北京楼市：不要再拖了

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号

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房姐您好，这几天认真拜读您的文章，受益匪浅。现阶段本人也比较迷茫，盼您答疑解惑，谢谢！

我有一套房在东三环红庙88年的房子，顶楼56平，一直出租。现在很担心这套房将来的价值，因为回了趟哈尔滨，亲戚家在道外的老房都卖两年多了还没卖掉，从50万降到30多万了，几乎就没人来看。主要问题就两个，一个是老，也是80年代的，二就是顶楼，和我家房子几乎一样，也是繁华地段。

所以我很揪心自己这套，本来是想留给孩子的，前两年还值300多万呢，现在估计也就200多万了。虽然我买的早，怎么都不会赔，但也担心跟哈尔滨似的到时候没人要，那给孩子都没意义了。

房姐回复：

既然都开始担心了，那就相信自己的直觉吧！

被分化掉的房子，实在没有留着的必要，现在市场已经变了，不是当年那个闭眼买都会涨的年代了，未来的大趋势是，大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米，核心区的好房子行情一好还能往上冲，但老破小、顶楼这种“差房子”，基本就是烂泥扶不上墙。

当然，你打算给孩子在北京留套房，这个想法本身没毛病，孩子在这种有爱的家庭长大，未来面对社会也会更加有底气。

所以我的建议是如果说你把房子卖掉，还能再加点钱，给孩子在附近或者核心商圈置换一套品质更好的房子，那还是值得看一看的；但如果说折腾不了了，那就这样吧，给孩子留现金或者其他更保值的资产，没有必要执着于房子。

好的一点是，你的房子在北京，北京的行情和哈尔滨不一样，北京拥有全国最优质的产业、教育、医疗资源，不乏对人口的吸引力，北京核心区的老房子，流通性还是很好的，只要价格合理，完全没有必要担心卖不出去。

所以，你可以再考虑一下，如果说决定要卖了，趁早挂出去，没毛病！

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房姐，又来麻烦您了，目前手头有套德胜94年的67平学区房，目前出手价格不理想，就一直没卖，请问啥时候出手会比较好呢？（孩子不在西城上学了，未来不用了，也没那么着急出）。

另外，还准备给父母买一套养老房，预算600万出头，因为一直住西边，总体希望在北京西边，房龄20年以内，最好新点，有电梯、离医院近点，有什么小区或者区域推荐么？

房姐回复：

以前买学区房的画风大概是：给孩子买套学区房，几年后转手再高价卖，挣个两百万，孩子上学还挣钱啦！现在学区房的画风完全变了。

德胜片区的学区优质均衡，曾深受家长的追捧，然而从2021年学区房的高点以来，德胜片区的学区房价格也出现了反转。德外大街乙12号院在2021年6月成交的一套了两居室，成交价是990万，同户型在2025年10月成交价是618万。

不是学区房不香了，是大环境变了，未来几年适龄上学的孩子越来越少，学区资源没那么紧张了。

我的观点还是学区占坑房就是一张“入学门票”，既然你已经用完了，完全就没有再留着的必要！至于什么时候出手合适，可以等明年3-5月份成交旺季考虑出手。

第二个问题，考虑给父母养老，西边是比较好的选择，北京大型三甲医院301、304、中西医结合等主要在西边，重点关注海淀田村的天合家园、丰台青塔的建邦枫景和大成郡，还有石景山鲁谷的融景城、京汉旭城。

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房姐您好！2022年在就关注您了，经常看您的文章，慢慢也学习到一些方法，但面临换房大事，还想得到您的专业指点。

我想在孩子上学附近置换3居，不会总租住，卖丰台角门阳光花园一套5层两居，咨询了一下中介，现在价格不是很理想，是现在卖还是明年过完年卖更合适？无贷款，不太着急用钱，预算800万，双井、龙体这边有合适的三居推荐吗？

房姐回复：

阳光花园在角门绝对是热门小区，离地铁近，买个菜、逛个超市都方便，房龄也不算老，你那套南北通透的两居，主卧朝南、次卧厨房朝北，是经典好户型，本身底子不差。

很多人纠结“现在卖还是年后卖”，但你是要置换啊，这就不一样了，低卖低买，一进一出算下来不吃亏。要是已经想好了换三居，别等年后了，现在就挂牌，碰到合适的买家就出手，同步去看新房，效率更高。

置换建议：龙体片区别碰，学区溢价太高，对你来说不划算。800万预算在双井完全能上车，首城国际、后现代城、时代国际嘉园这几个小区，现在价格下来了，性价比还行。如果双井暂时没合适的，再往东看看百子湾的沿海赛洛城。

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