寻找2025房企棉衣？| 11月企业操盘网签榜

今年的市场有点冷，到了11月份，差不多是提前过冬的节奏，巨冷。

过冬的棉衣在哪里？

表弟告诉你，就在销冠的榜单里，要向销冠楼盘学习，向销冠房企学习。

能卖好的楼盘，就是冬天的棉衣。

下面我们来学习棉衣楼盘和棉衣房企是怎么做的？

先看棉衣企业：

北京2025年11月企业操盘金额榜：

冠军：中海新城，总经理张欣

亚军：越秀集团，总经理董毅

季军：厦门建发，总经理华晓巍

北京2025年11月企业操盘面积榜：

冠军：中海新城，总经理张欣

亚军：越秀集团，总经理董毅

季军：城建股份，总经理邹哲

以下是各企业的「范本楼盘」榜：

各企业和楼盘背后都呈现了哪些思考？

冠军：中海新城

总经理：张欣

操盘成交总金额：14.8亿元

思考：加仓+换仓

2025年，北京中海比别人家更冷，五盘同开后的库存量，去年底统计时约是1000多亿货值。

怎么办？

中海用了两招：

一招是换仓。

在南城大本营之外，先是跑到朝阳拿下万吉玖序和朝阳one，后是冲海淀树村。

朝阳和海淀都不是中海的舒适区，却是诸多开发商争抢的优质粮仓。

到优质粮仓加仓，去抢好地，争好地，这是中海的第一招。

二招是加仓。

同样是在南城，中海同步还在加仓。区别是拿地质量更好。

从后来的价格体系调整看，你很难说它是护盘。

它在做什么呢？

无论是换仓，还是加仓，中海在北京2025一整年里，其实就做一件事：

做产品灯塔。

下行市场里，如何去库存？中海给到的答案是：

顶级板块+产品灯塔

从目前的市场表现看，中海大概率接下来会持续做调仓动作，减少加仓动作，这是中海2025年棉衣。

亚军：越秀集团

总经理：董毅

操盘成交总金额：14.6亿元

越秀棉衣：回归常识+不犯错的成功范本

越秀在璞樾的操盘，让北京同行看到不一样的能力，就是——

少犯错，就是成功。

近距离观察越秀操盘璞樾，从始至终，相信常识的力量，不冲动决策。

这背后，其实是两条操盘铁律：

一是打开向上的想象力；

二是抑制向下的想象力。

向上的想象力是说产品力；向下的想象力是说价格的贪婪。

这就是越秀的棉衣，过冬很暖和！

季军：厦门建发

总经理：华晓巍

操盘成交总金额：11.3亿元

建发棉衣：不折腾

海晏能赢，主要是不折腾。

2025年人事大调整的房企，大多都正在经历内伤，操盘表现不尽人意。

不折腾，就是建发的机会。

目前，2000w+市场已经实际进入「现房」销售。

有信源透露，竞品实景呈现后——从不加班的海晏工地，开始灯火通明了。

当别人家不折腾时，建发的大考才真正到来。

或句话说，竞品相当于实景现场开盘，以前清零，海宴怎么接招？要换哪件棉衣？

第四名：中建智地

总经理：刘衡&李吉

操盘成交总金额：8.9亿元

中建智地棉衣

有两件棉衣：一件是千金难买回头看；一件是千金难买抬头看。

年初时，表弟就说过，中建智地如何客观自我评价过去两年的战绩，是下一步发展的关键，即中建智地在北京地产江湖，除了一堆销售数据傲娇外，还有哪些需要傲娇的地方。

千金难买回头看，是看经验和成功；

千金难买抬头看，是看哪些地方还能做得更好？

只有在过去、当下、未来的时空里穿梭，宸园才能超越宸园。

比如宸园三部曲：中建宸园已经是实景；北京宸园实景还在施工待交付中；紫京宸园还在抢实景示范区。

也就是说，中建智地的品牌，目前还是巨大销售成功；产品力和品牌力还是在持续超预期兑现过程中，还要持续积累更多高净值客户，丰富饱满中建智地的过冬和过春的棉衣。

冬天已经来了，春天不会远。

中建智地的棉衣，肯定是六边形棉衣，不仅是文化营宅，还要文化营园，还要文化营门、文化营样板间，文化营智地人，要细分更多的颗粒度。

在持续变化的市场面前，中建智地只有更加敬畏市场，才能更长远持续领跑，这是使命，也是能力担当。

第五名：招商蛇口

总经理：吕传来

操盘成交总金额：7.64亿元

招商蛇口棉衣：慢能生根，静能破局

很多人都远远低估了招商近三年来成绩，目前是进入前五。

过去招商在北京是天使，掏钱不操盘。这和央企招商江湖地位不符。

所以在吕传来入主北京后，强势主导独立拿地、独立操盘。

虽然说没有贡献太多江湖传说，恰恰是决策者持重的表现，久久为功。

特别是以一己之力，将北京会所拉到天花板，也不经意间暴露了少帅吕传来以服务力统治市场的长期野心。

第六名：中建玖合

总经理：江海洋

操盘成交总金额：7.14亿元

中建玖合的棉衣，有两件，外面披的是佛系；里面棉衣是儒家。

都说玖合拿地很佛系，不争不抢随缘就好。

但是看产品力和操盘手法，却是典型的儒家，略偏法家。

通州第一场大考，已经满分交卷，接下来要卖大户型，玖合是佛系随缘，还是重拳儒法通吃，要看12月份表现。

第七名：中国金茂

总经理：马浩

操盘成交总金额：6.48亿元

金茂棉衣：金锦衣

所谓金锦衣，是因为金茂在表弟眼里，应该排第一，干了很多北京市场的第一。

比如说换供应链，就是金茂率先在北京发起的一场革命，这也直接击中北京产品力的眉心，引发同行大跟进。

本来绿金就是破圈作业，再加上供应链迭代，和金茂作对手盘，特别难受，不是一般难受。

在各板块红盘里，头部肯定都有金茂的身影，虽然有可能不操盘。

在表弟眼里，这是2.0版本的金茂，真正穿上金锦衣的金茂，不是过去曾有几年拿地串起瞎起哄的金茂。

怎么评价今天的金茂，要比当年广渠金茂府的势能还要高50公分。

第八名：华润置地

总经理：陈海鸥

操盘成交总金额：6.31亿元

华润棉衣：华润棉

拿两组数据对库，一是库存金额，二是网签金额，两者比值统计，华润是当前体质最健康的房企。

这也意味着，海欧已经在过去三年周期里，已经完成过冬，穿的是华润棉，拥抱春天。

迎接春天的仪式礼，也有两样，一是库存二次开盘，老盘新做；

二是纯新盘要新到百里挑一，纯新娘，接受婚检的新娘，要八抬大轿迎娶的新娘，自己内部先婚检，再接受市场婚检。

第九名：城建股份

总经理：邹哲

操盘成交总金额：6.26亿元

城建棉衣：不知道

和城建交集不多，总体感觉是，冷暖不一，有人舒服过冬，有人风餐露宿。

第十名：龙湖集团

总经理：辛田

操盘成交总金额：6.11亿元

龙湖棉衣：不穿衣服

龙湖过冬，妥妥的文明其精神，野蛮其体魄，走郊区化路线。

正规军长期驻扎郊区，干些端炮楼的小活。

虽然说观萃步行范围内没有地铁，但却是今年昌平区销冠，也是今年北京郊区盘亚军。

还是希望早日回主城区拿地，重新回到主流楼盘视野。

接下来我们会有专篇对于郊区销冠进行剖析。

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