模式）占GDP比重已于2024年升至18%，推动企业空间布局加速重构；另一方面，房地产市场告别高增长，城市家庭人均居住面积达36.52平方米，需求重心已从“有房住”转向“住得好”；叠加中央城市工作会议明确“内涵式发展”主基调，城市更新成为盘活存量资产、优化城市功能的核心抓手。

在此宏观与行业双重变局下，不动产策略及运营管理的使命正从传统的“空间供给”跃升为“价值创造”。

白皮书首次提出不动产策略及运营管理领域的五大核心趋势：策略差异化、价值证券化、设计定制化、运营专业化、管理智慧化，形成覆盖资产全生命周期的完整生态图景，并提炼出不动产策略及运营管理的范式框架和管理要点。

· 房地产企业关注“运营收益增值”，通过“轻重并举”的资产组合部署提高管理效益；

· 自用型企业强调“战略协同与成本优化”，将不动产支出（仅次于人力成本的第二大运营成本）纳入集中化、扁平化管理体系；

· 投资机构则以“稳定现金流与资本退出”为核心，构建多元资产组合对冲市场波动。

截至今年10月底，中国公募REITs总市值约2206亿元，仅占沪深两市股市总市值0.2%，对比国际市场经验显示出巨大的发展空间。白皮书通过对类REITs、ABS、Pre-REITs等工具梳理，系统探讨企业如何实践“重资产变现、轻资产运营”，从而完成资本闭环。

钱炜武｜兴业研究

基础行业部总经理助理、高级研究员

“当前房地产行业正处于从重开发逻辑向经营逻辑转型的关键窗口期。证券化不仅是融资方式的转变，更是资产价值发现机制的重构。通过REITs、私募基金等工具，不动产的现金流、运营效率和ESG表现将直接转化为资本市场定价依据。这要求资产持有方必须建立以长期稳健运营为核心的资产管理能力。”

· 办公场景强调健康、协作与灵活性，模块化家具、亲自然设计成标配；

· 新能源技术如“光储直柔”系统可降碳10%以上，装配式改造助力工业空间功能升级，智能监测系统可实现预测性维护——新能源与新建筑技术正深刻重塑传统资产的价值评估体系和运营模式；

· 此外，通过环境效率（降本）、社会认同（提升品牌与忠诚度）和治理优化（强化风控）三条路径创造“ESG溢价”，亦将提升资产长期价值。

续晨｜中国建研院建筑设计院

环境、健康、可持续发展中心主任“在‘双碳’目标与高质量发展要求下，建筑的绿色属性已从加分项转变为资产准入的基本门槛。白皮书所倡导的技术路径不仅关乎环保合规，更关键的是构建了一套可量化、可交易、可融资的绿色资产价值体系。未来，绿色性能将成为资产估值的核心变量之一。”

· 办公楼市场面临供应高峰与租金下行压力，业主须以“文化认同+绿色租约”锁定核心租户；

· 零售商业转向体验式消费，非标商业、滨水公园、奥莱等融合文旅体验的模式快速崛起；

· 酒店业加速分化，精选服务型酒店因聚焦睡眠体验、削减低效公区而提升回报；

· 长租公寓则借力REITs通道，在一线及新一线城市产业聚集区打造高品质、私密化产品，并探索商改住的“再中心化”路径。

技术应用从单点提效迈向整合智能新阶段，这一转型在仲量联行的实践中已经显现——

· 拓新：AI智能体可自主执行客户挖掘、招商推广等复杂任务；

· 提效：端边云一体化架构使算法应用下沉至楼宇巡检等边缘场景；数字孪生平台“筑视Visioneer”助力成都某科技企业精装项目巡检频次降低5倍、问题解决提速3倍；

· 控风险：仲量联行独家一站式租约管理工具“睿界智管”则实现全国租约数据统一管控，显著降低合规风险。

基于五大趋势，白皮书进一步提出“全周期不动产价值运营”创新模型，聚焦三大关键切入点：精细规划、空间运营、资本退出。

未来的资产管理不再孤立看待空间、资本或技术，而是强调系统整合能力——通过金融工具激活资产价值，借助定制设计改善用户体验，依托智慧运营保障稳定收益，最终实现资产在整个生命周期中的持续增值。

白皮书特别指出，资产管理正从“价值守护”转向“价值共创”。资产本身迈向“数字孪生”双线管理——基于物联网与AI的数字线程，实现全生命周期的“价值可视化”，让企业在动态变化中把握确定性，以“预见”驱动决策。未来，资产管理将成为企业战略的“感知器官”与“决策中枢”，在绿色可持续、产业链重构、价值运营提升等系统性变革中，构建新型竞争优势。

随着“十五五”规划临近，城市更新、新质生产力、ESG等国家战略将持续重塑不动产价值逻辑。企业唯有打破传统空间运营的边界，以前瞻策略为引、专业运营为基、智慧工具为翼，方能在变革中把握确定性，于变局中开新局。

*本文标题插画部分为AI生成后二次创作