贝壳租房业务三季度贡献利润超1个亿

临近年底，近期又传闻部分长租公寓陷入资金泥淖，市场逐渐向前期高价收房的运营商清算，剩余的大部分从业者随着淡季来临日子也勉强紧巴巴，但是贝壳3季度财报一出，多数资产管理商沉默了，得益于省心租的轻资产模式，贝壳租房平台吸金能力可以轻松碾压秉持长期主义重仓持有的他们。

一、从贝壳3季度财报来看，贝壳租房超速扩张，平台模式下体现出了超强吸金能力。

贝壳租房持续保持高增长的态势，贝壳租房从2021年11月布局租房赛道，截至2025年9月底在管房源规模已经超过66万套，年均复合增长率高达111.2%，今年三个季度已经超过2024年全年的增长量，增速惊人。

▲数据来源：贝壳财报

同时吸金能力超强。从营收来看，前3季度净收入164.89亿元，同比增长69%，贝壳租房第三季度净收入57亿元，同比增长45.3%，三季度应收略低前2个季度但仍保持高速增长。从毛利来看，贝壳租赁业务对集团的贡献利润率从2023年的1%、2024年5%，增长至2025年3季度8.7%，同比增长4.3个百分点，而净利润贡献率占比更高，贝壳三季度净利润7.47亿元，租房业务贡献了超过1个亿元，占比超13.4%。

二、从贝壳3季度财报来看，贝壳租赁业务得以高速增长有两大亮点：1、省心租收费模型远超传统佣金模式；2、深度绑定AI技术，贝壳租房人效大幅提升。

1、省心租收费模型远超传统佣金模式。贝壳省心租的收费模式分为向业主收费和向客户收费两部分。向业主收费方面，不同地区收费标准不同，以苏州某贝壳门店为例，贝壳每个月会抽取业主3-4天的租金，相当于一年收业主36-48天的佣金，且额外收取每年980元管理费，折算下来业主一年租金有近2个月被贝壳抽走，远高于传统中介一个月的租金。向租客收费方面，租客每个月按8-10%收取服务费，包括保洁、维修等服务，一年下来佣金也近一个月，并且第二年还持续收取，租户长期成本并不低。那么，贝壳省心租收费较高为何还能保持高增长？

来源：人民阅读、自如研究院

对于房东而言，精准切中软肋，根据调查显示，稳定、省心、资产安全已经成为2025年房东最关心的前三个关键词，市场下行期，租客难找、租客对房屋品质要求提升、租客不稳定性提升等大形势下，房东个体势能单薄，而省心租接入整个贝壳平台的经纪人网络和门店体系，导客、服务、维修等前后期难点由贝壳承担，为房东提供兜底保障，所以哪怕是要让渡一部分利润，房东也乐意或被迫拥抱平台。对租户而言，从一次性支付中介费变成月付服务费，租期可以月租到年租不等，灵活自由、压力转移，经济下行期，可以解决租户对未来不确定性的痛点和分摊租金压力。

2、深度绑定AI技术，贝壳租房人效大幅提升。除了跑通省心租的盈利模型外，贝壳租赁业务深度推进AI运营融合，贝壳租赁业务实现全流程智能运营：

在收房端，AI主导定价、洽谈、审核等流程，收房人效提升13%，AI节点审核时长降低96%，；

在出房端，AI实现人店盘的网格化高效匹配，智能托管和精准营销去化，年节省成本过亿元。

在AI加持下，三季度贝壳资管经理人均在管房源超过130套，去年同期为超90套，大幅提升44%，这样的人效提升是质的飞跃，国内大多数集中式公寓人房比在1：150上下，分散式房源由于管理半径相比集中式公寓大大扩展，人效也会大幅降低，但贝壳租房以分散式房源的管理人效已经与集中式公寓差不多的水平，如果没有AI赋能很难办到。

三、贝壳租房VS我爱我家相寓，不同发展模式主导下，局面却大不相同。

再从不同的切面来看，同样是经纪平台旗下的租房业务，同样是分散式房源为主，贝壳租房和相寓的日子截然不同。贝壳的省心租模式走轻资产路线，实际主打的是一款产品，一种服务，风险端仍在业主身上。相寓则是资产管理模式，走中重资产路线，从收房、装修到管理的底层都是资产增值逻辑，更考验企业的资金实力和精细化运营能力，风险都在企业身上，从相寓的三季度财报来看，这条路并不好走。

三季度相寓在管房源为33万套，相比年初增长2.7万套，增速8.9%，总规模是贝壳租房的一半，且相寓业务面临规模不增收，三季度GTV（总交易金额）51亿元，同比下滑5.6%，净利润虽然没有直接披露，但财报显示，利润增长主要是来自新房和二手房业务，侧面说明相寓利润下滑的窘境。并且相比自如积极布局AI技术提高人效来看，相寓在财报中并未提及。

四、贝壳租房对长租公寓行业的启示

贝壳租房以“平台服务”为核心的轻资产路径，实现自身的利润爆发，一方面给目前长租公寓行业普遍重资产布局敲响一个警钟，“轻资产不一定输，重资产也不一定赢”，都往同一方向卷最终可能就是“规模不增收”。另一方面也不要低估分散式房源通过资产证券化退出的难度，资产增值逻辑极其考验企业的精细化运营能力、成本控制体系及独特的资源禀赋（如流量、数据、科技），这些对于分散式房源难度又是倍数级增长，若无核心能力护航，注定未来黯然退场。

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