深度研究丨以规划引领城市更新，前瞻“十五五”上海重点更新对象

11月21日，住房和城乡建设部召开了全国城市更新工作推进会，会议强调要因地制宜、探索创新，着力在规划、资金、运营、治理4个方面下功夫。

今年以来上海以“更新单元”为主要载体，密集发布了一系列城市更新项目规划。展望“十五五”，这批项目将进入成果转化期。

未来几年，伴随着项目集中入市，市场竞争也将日趋激烈。从空间营造迈向生活构建，开发企业也在着力通过功能转换、业态升级与品质提升，最终赋能存量资产的长期可持续运营。

据克而瑞城更中心整理，截至2025年11月，上海以协议出让方式成交的涉宅用地金额已达959.5亿元，同比增幅达31%，约占全市土地出让金总额的四成，且出让地块均为城市更新项目。11月规资局还新发布了3宗城中村改造地块，将于后续陆续出让，有望延续市场热度。

今年以来通过风貌遴选方式推进的区筹地块数量有所减少，而由市级平台主导的城市更新地块比例明显上升。诸如东安新村、山寿里北里+新江湾城地块、余庆里+浦东后滩地块等项目，均先由市级平台公司通过协议出让方式获得土地，其后再以股权转让形式进行市场化出让。

与之呼应的是去年深圳也将城市更新职权从区级收至市级，龙华、罗湖两区因原有政策不再适配，于今年废止了相关区级城更政策。

可见在推进层面，市级职权统筹能力持续强化，也使得近年来非公开市场中多地块捆绑、高总价与功能复合的城市更新项目不断增加。

城市更新从过去聚焦局部、碎片化的问题应对，全面转向强调系统性与整体性的新阶段。如今重点区域的商务楼宇类零星更新项目，也被纳入了更新单元。在此体系下，除去统筹资源与行动外，相关部门还会对单元片区实施一体化的综合提升，涵盖街区环境、基础设施、功能复合与空间优化等多个维度。政府也鼓励并推动各类城市更新创新政策在更新单元内先行先试。更新单元的设立，通过打破行政区划的壁垒，将多个项目有机串联，从而有效带动了整个片区的能级跃升与协同发展。

在此背景下，今年上海公布了一系列待更新单元，不仅数量创下新高，更覆盖了市中心旧改、城中村改造、商务楼宇更新等多种类型，涉及范围广泛。其中59个城中村改造项目，占地面积近3万亩，前期改造投资规模达2100亿元，将拉动建安投资约1600亿元。

来源：上海规划资源

预计从明年起，这批项目将陆续转入实施，相关地块也将逐步推向市场。在上海“以规划引领更新”的整体路径下，开发企业也需进一步强化前置的运营思维，基于单元功能定位，明确客群、场景与产品等核心要素。

落实到具体地块，目前公开信息透露了虹口明年计划出让的7宗地块。其中有6幅位于内环内的成熟区域，土地性质较为纯粹。值得关注的是，北外滩67街坊在规划调整后，科研与住宅混合用地增加了约1.79公顷，而商业办公混合用地则相应减少约1.22公顷，功能配比持续优化。

除上述地块外，据统计目前上海中心城区尚有52幅已明确的旧改地块待出让，规划住宅体量约180万平方米，涵盖黄浦乔家路、虹口昆明路以南、徐汇xh297A-06等较大体量的住宅项目，以及厦门路等风貌类产品。其中约38幅地块计划于2026至2027年间集中推出，且多分布于黄浦、虹口、杨浦等重点区域。

自去年以来，单价12万以上的豪宅密集入市，上海高端住宅市场竞争显著加剧。今年下半年起，部分内环内及风貌别墅项目也开始出现市场分化现象。部分项目，截至目前网签率表现平平。

究其原因，一方面同类产品集中供应导致项目的区位稀缺性被稀释；另一方面，项目也存在老盘新开、产品界面不佳、总价过高等各种现实问题，使其难以支撑预期的高溢价，价值兑现面临压力。

为应对去化问题，在926住宅建筑新规指引下，上海涌现出多个通过城市更新释放出来的突破产品：枫林-01更新单元安澜上海通过将地下车库抬升3.9米，中央庭院下挖6.8米，打造了上海首个“全域抬板”项目；真如翠谷的城市更新住宅项目则将花园会所置于南侧公园地下，并与社区无缝衔接，形成一条长度超过275米的景观中轴。同时，户型设计上也对阳台、面宽等进行了全面优化，实得率超90%，以提升居住舒适度。

可以预见，新规下未来几年产品创新将持续深化：从架空层、风雨连廊的加速普及，打造“第二会所”，到垂直公共空间的精细化场景营造，从外立面材质与设计的品质提升，再到以环幕窗及阳台为代表的突破设计，共同构成塑造产品差异化价值的关键路径。

规划引领、资源统筹，城市更新正逐步摒弃过去“改小区不改配套”的孤岛式做法，转向更加系统、可持续的发展路径：以“多地块捆绑”实现资源整合与资金平衡；以“多元化合作”构建政府与市场化主体的协同格局；以“超配式产品”打造引领未来需求的高品质空间。城市更新将成为“十五五”城市转型的重要抓手。

- The end -

本文仅为个人观点，不代表所在企业观点

克而瑞，成立于 2006 年，行业领先的中国房地产大数据应用服务商，现信息覆盖 400 个城市。依托强大的专业研究力量和咨询顾问团队，克而瑞服务于 TOP100 强中 95% 以上的房地产企业，并为政府、企业和购房者提供房地产线上线下信息服务的全面解决方案。

经过十余年淬炼，克而瑞从行业数据到客户数据，实现了房地产大数据闭环。依托中国房地产住宅信息服务平台（CRIC）和中国房地产资管信息服务平台（CAIC）的支持，克而瑞业务覆盖地产、资管、物管等房地产领域。创新研发产品CRIC系统、投资决策系统、数据营销系统、场景化大屏、栅格土地评估系统、城市租售系统，CAIC 投管云、资管云、CRIC 物业 AI 等，为大量房企/物企提供了决策依据。