北京房产律师解析：农村宅院买卖遇拆迁，非本村人购房合同有效吗？

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

2007 年，陈志强因重大手术急需资金，与妻子林秀琴共同将名下 “城郊 1 号宅院”出售给赵文轩，双方于当年 11 月 28 日签订《房屋买卖合同》。合同约定宅院总交易价格 48 万元，注明 “乙方全款已付清甲方”，同时约定若遇拆迁，所有赔偿归乙方所有，甲方不得反悔。

合同签订后，案涉宅院实际由赵文婷占有使用，赵文婷称因个人原因借用姐姐赵文轩名义签约，合同中 “赵文轩” 签字系其代签，赵文轩对此予以认可。2008 年，赵文婷申请翻建宅院时，陈志强、林秀琴协助办理了相关审批手续，赵文婷后续向宅院所在地村委会交纳 3 万元费用，取得《宅基地使用合同书》。2024 年，“城郊 1 号宅院” 面临拆迁，陈志强、林秀琴以 “买方不具备本村宅基地购买资格”“合同显失公平、乘人之危” 为由诉至法院，请求判令《房屋买卖合同》无效，将赵文轩、赵文婷列为共同被告。

赵文轩、赵文婷共同辩称：案涉合同系双方真实意思表示，陈志强夫妇多年未主张权利，直至拆迁才起诉，违背诚实信用原则；赵文婷已实际支付房款并翻建房屋，且经村委会同意取得宅基地使用权，购买行为合法；陈志强夫妇出售宅院后另建 “城郊 2 号宅院”，已获得相应拆迁利益，无经济损失；合同虽以赵文轩名义签订，但实际权利义务主体为赵文婷，交易合法有效。

经查，赵文轩户籍地为外地农村，赵文婷户籍地为北京非农户口，二人均非 “城郊 1 号宅院” 所在地集体经济组织成员。

裁判结果

陈志强、林秀琴与赵文轩、赵文婷签订的《房屋买卖合同》无效。

法院说理

法律适用问题：案涉合同签订及履行均发生于民法典施行前，根据 “法不溯及既往” 原则，本案适用当时的法律、司法解释规定。

被告主体认定：赵文轩虽未亲自签字，但认可赵文婷代签行为，应受合同约束；赵文婷自认系实际购买人，陈志强夫妇亦主张其为合同相对方，故赵文轩、赵文婷均为本案适格被告。

合同效力认定：农村集体土地使用权与集体经济组织成员身份直接关联，属专属权利，不得擅自转让。农村房屋买卖本质涉及宅基地使用权流转，需以买受人具备该集体经济组织成员资格为前提。本案中，赵文轩为外地农村户口，赵文婷为北京非农户口，二人均非案涉宅院所在地集体经济组织成员，其购买行为违反《土地管理法》关于农村村民住宅用地的强制性规定。即便赵文婷向村委会交纳费用并取得《宅基地使用合同书》，亦不能突破法律对宅基地使用权流转的身份限制，故案涉《房屋买卖合同》因违反法律强制性规定应属无效。

举证责任分配：陈志强夫妇主张合同乘人之危、显失公平，但未提供充分证据佐证；赵文轩、赵文婷辩称合同有效，亦未提供法律依据支持非集体经济组织成员购买农村房屋的合法性，故应承担举证不利后果。