朱氏兄弟“拆东补西”！珠光割肉新能源，合生接盘3项目赌翻身？

20亿港元买的股权，如今0.8亿就甩手，还亏了近3亿；自家地产项目搞不定，转头找兄弟公司来代管。珠光控股这波操作，不仅是在给自己“减负”，更是朱氏家族在地产寒冬里的一次抱团自救。

20亿砸进去，如今0.8亿甩卖！珠光为啥割肉新能源？

11月28日，珠光控股一纸公告，把手里银建国际29.5%的股权，以0.815868亿港元的价格卖给了控股股东融德投资。

图源：珠光控股公告

这笔买卖，说起来全是心酸。2018年，珠光控股花20.19亿港元拿下银建国际28.44%股份，当时每股3.08港元；如今转让价只有0.12港元/股，算下来直接浮亏超20亿港元，单这次交易就预计亏2.89亿港元。

为啥非要“割肉”？核心是银建国际太拖后腿。2020年起，银建国际已连续5年亏损，近三年珠光要为它扛的亏损分别是1.92亿、2.8亿、2.23亿港元，2025年上半年又亏0.88亿，占了珠光同期总亏损的40%。

更关键的是，两家业务早“道不同”了。珠光90%收入来自地产，一心想聚焦物业开发；可银建国际一门心思扑新能源，2022年就成了国电投新能源战略投资方，2025年还要搞光伏项目，走“光、储、充”路线。

有意思的是，这交易其实是“左手倒右手”。融德投资是珠光的控股股东，持股56.25%，珠光主席朱庆凇、副主席廖腾佳，还有朱氏家族老大朱沐之，都在融德持股，朱庆凇还兼着银建国际主席。说白了，就是把新能源资产从上市公司挪到家族口袋，而且没拿到现金，直接抵了1.44亿港元欠款。

合生火速接盘！珠光3大项目能活过来吗？

就在甩卖银建国际股权的前一个月，珠光系3个核心地产项目，已经找合生创展“求帮忙”，搞起“代管代建代售”，还保留了“珠光”品牌。

最先有动静的是沥滘村旧改。作为广州老四区最大旧改，这项目占地89.67万平方米，计容建面436.27万平方米，珠光2010年就介入了，可因为资金和旧改复杂度，推进缓慢，还出现过临迁费拖欠。合生接手后，直接换了施工队，自家建设公司已进场，承诺2026年完工第二批复建房，年底就推现房尾货，明年启动新地块。

再看珠光的“业绩顶梁柱”金融城壹号。这项目在天河核心区，总可售面积39.2万平方米，叠墅单价超5000万，2025年上半年0.25亿港元销售额，占了珠光总销售额的93%。但口碑拉胯，不仅楼栋逾期交楼，已交付房源还没法网签。合生进场后，复工和解决遗留问题都提上了日程，待开发地块也有了新计划。

相比之下，云山壹号的难题是卖不动。之前找华发代管代售效果一般，现在合生接手，首要任务就是重新搞营销，打开续销局面。

珠光快扛不住了？合生接盘有啥算盘？

珠光为啥急着甩资产、找代管？说到底是现金流告急。

2025年上半年，珠光亏损从8.34亿收窄到2.13亿，但财务已亮红灯：总资产332亿，总负债301亿，快资不抵债；144.79亿银行借款里，98.1%要一年内还，也就是142亿短期偿债压力，还有16亿多港元优先票据没还。更离谱的是，有员工爆料，普通员工工资拖了一年多，高管薪酬欠两年，部分人只能“以房抵薪”。

为了活下来，珠光也想了招：和30多亿港元贷款的债主谈了暂缓还款，控股股东承诺给至少12个月财务支援；还在和7家贷款人谈再融资，盼着旧改回款——据说收回成本和管理费，能拿几十亿流动资金。

而接手的合生，日子也不好过。2025年上半年营收64.71亿港元，同比腰斩；还从盈利变亏损，亏了17.32亿港元，现金储备从113.98亿降到84.25亿，少了26%。

但合生接盘不是“做慈善”。一方面，它早把总部迁回广州，53%土储在大湾区，接手的3个项目都在广州核心区，刚好契合布局；另一方面，合生代建业务已成“增收利器”，2025年前10月代建销售额47.06亿，占总销售额35.7%，接手珠光项目，既能扩大代建规模，运营得好还能靠回款赚钱，稳赚不赔。

家族抱团自救，房企都在这么干？

其实这不是朱氏家族第一次内部协同，5年前珠光就把黄埔火村旧改部分权益卖给合生，换了30多亿现金流。这次合生代管珠光项目，本质是朱氏三兄弟的产业整合——二哥朱孟依的合生、老大朱拉伊的新南方（后来转做中医药）、老三朱庆伊的珠光，终于在地产寒冬拧成一股绳。

放到行业里看，这事儿藏着两个趋势：一是房企都在“砍副业”，像珠光剥离新能源，集中精力做地产，才能轻装上阵；二是代建成了“香饽饽”，有运营能力的房企，不用砸钱拿地，靠代管赚管理费和分成，既分摊风险，又盘活存量，成了下行期的“保命技能”。

当然，这操作也有风险。合生得在不增负债的前提下，解决项目交付、网签烂摊子，还要回款；珠光则要看债务协商能不能成，旧改回款能不能到位。这盘棋能不能下活，还得等等看。

表面上看，从20亿入局新能源到0.8亿割肉，从自己操盘到找兄弟代管，珠光的一系列动作，是当下很多房企的缩影。朱氏家族的这次抱团，不仅是为了保自家产业，也给行业提供了“家族协同+轻资产纾困”的新思路。至于最终能不能走出寒冬，就看项目回款和债务化解的双重考验了。

（信息参考来源：珠光控股公告、中国房地产报、财联社、观点网及往期公开新闻）