夫妻一方代签卖房合同有效吗？房地产律师拆解典型纠纷

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一、案情介绍

二、2024 年 3 月 5 日，甲公司（买受人）与赵强、林慧（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定赵强、林慧将名下昌平区某小区 1 号房屋（登记用途为商品房）以 950 万元价格出售给甲公司。合同载明该房屋已设定抵押，赵强需于 2024 年 4 月 28 日前办理抵押权注销登记。

当日，甲公司委托法定代表人周明通过转账向赵强支付定金 100 万元，双方完成存量房屋网上签约备案，网签公示载明出卖人为林慧、赵强，签约时间为 2024 年 3 月 5 日。合同履行期间，赵强未按约定办理房屋预告登记，后 1 号房屋因赵强涉及多起诉讼被法院查封，导致房屋无法过户。2024 年 11 月 6 日，甲公司向赵强、林慧发送《解除通知》，要求解除合同并返还定金，但未果，遂诉至法院。

庭审中，林慧辩称：合同中 “林慧” 签字系赵强冒签，自己对卖房事宜不知情，所得定金未进入其账户，且其与赵强已于 2024 年 9 月 29 日离婚，离婚协议约定该房屋相关债务由赵强自行承担，故合同无效。赵强认可代签事实，称卖房系个人行为，甲公司知晓合同系后补，但同意按规定返还定金及利息。

二、裁判结果

确认甲公司与赵强、林慧于 2024 年 3 月 5 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于 2024 年 11 月 6 日解除；

赵强、林慧于判决生效之日起十日内向甲公司双倍返还定金 200 万元；

三、法院说理

合同成立与效力认定：甲公司于 2024 年 3 月 5 日支付定金 100 万元，赵强当日接受，应视为甲公司履行主要义务、对方接受，故合同成立于 2024 年 3 月 5 日。虽合同中 “林慧” 签字系赵强代签，但签订合同时赵强与林慧处于婚姻关系存续期间，赵强向甲公司出示了双方各自持有的不动产权证书，网签公示亦载明林慧为出卖人，且赵强曾告知甲公司需与配偶商量退款事宜，足以让甲公司有理由相信赵强有权代理林慧签约，构成表见代理，故合同合法有效。

合同解除的合法性：1 号房屋因赵强债务被查封，导致合同目的无法实现，甲公司享有法定解除权，合同自《解除通知》送达之日（2024 年 11 月 6 日）解除。

定金责任的承担：合同约定定金 190 万元，实际支付 100 万元，未超过主合同标的额（950 万元）的 20%，定金约定有效。赵强、林慧违约导致合同无法履行，应双倍返还定金。因双倍定金已足以弥补甲公司损失，故对利息诉求不予支持。

离婚协议的对抗效力：案涉债务发生在赵强与林慧婚姻关系存续期间，离婚协议中关于债务分割的约定不能对抗债权人甲公司，林慧仍需承担共同责任。

四、律师提示

夫妻共同房产交易需谨慎：买卖夫妻共有的房屋，买受人应核实全体产权人身份，要求双方亲自签字或出具书面授权委托书，避免因代签引发合同效力争议。

定金约定有法定限制：定金数额不得超过主合同标的额的 20%，实际支付金额与约定不一致的，视为变更定金数额，超出部分不适用双倍返还规则。

房屋权利状况必核查：购房前应通过不动产登记部门查询房屋权属、抵押、查封等信息，明确出卖人是否具备履约能力，避免因权利限制导致交易失败。

举证责任需主动承担：主张合同签字真实、合同有效等事实的一方，应承担举证责任，若拒绝申请笔迹鉴定等关键举证行为，可能承担不利裁判结果。

法定解除权行使规范：因对方违约导致合同无法履行时，应及时发送书面解除通知并留存送达证据，确保解除行为合法有效。