北京房产律师观点：城镇户口购农房，法律风险极高

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

张建国（化名）系北京市某村集体经济组织成员，在村内拥有一处宅院（下称“一号院落”），含正房五间、东厢房三间。

2001年7月，张建国与非本村村民刘强（化名，城镇户籍）签订《房屋买卖协议》，以8000元价格将一号院落出售给刘强。当日，双方完成房款支付与房屋交付。

2010年，张建国向法院起诉，请求确认该买卖合同无效。因刘强拒不到庭，张建国暂撤回“返还房屋”诉求。法院作出A号民事判决，认定：刘强非本村集体成员，不具备购买农村宅基地房屋资格，合同无效。该判决生效。

2011年，张建国再次起诉要求返还房屋。但因刘强仍缺席，法院以“无法查清现状、不具备腾退条件”为由，作出B号判决，驳回其请求。

此后十余年，房屋一直由刘强实际控制，但未翻建或长期居住。2024年，当地启动农村宅基地确权登记，一号院落依法确权至张建国名下。同时，房屋年久失修，已成危房，面临倒塌风险。

2025年，张建国第三次提起诉讼，请求判令刘强立即返还一号院落。

被告刘强经法院合法传唤，仍未到庭应诉，亦未提交答辩意见。

裁判结果

法院认为：

买卖合同已被生效判决确认无效；

合同无效后，买受人应返还财产；

虽此前因客观原因未支持返还，但现房屋已完成确权、危房风险加剧，具备返还条件；

被告拒不到庭，视为放弃抗辩权利。

判决：刘强于判决生效后30日内，将一号院落及全部房屋返还给张建国。

法院说理

合同无效自始无法律约束力

根据《民法典》第157条，无效合同自始无效。刘强基于无效合同占有房屋，缺乏合法依据，依法应予返还。

确权登记强化原权利人地位

2024年农村土地确权工作中，政府已将案涉宅基地及房屋登记至张建国名下，进一步确认其物权归属，为返还提供行政支撑。

“不具备腾退条件”情形已消除

此前因房屋状况不明、可能涉及添附或赔偿问题而暂缓返还。但如今房屋空置、濒临倒塌，无实际使用价值，且被告长期失联，继续占用将导致产权灭失风险，故返还具有紧迫性和必要性。

损害赔偿可另案解决，不影响返还义务

法院明确：若刘强认为因合同无效遭受损失（如装修、修缮等），可另行起诉主张赔偿。但此不影响其当前返还房屋的法定义务。

律师提示

城镇居民购买农村房屋，合同一律无效！

无论交易时间多早、是否公证、是否长期居住，只要买方非本村集体成员，买卖宅基地上房屋的行为均违反国家强制性规定，自始无效。

合同无效≠房子永远拿不回

很多人误以为“钱房两讫多年就安全了”。但法律赋予原权利人永久性的返还请求权。尤其在确权、拆迁、危房整治等政策背景下，返还可能性大增。

确权登记是维权关键证据

农村房地一体确权后，不动产权证将成为法院认定权属的核心依据。村民应积极参与确权，固化自身权利。

被告缺席≠自动胜诉，但本案特殊

一般情况下，缺席审理需结合证据判断。但本案已有生效判决确认合同无效，且新事实（确权+危房）足以推翻此前“不具备腾退条件”的认定。

返还后可索赔，但需主动举证

若买方曾对房屋进行重大修缮或重建，可主张折价补偿。但需自行举证投入金额及合理性，且法院会根据双方过错比例分担（通常卖方承担主要责任）。