8.3万的唐镇，13万的苏河湾，值不值？

11月30日，上海一口气公示了6个新盘入市，这一波供应中，有两个项目，市场讨论度非常高：

一个是位于静安内环内的“3.5 代住宅”——保利·誉静安

另一个，是浦东唐镇“地王”——招商中旅·壹江臻邸

静安和唐镇，都是这两年上海楼市的热土，两个项目，可以说天生自带热度。当然，这次能引起这么大的讨论，还在于两个项目的定价：

誉静安，首开备案均价130180元/㎡

壹江臻邸，首开备案均价83000元/㎡

可以说相当“硬气”。

上海楼市的情况，这里不多说，总之新盘大部分都在破发。

单说项目，誉静安所在的西藏北路，虽然属于内环，但是老旧社区混杂，唐镇更不用说，上海的外环外......这种情况下，这样的叫价，有人觉得不值。

那两个项目，究竟能不能撑起开发商这份硬气？今天简单聊一聊。

先看保利·誉静安。

优势很明了，静安内环内，烟火气充足。

交通上，出门就是内环高架和南北高架，楼下有地铁8号线，1公里左右，还有1号线和3号线，算得上“三轨交汇”，通勤效率比较高。

但板块的缺陷也非常明显，一是上面说过界面老旧，二是周边没有大型商业，第三，学校一般。

誉静安对口的学校，没有意外的话应该是止园路小学+青云中学，都是上海二三梯队的水平。

另外，项目小区体量偏小，周边还有内环高架，噪音干扰难以回避，这都算是硬伤。

更敏感的是，项目北向高区的部分楼层，能一眼看到西宝兴路。

老上海都知道西宝兴路是干啥的，著名的殡葬一条街。

这些问题，保利自然清楚，既然无法改变窗外的环境，便只能在窗内的产品力上做文章。

接手该项目后，保利展现出了很强的行动力，火速对原规划进行了调整 。

最直观的改变体现在1B号楼，在保持首层架空高度不变的前提下，通过优化设计增加了层高，并将原本的南向单阳台，升级为双阳台 。

这种“抠细节”的态度，直接体现在了主力建面约143㎡的户型上。

其中间套做到了“飞机户型”设计，三开间朝南，南向阳台改造后长度接近8米，几乎消灭了过道浪费 。

为了进一步对冲地段的短板，项目在装标上选择了“越级”配置，引入嘉格纳厨电、华为智能系统等一线品牌。

总之，保利试图用更强的诚意，冲淡项目的不足。

西藏北路新房合理价格大概是12万元左右，小道消息称，誉静安这次没上渠道。在这种情况下，13万元的首开价，其实是有些偏高的。

当然，对于静安本地工作，或者依赖8号线的通勤党而言，誉静安是个不错的选择。如果对风水没啥要求，又想要上车静安内环内，项目也是一张合格的门票。

而上述以外的，就要多考虑。

西藏北路，属于大苏河湾规划，但相比苏河湾核心区，目前有些掉队。

13万的价格，更多是在赌，赌西藏北路板块能在 5-8 年内，按照规划效果图彻底焕新，赌赢了有得赚，赌输了......

再看招商中旅·壹江臻邸。

唐镇为在上海新盘市场那么火？

主要靠倒挂。三年前，唐镇的二手房一度冲上10万+的高位，新房与二手房之间，存在着巨大的倒挂红利。

但现在，这个倒挂逻辑已经没了，周边次新房价格已回落至7万左右，部分甚至买到5万，拉张表更清晰——

保利天奕，开盘卖的确实不错，但现在也陷入了持续“尾盘在售”的状态，小道消息，项目的部分房源，也下探到了7万元左右。

也就是说，壹江臻邸目前的定价，比周边新盘，平均贵了1万元以上。

另外，现在莘庄新房也是 8.5 万左右，徐汇内环边部分楼盘，也有不到10万的，购房者咬咬牙，完全可以选择更好的位置。

当然，这么说也不是否定唐镇的价值，而是说，市场应该有更理性的判断。

唐镇核心优势就是房子好+学区好+有未来。

壹江臻邸是典型的“926新规”后的产物，其核心竞争力在于得房率的实质性提升，通过阳台和飘窗赠送，建面约120㎡的户型，在空间感上，可以和老产品140㎡的户型，掰掰手腕。

这对于唐镇的改善客群而言，有一定的吸引力 。

项目本身硬伤比较少，主要问题就是楼间距，因为要做满容积率，加上小区有叠加别墅与高层住宅 ，部分高层楼栋之间的间距，被压缩至约30米。

在这样的排布下，低区部分房源的冬天采光会比较差。

如果确定要买这个小区，建议避开这些房源。

总之，对于誉静安，13万买的是内环内的效率，与保利定制化的高端居住体验，前提是你能够包容它并不完美的周边环境。

对于壹江臻邸，8.5万买的是张江腹地“好房子”的居住标准和纯粹的圈层，前提是你能承受项目的高溢价。

值不值的关键，其实最终都会回归一个问题——项目和你的需求匹配度。假如做不到需求匹配，只能送你一句话：

在当下的楼市环境中，切忌去赌。