北京房产律师解读：“以房抵债” 变房屋买卖 农村房产交易效力如何判？

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

2011 年 12 月 4 日，陈志强（甲方）与赵卫国（乙方）签订《房产抵债协议书》，协议载明 “甲方因经营项目向乙方借款 400 万元，无力偿还，自愿将城郊村 3 号宅院（216 平方米）抵债转让给乙方”，协议还约定拆迁补偿归乙方所有、与甲方妻儿无关等内容，中介人王某、孙某签字见证。

当日，赵卫国向陈志强支付 25 万元，陈志强出具收条载明 “今收到赵卫国房款 25 万元”；次日，赵卫国再转账 50 万元，陈志强亦出具 “收到房款 50 万元” 的收条。

2024 年，城郊村 3 号宅院被纳入拆迁范围，陈志强诉至法院，请求确认《房产抵债协议书》无效（庭审中撤回返还房屋诉求）。陈志强主张双方实为借贷关系，协议系流押条款，收条内容为赵卫国提前拟定，自己仅收到 75 万元借款而非房款，房屋一直由自己管控。

赵卫国辩称双方系真实房屋买卖关系，因农村宅基地无法直接签订买卖合同，才以 “抵债” 名义签订协议，400 万元系预估拆迁款，75 万元为购房款，协议签订后已实际接管房屋并居住、出租，提交租赁合同、修缮合同、视频图片及拆迁公告佐证，中介人王某出庭证实双方系通过介绍购买房屋。

裁判结果

陈志强与赵卫国于 2011 年 12 月 4 日签订的《房产抵债协议书》无效。

法院说理

法律适用：本案协议签订及履行均发生在民法典施行前，故适用当时的法律、司法解释规定。

举证责任分配：当事人对自己提出的主张应提供证据证明，未能提供或证据不足的，承担不利后果。

协议性质认定：

从协议内容看，虽载明 “借款 400 万元”，但双方均认可无真实 400 万元借款事实，协议对房屋产权、拆迁补偿、居住纠纷等约定符合房屋买卖合同核心特征，无借款金额、期限等借贷关系必备条款；

从履行情况看，陈志强出具的收条明确载明款项为 “房款”，其主张收条内容非真实意思但未提供反驳证据，赵卫国提交的租赁合同、修缮合同等可佐证其实际占有使用房屋，陈志强提交的电费缴纳凭证不足以推翻该事实；

从双方解释看，赵卫国关于 “宅基地不能直接写买卖，400 万元为预估拆迁款” 的陈述更具逻辑性，陈志强主张 “流押担保” 与协议履行及收条内容矛盾。

综上，认定《房产抵债协议书》实际为农村房屋买卖合同。

合同无效理由：农村集体土地使用权与集体经济组织成员身份挂钩，不得违规转让，农村房屋买卖依赖集体土地使用权转让。赵卫国非案涉房屋所在地集体经济组织成员，案涉协议违反土地管理法强制性规定，应属无效。